RU
Выберите язык
AED
Валюта

Расходы в процессе покупки недвижимости

Расходы в процессе покупки недвижимости

Дубай известен своей лояльностью к иностранным инвесторам, особенно к тем, кто заинтересован в недвижимости Эмирата. По данным Gulf News иностранными гражданами всего за 5 месяцев 2021 года было приобретено недвижимости на сумму свыше 3 млрд долларов. По мнению Яна Альберта, генерального директора Colliers, инвестиции в недвижимость растут как актив и у эмирата есть все шансы на дальнейшее привлечение иностранных средств. Иностранцам предлагаются удобные инструменты, комфортные налоговые условия, минимальное количество юридических преград и требований. Однако приобретение недвижимости в ОАЭ сопряжено с неизбежными дополнительными расходами. Рассмотрим, какие из них следует закладывать в бюджет заранее и на какую сумму стоит ориентироваться.


Содержание статьи:


Основные расходы, предусмотренные Земельным департаментом Дубая

В каждом отдельном случае перечень, приведенный ниже, может как расширяться, так и сужаться, однако стандартный перечень расходов следующий:

  • Пошлина, уплачиваемая в DLD, — 4% от стоимости недвижимости.
  • Пошлина за оформление Прав собственности (Title Deed) — 136 долларов (500 AED).
  • Пошлина за страхование процесса купли-продажи — 1 143 доллара (4 200 AED).
  • Выплата агенту — 2% от стоимости недвижимости.
  • Пошлина за оформление Сертификата об отсутствии возражений (No Objection Certificate — NOC) — до 1 361 доллара (5 000 AED).
  • Дополнительные расходы: уплаты застройщику и муниципалитету за обслуживание объекта и коммунальные/социальные сервисы.

Купля-продажа собственности и налоги

В ОАЭ отсутствуют многие привычные для жителей западных страх налоги, в том числе налог на доходы физических лиц, налог на собственность и землю. Однако вместо этого с жителей взимаются разнообразные косвенные сборы, главный из которых — налог на добавленную стоимость (НДС).

Согласно законодательству Дубая, НДС (5% от стоимости) собирается практически со всех товаров и транзакций в экономике.

Однако транзакции в секторе недвижимости, за исключением аренды и продажи пустующей коммерческой недвижимости, освобождены от уплаты НДС.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: ПРАВИЛА ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ОАЭ. ВАЖНЫЕ МОМЕНТЫ

Покупка недвижимости и ипотечный кредит

Иностранцам-резидентам позволено оформить ипотеку в местных банках. Для получения ипотечного кредита можно обратиться в один из банков ОАЭ. Земельным департаментом Дубая устанавливается пошлина за регистрацию кредита — 0,25% от суммы кредита, плюс фиксированные 79 долларов (290 AED).

Стандартный список документов для получения ипотеки для резидентов Дубая следующий:

  • Паспорт и копия визы покупателя.
  • Копия карточки резидента ОАЭ — Emirates ID.
  • Документы о прописке на территории Арабских Эмиратов.
  • Документы, подтверждающие наличие постоянного дохода или подтверждение трудоустройства.
  • Информация о счете в банке за последние 3–6 месяцев, которая подтверждает наличие постоянного дохода и отсутствие отрицательной кредитной истории.
  • Меморандум о взаимопонимании (Memorandum of Understanding — MoU), заключенный между продавцом и покупателем объекта недвижимости, а также, при необходимости, третьими лицами.
  • Права собственности на объект сделки (Title Deed) — предоставляется продавцом и текущим владельцем недвижимости.
  • Сертификат об отсутствии возражений (NOC), полученный от застройщика.

«Стандартный» не означается исчерпывающий. Конкретный перечень может немного разниться в зависимости от банка, но не сильно, так как выдача ипотечных кредитов - пристально регулируемая государством сфера.

Если ипотеку желает взять не-резидент Дубая, то из документом ему понадобятся только копия паспорта, документы от банка (такие же, как указано выше). Документы MoU, Title Deed и NOC понадобятся при любых обстоятельствах, так как они заверяют состоятельность сделки по купле-продаже недвижимости. А ипотека выдается только под конкретную сделку.

