Рынок недвижимости Дубая молод и активно меняется. В последние полтора года — еще и по причине тех сдвигов, которые вызвала в глобальной и региональных экономиках пандемия COVID-19. За январь-октябрь 2021 произошло большое количество событий, главными из которых стали подготовка и открытие Expo-2020. Были опубликованы впечатляющие данные по статистике и аналитике рынка.
Содержание:
- Рынок недвижимости Дубая: статистика и анализ
- Перспективы рынка недвижимости в ближайшие полтора года
- Заключение
Рынок недвижимости Дубая: статистика и анализ
Самая низкая точка движения рынка недвижимости Дубая пришлась на ноябрь 2020 года. С тех пор он постоянно рос, с локальными пиками в мае и июле 2021.
В среднем цены выросли на 6–20% в зависимости от района и типа недвижимости.
Согласно отчету Property Monitor, объемы транзакций в секторе недвижимости Дубая с января по октябрь 2021 года составляют 48 629 и находятся на пути достижения уровней, которые в последний раз наблюдались в 2013-2014гг.
Изменение цены продажи жилья с октября 2021 года по октябрь 2021 года
В сегменте апартаментов лидерами роста цен стали следующие районы:
- Al Furjan Apartments – 3,01%;
- Downtown Dubai – 3,17%;
- Culture Village Apartments – 4,83%;
- Dubai Sports City – 4,85%;
- Jumeirah Beach Residence – 5,09%;
- DAMAC Hills – 5,45%.
В других районах рост цены колебался от 0,22% до 2,76%. Между тем есть ряд районов, где напротив – наблюдается отрицательная динамика. К ним относятся:
- Town Square (-3,12%);
- Mohammed Bin Rashid City (-7,2%);
- Dubai Production City (-8,3%);
Отрицательный рост фиксируется еще в 9 районах, однако там падение цены колеблется от -0,27% до -2,85%.
В сегменте вилл и таунхаусов самый высокий рост цены показали следующие районы:
- Dubai Silicon Oasis – 3,02% ;
- Emirates Living – 3,02%;
- Jumeirah Golf Estate – 3,39%;
- Jumeirah Park – 3,65%;
- Jumeirah Islands – 3,78%;
- The Villa – 4,9%;
- The Palm Jumeirah – 4,91%;
- Jumeirah Village Circle Villas – 6,57%.
В других районах рост был умеренным, от 0,16% до 2,83%.
Отрицательный рост фиксировался:
- Victory Heights (– 0,9%);
- Al Barari (-2,23%).
Однако за года, от июля 2020 к июлю 2021, этот сегмент вырос в четыре раза, средняя стоимость квадратного метра увеличилась вдвое. Об этом сообщает консалтинговое агентство EFGHermes.
Согласно PF, лучше всего показал себя май текущего года. Он стал рекордным по объемам с декабря 2013 года. Было заключено 6 388 сделок. При сравнении мая 2021 с маем 2020 года рост составил 44,3%.
Аналитический сервис Property Monitor предоставляет следующую информацию о продаже недвижимости в 2020/21 годах: в сегменте вилл и таунхаусов рост продаж готовой недвижимости в сравнении с 2020 годом в октябре 2021 составил 354,5%, off-plan – 121,5%.
В сегменте апартаментов рост продаж готовой недвижимости в сравнении с 2020 годом в октябре 2021 составил 181,9%, off-plan – 150,8%.
Несмотря на заметное улучшение продаж квартир, в 2021 году цифры демонстрируют большой перевес в пользу вилл и таунхаусов, тем самым указывая на сформировавшийся тренд.
VS отмечает, что текущие позитивные тренды должны сохраниться как минимум до конца 2021 года.
Хайдер Туаима, глава отдела исследования недвижимости в ValuStrat, выразил следующую позицию компании по ситуации на рынке: «В зависимости от развития ситуации с пандемией COVID-19, вторая половина года может продолжить позитивные тренды, начавшиеся в третьем квартале 2020 года».
Это стало возможно благодаря положительным сдвигам на рынке, которые были подкреплены мерами государства, давшими толчок к росту спроса на недвижимость и сокращению перенасыщенности.
Средняя стоимость жилья за квадратный метр составляет 2 637,37 доллара, а банки предлагают рекордно низкие проценты по займам (от 4 до 7% годовых). Это накладывается на увеличение ПЦК до 85%, что делает покупку недвижимости доступной.
