В последние полтора года Дубай испытал сильные колебания на рынке, побил множество антирекордов по ценам и в тоже время покрыл многие пяти-, восьми- и десятилетние рекорды роста.
В рамках данной статьи мы приведем анализ первого полугодия 2021 года, опишем тенденции, с которыми рынок подошел к его середине, и приведем подробные цифры по ценам в самых востребованных районах города.
В конце статьи дадим вероятный прогноз движения цен в секторе и приведем несколько рекомендаций для инвесторов.
Содержание статьи:
- Состояние сектора в первой половине 2021
- Середина 2021: Покупка и аренда апартаментов
- Середина 2021: Покупка и аренда вилл и таунхаусов
- Прогнозы и рекомендации
- Поможем купить недвижимость в Дубае
Состояние сектора в первой половине 2021
Прошлый 2020 год сильно ударил по сектору недвижимости Дубая. Появились новые проблемы и усугубились старые.
Падение последних полутора лет
Уменьшился приток людей на фоне международных ограничений на передвижения, упал спрос. Недвижимость подешевела из-за дисбаланса спроса-предложения в сторону переизбытка последнего.
Рекордно доступной стала элитная недвижимость, упали продажи крупных вилл и апартаментов, подешевела аренда. За 1 млн долларов сегодня можно купить в пять раз больше жилой площади, чем в Лондоне или Нью-Йорке.
С другой стороны, новое дыхание приобрела офф-план недвижимость (прим. off-plan — строящееся жилье), а также коммерческая, которую поддерживало большое внимание компаний, занятых в сфере интернет-коммерции. Последним необходимо было интенсивно расширять свои складские и сортировочные пространства.
Рост показывали малогабаритные апартаменты, студии, так как на фоне масштабных сокращений и перехода на удаленную работу офисы опустели, и работники устремились на поиски небольшой площади для жизни и работы по сниженным ставкам аренды.
Сигналы роста
Тем не менее, уже с января 2021 года рынок быстро начал сигнализировать о восстановительном росте.
Меры, принятые правительством в борьбе с пандемией (вроде своевременного вакцинирования населения), и ослабление карантинных ограничений привлекло множество новых иностранных инвесторов и экспатов. Согласно сведениям, опубликованным на сайте Земельного департамента Дубая (DLD), 62% всех инвесторов, более 8 000 человек – это абсолютно новые игроки на рынке.
Так, пока в Q1 2021 стоимость объектов и квадратных метров находилась в относительной стабильности, элитная недвижимость показала рост от 5 до 10%. Следуя прогнозам крупных аналитических агентств, средние цены по сектору будут расти дальше. Медленно, но стабильно.
Рынок аренды недвижимости начал сжиматься из-за притока покупателей, желающих приобретать подешевевшее жилье, но в то же время ставки аренды начали расти.
Последнее обусловлено тем, что текущее предложение готовой к аренде недвижимости растет медленно, в то время как общий спрос на рынке увеличивается. Арендодатели получили рычаг для агрессивного повышения цен.
Состоятельные покупатели устремились в районы Дубай Марина, Даунтаун Дубай, Арбиан Ранчес и Пальма Джумейра. Отметить стоит и интерес к The Villa и Дубай Хиллс Эстейт.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: ВЫГОДНО ЛИ В ТЕКУЩИЙ МОМЕНТ ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ ДУБАЯ? ИТОГИ ПЕРВОГО ПОЛУГОДИЯ 2021
Цифры
DLD приводит следующую статистику: в Q1 2021 было зарегистрировано более 6 300 транзакций купли-продажи недвижимости на сумму более 2,4 млрд долларов, а готовые объекты, наконец, смогли подвинуть офф-план, составив 64% от всех проведенных сделок в Эмирате.
Однако за один лишь май уже было совершено более 6 100 транзакций на сумму более 2,9 млрд долларов. На рынок пришли еще 11 000 новых инвесторов.
Средний ROI (прим. индекс возврата вложений) так же показал рост, и в разных районах города это цифры от 4 до 10%.
Одна лишь Nakheel Properties отчиталась к маю текущего года продажей 217 вилл стоимостью более 218 млн долларов.
С конца декабря 2020 по июнь 2021 рост цен по всему сектору составил 8 – 10%.
В июне 2021 года стало происходить больше покупок элитной недвижимости на сумму более 10 млн долларов.