Dubai photo

Основные вопросы, возникающие при выплатах по плану за строящуюся недвижимость

Часто инвесторы приобретают недвижимость в процессе строительства (оff-plan недвижимость). План выплат привязан к этапам строительства и может быть оформлен на 3–5 лет вперед. Случаются ситуации, когда инвестор не может эти выплаты продолжать.

Есть 4 варианта развития событий:

  • Если закончено 80% строительства проекта, застройщик может оставить себе уплаченные инвестором деньги и выставить собственность на публичный аукцион, чтобы покрыть неоплаченные расходы. Также застройщик может вычесть более 40% от цены покупки и отменить контракт, вернув оставшиеся деньги.
  • Если закончено 60% проекта, застройщик может вычесть 40% от цены покупки и отменить контракт, вернув оставшиеся деньги.
  • Если возведение проекта началось, но не достигло 60%, застройщик может вычесть 25% от цены покупки и отменить контракт, вернув оставшиеся деньги.
  • Если случились форс-мажорные события, то есть события неподконтрольные застройщику и помешавшие завершению строительства проекта, то застройщик может вычесть 30% от стоимости покупки и отменить контракт, вернув оставшиеся деньги.

Виды транзакций и их юридические нюансы

Покупать недвижимость в Дубае можно посредством совершения 4 видов транзакций: Деньги-Деньги, Деньги-Ипотека, Ипотека-Деньги, Ипотека-Ипотека.

Деньги-Деньги

Транзакция Деньги-Деньги — это обычная купля-продажа, когда покупатель, оформив все необходимые документы, оплачивает стоимость объекта.

В этом случае предварительно необходимо уплатить страховой депозит в 10%. Это происходит до оформления Меморандума (MoU).

После оформления NOC и уплаты пошлин DLD регистрирует перевод средств между сторонами и выдает Право собственности покупателю.

В этом случае покупатель оплачивает 100% стоимости объекта, и каждая сторона получает чеки перевода средств.

Пошлины:

  • В Департаменте оплачивается пошлина в 4% от стоимости собственности плюс стандартная сумма в 136 долларов.
  • Оплата регистрации доверенности: 1 089 долларов (4 000 AED) плюс 5% НДС, если цена собственности равна или больше 136 121 доллара (500 000 AED), или 544 доллара (2 000 AED) плюс 5% НДС, если цена собственности меньше 136 121 доллара (500 000 AED).
  • Оплата 2% от стоимости собственности брокеру или агенту.

Документы:

  • Оригинал Права собственности (Title Deed).
  • Оригинал NOC.
  • Оригинал паспорта, визы, если имеется, или Emirates ID (для покупателя — при наличии).
  • Зарегистрированный MoU (Form F).

Деньги-Ипотека

Этот случай происходит, когда покупатель приобретает недвижимость, которую продавец приобрел в ипотеку и до сих пор не закрыл данный кредит.

Первый шаг должен сделать продавец, обратившись в банк, где была взята ипотека и запросить Письмо об ответственности (Liability Letter).

В письме будут указаны полная сумма кредита, размер выплаченной доли и имеющиеся неоплаченные пошлины и штрафы. Срок действия Письма — от 7 до 15 дней, в зависимости от банка.

Пошлины:

  • В Департаменте оплачивается пошлина в 4% от стоимости собственности плюс стандартная сумма.
  • Оплата регистрации доверенности: 1 089 долларов (4 000 AED) плюс 5% НДС, если цена собственности равна или больше 136 121 доллара (500 000 AED), или 544 доллара (2 000 AED) плюс 5% НДС, если цена собственности меньше 136 121 доллара (500 000 AED).
  • Оплата 2% от стоимости собственности брокеру или агенту.
  • Пошлина за фиксацию Письма об ответственности — 2% от стоимости собственности.

Документы:

  • Оригинал Права собственности (Title Deed).
  • Оригинал NOC.
  • Оригинал паспорта, визы, если имеется, или Emirates ID (для покупателя — при наличии).
  • Зарегистрированный MoU (Form F).
  • Письмо об ответственности (Liability Letter).

Цена сделки:

  • Сумма за погашение ипотеки, если продавец-владелец собственности не может ее покрыть.
  • Изначальная цена объекта минус сумма, выплаченная за ипотеку продавца.
  • 10% страхового депозита, который будет возвращен по окончании транзакции.

После закрытия ипотеки остальной процесс оформления сделки проходит так же, как было указано ранее.