Согласно аналитикам, в том числе компании Knight Frank, агентству Reuters и DLD, рынок недвижимости Дубая продолжит поступательный рост.
Временами и в некоторых сегментах такой рост будет становиться более агрессивным, как это случилось летом с сектором элитной недвижимости, виллами.
В тоже время цены на недвижимость пока что вполне доступны.
Во второй декаде августа 2021 Reuters опросил 11 аналитиков рынка по вопросу движения сектора сторону удорожания или удешевления. По десятибалльной шкале, где 1 — рынок будет крайне дешевым, а 10 — рынок будет ультра-дорогим. Средняя оценка оказалась на отметке 4.
Для материала использованы данные портала Bayut&Dubizzle и консалтинговой аналитической фирмы ValuStrat.
Сектор жилой недвижимости
Стоит отметить, что недвижимость эмирата в течении последних десяти лет постепенно испытывала падения в ценах — это касается как купли-продажи, так и аренды. Причиной являлся хронический переизбыток выводимых на рынок объектов, которые значительно перегоняют возможный спрос на нее.
Эта тенденция наблюдалась даже в лучшие по посещаемости до-пандемические годы. В прошлом году ситуация достигла критических показателей — снижения на 12% по всему эмирату и исторически низких цен на недвижимость. Особенно в элитном сегменте жилья. Сейчас Savills утверждает, что Дубай подошел к поворотной точке этого тренда.
За первые полгода 2021 продажи в секторе элитных вилл выросли на 6%, а продажи всех видов домов – на 20%. Виллы — это лакмусовая бумажка состояния рынка недвижимости, и по тенденциям в нем аналитики могут прогнозировать развитие всего сектора.
Еще одна информация, которая была предоставлена Savills, посвящена трендам в элитном секторе. Его основные фонды к концу первого полугодия выросли на 4,2%.
К августу число транзакций по всему сектору выросло до 27 373. Совокупная сумма сделок — 16,89 млрд долларов за полугодие. Ко второму полугодию 2020 рост объема транзакций составил 40,2%. Увеличение совокупной стоимости составило 55,87%.
Цены на виллы во втором квартале 2021 увеличились до 27%, с начала года.
Лидерами роста цен стали следующие районы:
- Джумейра Парк – 27%;
- Спрингс – 24%;
- Дубай Хиллс Эстейт – 19%.
Цены на апартаменты менялись чуть менее активно.
Лидеры:
- Пальма Джумейра – 13%;
- Бизнес Бэй – 12%;
- Джумейра Лейк Тауэрс – 10%.
Рост аренды недвижимости в среднем по районам составил 7%.
Прирост стоимости капитала по сектору вилл достиг показателей в 10–16%.
Прирост по апартаментам составил 2–3,5%.
Ведущие застройщики показали цифры роста продаж с начала 2021 года. Рейтинг лидеров составили Emaar, Sobha, Nakheel, SevenTides и Damac. У Emaar 20,4% от всех продаж на рынке.
Средние цены купли-продажи вилл за год выросли на 19,3%, в сегменте новостроек и строящегося жилья – на 9,3%.
Средние цены по готовым апартаментам увеличились на 8,7%, а по строящимся — на 9,5%.
В феврале 2021 года цена квадратного метра строящейся недвижимости упала на 3,42% из-за переизбытка предложения.
При том, что виллы составляют лишь 13% от рынка недвижимости Дубая, они на данный момент стали локомотивом подъема сектора. Апартаменты отстают, но не проседают и постепенно переходят в растущий тренд.
Аренда находится в двояком положении. В некоторых районах эмирата и по некоторым типам недвижимости в октябре ставки аренды выросли.
Аренда вилл и таунхаусов
Сильный рост наблюдался в следующих районах:
- Arabian Ranches 2 – 4,04% ;
- Dubai Hills Estate – 4,25%;
- Palm Jumeirah – 4,47%;
- Victory Heights – 4,52%;
- Motor City Villas – 5,07%;
- Jumeirah Park – 5,84%;
- Mohammed Bin Rashid City – 6,75%.
В остальных районах наблюдался умеренный рост аренды в пределах 1,33% - 2,36%.
Снижение арендных ставок фиксировалось в следующих районах:
- Emirates Living (-0,29%)
- Dubai Investments Park (-0,48%);
- Al Furjan (-0,83%).