В целом сектор по всем направлениям показывает уверенный, где-то размеренный, где-то активный рост. Позитивные прогнозы говорят о восстановлении экономики Дубая и сектора недвижимости до предпандемийных показателей уже к 2022 году.
Середина 2021: Покупка и аренда апартаментов
Общие тенденции
Апартаменты — главный товар на рынке недвижимости Дубая. Крупные объекты выгоднее всего чувствуют себя в аренде.
В этом секторе также больше остальных присутствует офф-план сегмент недвижимости, способный приносить прибыль. Об этом мы советуем прочитать в другой нашей статье, посвященной новостройкам в Дубае 2021 года
Застройщики ежегодно сдают более 60 000 новых объектов недвижимости, и большая часть приходится именно на апартаменты. Подобное присутствие на рынке имеет только коммерческая недвижимость.
По сообщению Земельного департамента, за первый квартал 2021 года новым резидентам Дубая было вручено более 10 000 жилых объектов. Еще минимум 26 500 объектов должны быть реализованы до конца 2021 года. Из этой жилой недвижимости более 80% пришлось на апартаменты различной конфигурации.
По информации, предоставленной аналитическим сервисом Property Monitor можно сделать вывод о том, что на данный момент апартаменты начинают выходить на стабильный рост цен, следуя за виллами, задающими тренд. В отношении к Q1 2021 цены на квартиры выросли 1,7%, при рассмотрении год-к-году — на 4,8%.
Апартаменты показали большую популярность в районах:
- Meydan (15%);
- Джумейра Лейк Тауэрс (9,3%);
- Дубай Марина (8%);
- Бизнес Бэй (6,8%);
- Даунтаун Дубай (6,6%);
- Мохаммед бин Рашид Сити (6,3%);
- Джумейра Вилладж Серкл (5,4%);
- Пальма Джумейра (3,9%).
Рост цен за кв.м. в этих направлениях составил от 5 до 7,5%. ROI достиг 6 – 7%.
Ниже мы приведем списки цен по трем категориям: средние цены за кв.м., средние цены покупки объекта и средние ставки аренды.
Цены собраны по самым популярным к началу июля районам Дубая и, учитывая тенденции, их необходимо рассматривать как минимальные планки стоимости. В ближайшие полгода – год они будут лишь расти.
Средние цены покупки кв.м.
| City Walk | 4 119 $ |
| Dubai Creek Harbour | 3 969 $ |
| Downtown Dubai | 3 800 $ |
| Mohammed Bin Rashid City | 3 746 $ |
| The Hills | 3 639 $ |
| Dubai Hills Estate | 3 405 $ |
| Al Habtoor City | 3 403 $ |
| Business Bay | 3 250 $ |
| Palm Jumeirah | 3 236 $ |
| Dubai Marina | 3 152 $ |
| Jumeirah Beach Residence | 2 836 $ |
| Town Square | 2 681 $ |
| Jumeirah Golf Estates | 2 624 $ |
| Culture Village | 2 534 $ |
| Dubai Festival City | 2 504 $ |
| Dubai Production City | 2 436 $ |
| Jumeirah Lake Towers | 2 295 $ |
| Damac Hills | 2 246 $ |
| Al Furjan | 2 205 $ |
| Jumeirah Village Circle | 2 028 $ |
| Apartments Jumeirah Village | 2 011 $ |
| Triangle | 1 960 $ |
| Barsha Heights (TECOM) | 1 824 $ |
| Living Legends | 1 772 $ |
| Dubai Studio City | 1 647 $ |
| Dubai South | 1 603 $ |
| Dubai Silicon Oasis | 1 543 $ |
| Motor City | 1 538 $ |
| Dubai Investments Park | 1 478 $ |
| Dubai Sports City | 1 429 $ |
| Remraam | 1 372 $ |
| Discovery Gardens | 1 363 $ |
| Al Khail Heights | 1 353 $ |
| Liwan | 1 186 $ |
| Dubai Residence Complex | 1 178 $ |
| International City | 1 151 $ |
Средние цены покупки объекта
| City Walk | 749 662 $ |
| Palm Jumeirah | 677 268 $ |