Ипотека-Деньги

Согласно законам Эмирата, банки могут предоставить ипотеку в размере до 80% от цены недвижимости. Остальные 20%, а также депозит в 10% и пошлины должен оплачивать покупатель за свои средства.

При покупке в ипотечный кредит, прежде чем оформлять договор между продавцом и покупателем, банк должен самостоятельно провести оценку стоимости недвижимости. Расход на оценку недвижимости составит от 9 183 до 12 856 долларов (2 500–3 500 AED).

Стороны продолжают оформление документов, и после получения заверенного NOC банк определяет сроки перевода средств продавцу. Для этого покупатель должен предоставить чеки с суммами транзакции собственности, уплаты пошлин и прочих взносов.

Пошлины:

  • В Департаменте оплачивается пошлина в 4% от стоимости собственности плюс стандартная сумма.
  • Оплата регистрации доверенности: 1 089 долларов (4 000 AED) плюс 5% НДС, если цена собственности равна или больше 136 121 доллара (500 000 AED), или 544 доллара (2 000 AED) плюс 5% НДС, если цена собственности меньше 136 121 доллара (500 000 AED).
  • Оплата 2% от стоимости собственности брокеру или агенту.
  • Оплата пошлины для DLD, которая составляет 0,25% от суммы кредита плюс 79 долларов (290 AED).

Документы:

  • Оригинал Права собственности (Title Deed).
  • Оригинал NOC.
  • Оригинал паспорта, визы, если имеется, или Emirates ID (для покупателя — при наличии).
  • Зарегистрированный MoU (Form F).
  • Документы, получаемые и предоставляемые банку при взятии ипотечного кредита.
  • Цена сделки:
  • Покупатель платит минимум 20% от стоимости недвижимости, если банк предоставляет ипотеку на покрытие оставшихся 80%.

Ипотека регистрируется в Департаменте земельных ресурсов Дубая (DLD).

Право собственности (Title Deed) выписывается на имя покупателя, однако остается у банка, пока ипотека не будет покрыта на оговоренных условиях.

Villa photo

Ипотека-Ипотека

Это самый долгий из приведенных способов. В этом случае в сделке участвуют: продавец и покупатель, 2 банка, 2 ипотечных кредита и все третьи стороны — агенты, юристы, DLD и RERA.

Главная трудность в этом виде сделки — временные рамки, так как у многих документов есть конкретные сроки действия, и необходимо организовать весь процесс так, чтобы каждый документ был учтен до того, как он потеряет свою легитимность.

В противном случае, как по цепной реакции, все документы будут лишаться легитимности, пока новые лишь будут оформляться.

При этом способе оплаты будут участвовать все документы, которые указывались ранее, в том числе документы оценки недвижимости, Письмо об ответственности (Liability Letter), Письмо окончательного предложения (FOL) и другие.

Алгоритм действий следующий:

  • Продавец и покупатель заключают соглашение.
  • Банк покупателя проводит оценку стоимости объекта и подписывает FOL.
  • Продавец получает Письмо об ответственности от своего банка и пересылает Письмо банку покупателя.
  • Банк покупателя связывается с банком продавца, чтобы провести переговоры о сумме кредита.
  • После обмена всеми документами и формами стороны направляются к застройщику для оформления NOC.
  • Банк покупателя осуществляет трансфер средств банку продавца.
  • Банк продавца освобождает продавца от обязанности по выплате ипотеки, для чего продавец должен добровольно отказаться от собственности в пользу банка и уплатить 351 доллар (1 290 AED).
  • Происходит подписание документов о передаче собственности.
  • Покупатель предоставляет чеки для покупки недвижимости банку на сумму за вычетом всех расходов на погашение ипотеки. Банк покупателя отпускает чеки продавцу на сумму, оставшуюся от всех перечисленных расходов.
  • На имя покупателя оформляется Право собственности (Title Deed), которое передается банку-кредитору до того момента, пока первый не выплатит установленную сумму кредита второму.

Помощь в выборе и покупке недвижимости

Специалисты компании готовы проконсультировать по любому вопросу, касающемуся выбора или приобретения жилого и коммерческого фонда в ОАЭ. Ознакомиться с актуальными объявлениями от застройщиков можно в режиме реального времени.

Подберем подходящие именно вам предложения инвестиций в недвижимость Дубая с высокой доходностью.

Читайте также