Аренда апартаментов
Самый большой рост арендных ставок в октябре 2021 фиксировался в следующих районах:
- Dubai Hills Estate – 3,76%;
- Palm Jumeirah – 5,31%;
- Al Barari – 6,41%.
В остальных районах был умеренный рост в пределах 0,33%-2,91%.
Как мы видим, рост арендной платы апартаментов хоть и проявил себя, однако он был менее выраженным, чем на рынке вилл.
Не обошлось и без снижения арендных ставок. Снижение наблюдалось в следующих районах:
- Al Khali Heights (-0,39%);
- Living Legends (-0,48%);
- Dubai Greek Harbor (-0,51%);
- International City (0,94%);
- Mohammed Bin Rashid City (-1%);
- Dubai South (-1,2%).
На это влияют разные тенденции в экономике эмирата. Например, многие арендодатели стремятся как можно сильнее завысить цены в преддверии грядущей трехлетней заморозки, анонсированной в апреле 2021 Департаментом земельных ресурсов Дубая (DLD).
С другой стороны, на рынке недвижимости Дубая начался бум покупок недвижимости через ипотеку. Ставки рекордно низкие, условия льготные. 40% сделок было совершенно с использованием кредита.
Множеству людей, на фоне перехода к удаленной работе, требуется более обширная площадь, чтобы превратить свое жилье в эффективное рабочее пространство. Все больше и больше людей предпочитают аренде покупку недвижимости. Это заставляет арендодателей маневрировать и пытаться снижать ставки.
Информацию предоставили источники: ValuStrat, DLD, Property Monitor.
Сектор коммерческой недвижимости
В коммерческом сегменте ситуация более противоречивая, чем в жилом.
Сектор офисной недвижимости продолжает испытывать снижение спроса. Объекты премиум-сегмента, А, B и C (по качеству) с июня 2020 года показали падение на 4,5%, 6,5%, 6,9% и 7% соответственно.
До конца 2021 года на рынок должно выйти около 104 980 квадратных метров офисных пространств.
Предполагается постепенное замедление падения премиум-офисов и объектов А класса и рост среднего показателя занятости вакантной недвижимости. Точных прогнозов, однако, никто дать не может.
Большая часть покупаемых офисных объектов относится к достаточно компактным пространствам не более 1 000 кв.м.
В предыдущие годы аренда коммерческой недвижимости занимала 85–90% всего сектора. К середине 2021 года она составила уже 60%, а остальная часть перешла к продаже.
Второй квартал 2021 г. показал рост продаж коммерческой недвижимости на 122% по отношению к аналогичному периоду прошлого года и на 57% по отношению к первому кварталу текущего.
Пока офисная недвижимости испытывает сложные времена, логистическая активно увеличивается в объемах и цене.
Складские и сортировочные пространства, необходимые для активно растущего сектора интернет-коммерции, в ближайшие 5 лет должны вырасти на 111%. Такой прогноз дает аналитическое агентство Mordor Intelligence.
Рынок интернет-коммерции составляют множество малых и средних фирм, однако доминирующее положение занимают такие гиганты как Amazon, Noon и Namshi.
Географически эти компании присутствуют в районах Дубай Саус, Инвестиционный парк Дубая и Умм-Рамул. Ожидается, что уже к 2022 году интернет-коммерция принесет в экономики стран Ближнего Востока и Африки 26 млрд долларов. На ОАЭ придется 18% от данной суммы. Стоит также отметить, что рост пришелся на недвижимость для ритейла и выставочные пространства. Это связано с глобальной выставкой Expo-2020 в Дубае, которая стартовала 1 октября 2021 года и продлится 6 месяцев.
Место проведения мероприятия — Дубай Саус. Отсюда можно понять, почему крупные компании ритейла и интернет-коммерции смещают свое внимание на южные районы эмирата.
Перспективы рынка недвижимости в ближайшие полтора года
Стоит отметить рост рынка ипотечных кредитов. Подобный тренд сохранится в будущем, так как Центральный Банк ОАЭ не планирует агрессивно вмешиваться в кредитную политику страны. Более того, именно они стоят за текущими низкими процентными ставками.
Благодаря деятельности Центробанка процент кредита в банках Эмиратов колеблется от 2 до 3%. Это позволило увеличить выдачу кредитов на 5% и сократить требования к задатку с 25 до 20%.
Средняя сумма ипотеки уже составила около 600 000 долларов, рост на 24% по сравнению с прошлым годом.