| The Hills | 568 772 $ |
| Dubai Festival City | 553 205 $ |
| Mohammed Bin Rashid City | 481 252 $ |
| Dubai Hills Estate | 479 254 $ |
| Dubai Creek Harbour | 478 696 $ |
| Downtown Dubai | 477 171 $ |
| Jumeirah Beach Residence | 453 956 $ |
| Jumeirah Golf Estates | 433 028 $ |
| Business Bay | 431 087 $ |
| Al Habtoor City | 422 827 $ |
| Dubai Marina | 406 621 $ |
| Culture Village | 315 105 $ |
| Emirates Living | 292 791 $ |
| Jumeirah Lakes Towers | 279 010 $ |
| Damac Hills | 273 932 $ |
| Dubai Investments Park | 270 212 $ |
| Town Square | 264 492 $ |
| Al Furjan | 252 163 $ |
| Barsha Heights (TECOM) | 242 704 $ |
| Living Legends | 239 076 $ |
| Motor City | 207 590 $ |
| Jumeirah Village Circle | 190 382 $ |
| Jumeirah Village Triangle | 170 552 $ |
| Remraam | 162 388 $ |
| Dubai South | 159 700 $ |
| Dubai Production City | 142 682 $ |
| Dubai Studio City | 131 969 $ |
| Al Khail Heights | 131 246 $ |
| Dubai Silicon Oasis | 125 816 $ |
| Dubai Sports City | 109 313 $ |
| Liwan | 96 418 $ |
| Dubai Residence Complex | 95 139 $ |
| Discovery Gardens | 73 298 $ |
Средние цены аренды
| City Walk | 39 554 $ |
| Palm Jumeirah | 39 485 $ |
| The Hills | 33 968 $ |
| Dubai Festival City | 27 914 $ |
| Jumeirah Beach Residence | 25 700 $ |
| Downtown Dubai | 25 586 $ |
| Dubai Hills Estate | 24 066 $ |
| Dubai Marina | 23 413 $ |
| Al Habtoor City | 22 899 $ |
| Mohammed Bin Rashid City | 22 854 $ |
| Jumeirah Golf Estates | 22 832 $ |
| Business Bay | 22 320 $ |
| Dubai Creek Harbour | 20 848 $ |
| Emirates Living | 20 740 $ |
| Dubai Investments Park | 19 752 $ |
| Culture Village | 19 457 $ |
| Jumeirah Lakes Towers | 18 370 $ |
| Damac Hills | 17 992 $ |
| Barsha Heights (TECOM) | 17 092 $ |
| Al Furjan | 15 793 $ |
| Dubai Science Park (DuBiotech) | 15 170 $ |
| Motor City | 14 884 $ |
| Remraam | 13 985 $ |
| Living Legends | 13 414 $ |
| Town Square | 13 064 $ |
| Jumeirah Village Circle | 12 718 $ |
| Jumeirah Village Triangle | 12 070 $ |
| Dubai Studio City | 10 432 $ |
| Al Khail Heights | 10 256 $ |
| Dubai South | 10 157 $ |
| Dubai Sports City | 9 623 $ |
| Dubai Silicon Oasis | 9 564 $ |
| Liwan | 8 408 $ |
| Dubai Production City | 7 611 $ |
| Dubai Residence Complex | 7 449 $ |
| Discovery Gardens | 7 126 $ |
| International City | 6 040 $ |
Середина 2021: Покупка и аренда вилл и таунхаусов
Общие тенденции
Виллы и таунхаусы — тип недвижимости, который в основном предпочитают покупать, а не снимать. Особенно этот тренд будет усиливаться на фоне удорожания ставки аренды.
Согласно отчету Property Monitor, за первые пять месяцев 2021 года аренда вилл в Арабиан Ранчес выросла с 33 000 до 48 000 долларов, в другом популярном направлении DAMAC Hills ставка выросла с 24 100 до 33 600 долларов.
В июне наиболее популярными у покупателей стали виллы в районах:
- Green (18,2%);
- Мохаммед бин Рашид Сити (11,3%);
- Дубай Хиллс Эстейт (5,5%);
- Арэбиан Ранчес (4,8%);
- Akoya (4,5%);
- Дубайлэнд (4,2%);
- Таун Сквер (3,2%).
Также, в отчете сообщается о том, что подорожание в этом же месяцев достигло 10,3%, квартал-к-кварталу рост составил 7%. Представляя всего 13% от рынка жилой недвижимости, виллы и таунхаусы становятся локомотивом роста цен в секторе. Они уже покрыли убытки, понесенные в 2020 году.