Важные требования к иностранным заемщикам:
- Выписка с банковского счета за последние 6 мес., для владельцев бизнесов – за 2 года;
- Отсутствие судимости;
- Наличие визы резидент
- Страховка.
Каждый банк может выдвигать индивидуальные условия к заемщикам, поэтому необходимо это уточнить заранее.
Следующее, что стоит отметить — влияние Expo-2020 на развитие рынка недвижимости эмирата.
С четвертого квартала 2021 года ставки аренды в некоторых районах Дубая начнут расти, по прогнозам, на 10–15%.
Рост арендной платы прогнозируется в следующих районах:
- Даунтаун Дубай;
- Сити Волк;
- Блювотерс Айленд;
- Дубай Саус;
- Инвестиционный парк Дубая;
- Джумейра Гольф Эстейт.
Даунтаун, Сити Волк и Блювотерс стали центрами проведения масштабных развлекательных мероприятий, приуроченными к всемирной выставке.
Дубай Саус, Инвестиционный парк и Гольф Эстейт – основные районы, где осядет большая часть приезжих посетителей Expo.
Общая сумма вложений к июлю 2021 года составила 20,42 млрд долларов. Согласно данным DLD, в июле на рынок прибыло 17 979 новых инвесторов, что составило 69% от общего числа с января 2021.
Июль стал определяющим для рынка месяцем и в иных плоскостях.
С начала года по 31 июля Дубай зарегистрировал 31 757 транзакций по недвижимости. Общая сумма составила 19,37 млрд долларов.
Таким образом, первые семь месяцев текущего года практически побили цифры, достигнутые за весь 2020 год. В прошлом году всего было совершенно 35 401 транзакция на сумму 19,56 млрд долларов.
DLD также выпустила свой отчет к концу июля 2021 года. Согласно ему, в эмирате было совершенно 46 038 транзакций общей суммой на 44,41 млрд долларов.
Как видим, у разных источников, аналитических и консалтинговых агентств, данные разнятся, но, вне зависимости от этого, рост и развитие рынка прослеживаются четко.
Каждая такая организация имеет свой пул аналитиков, свои параметры оценки рынка и районы, используемые для составления общих прогнозов.
Заключение
Положительные тенденции рынка, начавшего свое интенсивное восстановление с декабря 2020 года, когда был преодолен рекордный минимум ноября, должны сохраниться в будущем. По крайней мере, в ближайшие полтора – два года, приблизительно до 2023 г.
Основные двигатели роста:
- Успехи в преодолении пандемии.
- Успехи общенациональной вакцинации.
- Expo-2020, влияние которой пока не проявило себя в полной мере.
- Рост экономики до 3– 4% в 2021 и 2022 годах.
- Приток новых людей, которым потребуется недвижимость с крупными площадями для совмещения жилого и рабочего пространства.
- Очень выгодные ставки ипотеки, чтобы сделать возможность покупки такой недвижимости доступной для широкой категории граждан.
- В тоже время сфера ритейла и интернет-коммерции требует большего числа логистической недвижимости и выставочных пространств. Этот спрос рынок удовлетворить может, и существует множество крупных компаний, готовых покупать такую недвижимость, а не просто брать ее в аренду.
- Продолжающаяся политика государства по упрощению процедур переезда в эмираты, в том числе облегчение визовых режимов и увеличение числа виз, доступных для иностранцев.
Рост спроса на покупку жилой недвижимости приведет к сокращению объемов сектора аренды и снижению ставок по всему эмирату.
В тоже время растут объемы продаж жилой недвижимости, особенно вилл — на 10–20%. Купля-продажа апартаментов также будет расти на 5–10%.
Уже на данный момент рынок Дубая либо приблизился, либо уже обогнал годовые показатели 2020 года.
Период с мая по август показал неожиданный рост, значительно отличный от прогнозов начала 2021 года. Было побито несколько исторических рекордов.
В целом, главным риском все еще остается пандемия COVID-19. Невозможно прогнозировать, что случится в ближайшие месяцы и как это повлияет на регион, страну и эмират. Но если не будет какого-либо катастрофического ухудшения ситуации или кризиса в глобальной экономике, Дубай продолжит расти.
Выгода от выхода на рынок сейчас заключается в возможности поймать еще доступные цены на недвижимость и в ближайшие полтора года получить прибыль от роста цен и жить в безопасном и процветающем месте.
Подберем подходящие именно вам предложения инвестиций в недвижимость Дубая с высокой доходностью.