Средняя цена покупки одного квадратного метра по Дубаю превысила 2 720 долларов. Самые высокие показатели годового прироста капитала были зарегистрированы в следующих районах:
- Арабиан Ранчес (10,3%);
- Джумейра Айландс (9,1%);
- Дубай Хиллс Эстейт (9%);
- Лейкс (8,2%);
- Мудон (7,7%);
- Мидоус (7,2%).
Ниже мы приводим список средних цен к началу июля по самым популярным районам города в порядке убывания. Как и в случае с апартаментами, перед вами будет три категории: цена покупки кв.м., цена покупки объекта и цена аренды. Данные показатели тоже стоит воспринимать как исходные точки для роста в ближайшие полгода – год.
Средние цены покупки кв.м.
| Mohammed Bin Rashid City | 4 239 $ |
| Dubai Hills Estate | 3 137 $ |
| Jumeirah Islands | 3 123 $ |
| Jumeirah Golf Estate | 2 851 $ |
| Emirates Living | 2 840 $ |
| Arabian Ranches | 2 668 $ |
| Dubai Science Park (DuBiotech) | 2 652 $ |
| Damac Hills | 2 603 $ |
| Mudon | 2 530 $ |
| Arabian Ranches | 2 524 $ |
| Motor City | 2 355 $ |
| Victory Heights | 2 309 $ |
| Jumeirah Park | 2 287 $ |
| Jumeirah Village Triangle | 2 102 $ |
| 2 083 $ | |
| Reem | 1 966 $ |
| Al Furjan | 1 925 $ |
| Town Square | 1 838 $ |
| Dubai Silicon Oasis | 1 800 $ |
| Dubai South | 1 585 $ |
Средние цены покупки объекта
| Jumeirah Islands | 1 873 031 $ |
| Jumeirah Golf Estates | 1 591 433 $ |
| Emirates Living | 1 299 348 $ |
| Mohammed Bin Rashid City | 1 254 953 $ |
| Motor City | 1 056 405 $ |
| Dubai Science Park (DuBiotech) | 1 036 706 $ |
| Damac Hills Villas | 1 021 919 $ |
| Jumeirah Park | 984 124 $ |
| Mudon | 962 750 $ |
| The Villa | 936 581 $ |
| Victory Heights | 925 883 $ |
| Arabian Ranches 2 | 832 816 $ |
| Dubai Hills Estate | 828 040 $ |
| Dubai Investments Park | 809 749 $ |
| Dubai Silicon Oasis | 732 938 $ |
| Al Furjan | 712 158 $ |
| Arabian Ranches | 619 711 $ |
| Jumeirah Village Triangle | 579 613 $ |
| Reem | 495 997 $ |
| Town Square | 412 285 $ |
| Dubai South | 364 870 $ |
Средние цены аренды
| Palm Jumeirah Fronds | 145 539 $ |
| Jumeirah Golf Estates | 87 427 $ |
| Jumeirah Islands | 76 494 $ |
| Emirates Living | 64 780 $ |
| Jumeirah Park | 56 269 $ |
| Victory Heights | 55 116 $ |
| Motor City | 51 293 $ |
| Dubai Science Park (DuBiotech) | 50 549 $ |
| Damac Hills | 49 485 $ |
| Mudon | 49 419 $ |
| The Villa | 49 211 $ |
| Dubai Investments Park | 47 582 $ |
| Arabian Ranches 2 | 42 521 $ |
| Dubai Hills Estate | 38 448 $ |
| Al Furjan | 36 975 $ |
| Dubai Silicon Oasis | 32 131 $ |
| Arabian Ranches | 30 292 $ |
| Jumeirah Village Triangle | 26 915 $ |
| Reem | 26 332 $ |
| Falcon City of Wonders | 24 321 $ |
| Town Square | 19 700 $ |
Прогнозы и рекомендации
На текущий момент существует несколько ключевых точек в развитии рынка недвижимости Дубая, за которыми необходимо пристально следить.
Первая и самая главная — выставка «Экспо-2020» в Дубае. Перенесенная из-за пандемии COVID-19 с прошлого года, она будет проходить в течение шести месяцев с 1 октября 2021 года и до конца марта 2022 года.
Прогнозируется, что мероприятие станет двигателем привлечения иностранцев (инвесторов, экспатов, туристов) в эмират и обеспечит толчок роста для всего сектора на ближайшие пару лет.
Ожидается, что самое большое внимание спроса будет направлено на сектор аренды недвижимости, однако это уже не самый очевидный вариант.
Причиной последнему становится вторая ключевая точка в развитии сектора — предстоящая в 2021 году трехлетняя заморозка ставок аренды на недвижимость.
Данная мера была анонсирована Департаментом земельных ресурсов Дубая (DLD) в апреле этого года и объяснялась она необходимостью остановить бесконтрольное движение цен на рынке, в том числе неоправданное завышение.
Однако прошло уже несколько месяцев, а DLD до сих пор не прояснило множество вопросов касательно новой меры. Затронет ли она весь сектор или только избранные ценовые сегменты, все типы недвижимости во всем городе или только определенные виды в конкретных районах.
Это подняло панику среди арендодателей, и они начали давить на арендаторов, перезаключать контракты аренды по более высоким ценам — все для того, чтобы именно они в неизменном виде были зафиксированы на ближайшие 3 года.
Как верно подметил один из крупных застройщиков Дубая — Danube Group — мера, которая должна была защитить арендаторов от агрессивных действий владельцев недвижимости, привела к обратным результатам и фиксации наиболее высоких ставок.
Учитывая, что приток иностранцев в Эмират будет лишь увеличиваться в ближайшие годы, очевидной становится перспектива, что большинство откажется от аренды и скорее сконцентрируется на покупке недвижимости. Последняя, к тому же, все еще достаточно дешевая, особенно по сравнению с другими крупными мировыми рынками недвижимости.
Впрочем, надо обратить внимание и на слона в комнате — пандемию коронавируса. Вирус не только никуда не уходит, но усугубляется во всем мире. К чести властей эмирата — в Дубае борьба с COVID-19 идет более чем успешно, однако это не гарантия того, что в ближайшие полгода ситуация не изменится кардинально.
Дубай живет за счет двух основных сфер — коммерческой и туристической. И обе могут сильно пострадать. Бизнес не будет приходить в Эмират ввиду растущего кризиса, а туристы могут снова оказаться отрезаны от города из-за очередной глобальной волны вируса.
Это нас подводит к тому, что несмотря на множество положительных и обнадеживающих прогнозов, а также невероятных усилий государственных ведомств Дубая в создании безопасной инвестиционной среды — риски все еще существуют и их необходимо учитывать.
Мы же предложим несколько направлений для инвестиций, рост цен на которые в ближайшие полтора года может обернуться высокими прибылями.
Первое и самое выгодное — офф-план.
Районы, в которые стоит инвестировать до конца 2021 года:
- Джумейра Вилладж Серкл (Jumeirah Village Circle);
- Дубай-Юг (Dubai South);
- Бизнес Бэй (Business Bay);
- Даунтаун Дубай (Downtown Dubai);
Лучше всего в них себя показывают высотные апартаменты.
Готовые апартаменты хорошо растут и продаются в районах:
- Дубай Инвестмент Парк (Dubai Investment Park);
- Дубай Продакшн Сити (Dubai Production City);
- Джумейра Голф Эстейт (Jumeirah Golf Estate);
- Даунтаун Джебель-Али (Downtown Jebel Ali);
- Даунтаун Дубай (Downtown Dubai);
- Бурдж-Халифа (Burj Khalifa);
- Бизнес Бэй (Business Bay);
- А также Dubai South, Town Square и Wasl Gate.
Стоит также обратить внимание на районы, которые мы упоминали в разделе «Покупка и аренда апартаментов».
Последнее выгодное приобретение — малогабаритные виллы. Районы, показавшие лучшие результаты спроса:
- Green;
- Мохаммед бин Рашид Сити (Mohammed Bin Rashid City);
- Дубай Хиллс Эстейт (Dubai Hills Estate);
- Арэбиан Ранчес (Arabian Ranches);
- Akoya;
- Дубайлэнд (Dubailand);
- Таун Сквер (Town Square);
- Джумейра Голф Эстейт;
- Аль-Фурджан (Al Furjan);
- Мудон (Mudon).
Обратите внимание и на списки цен, которые мы приводили в двух разделах ранее.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДУБАЯ В 2021 ГОДУ
Поможем купить недвижимость в Дубае
Если вы желаете получить более подробную информацию по ценам в Дубае, а также практические рекомендации, подобрать наиболее выгодную для себя недвижимость — наша компания предлагает широкий перечень услуг от специалистов по подбору недвижимости и анализу рынке. Мы предоставляем как консультации, так и полное сопровождение клиентов в процессе сделки.
Подберем подходящие именно вам предложения инвестиций в недвижимость Дубая с высокой доходностью.
