Недвижимость Дубая: что выбрать для выгодных инвестиций?

Каждый вид недвижимости имеет свои специфические качества, особый способ наиболее выгодно извлекать прибыль, а в зависимости от экономической и политической международной ситуации, в том числе пандемии COVID-19, та или иная недвижимость будет показывает либо рост, либо падение год от года.

Мы предлагаем вам ознакомиться с основными категориями недвижимости Дубая, способами заработка на ней и подскажем, какие объекты станут наиболее выгодными приобретением для инвестора в 2021 году.

Содержание статьи:

• Виды недвижимости в Дубае
• Виды заработка на недвижимости Дубая
• Ключевые показатели дохода
• Экономика Дубая в 2021: негативные и позитивные тренды
• Рекомендации: апартаменты и офф-план недвижимость

Дубай — один из ведущих финансовых центров в странах Ближнего Востока, Африки и Юго-Восточной Азии. Чем обусловлены его успех и популярность на международном уровне? В первую очередь, это:

• Город привлекает инвесторов развитым рынком недвижимости, гибкими регуляциями и разнообразными поощрениями.
• Дубай привлекателен для бизнеса из-за множества особых экономических зон и бизнес-районов с комфортными условиями для международных компаний.
• Город посещает множество туристов, привлекаемых большим количеством достопримечательностей и прибрежных курортных районов.
• Эмират привлекает и высококвалифицированных рабочих мигрантов, заинтересованных в IT-секторе и индустриальном потенциале некоторых районов города, например, Джебель Али.
• Разумеется, большое внимание Дубаю оказывают иностранцы-экспаты, ищущие качественной недвижимости по справедливой цене.

Виды недвижимости в Дубае

Эмират предоставляет широкий перечень недвижимости разной конфигурации, ценовой категории и качества, но в общем все имеющееся предложение можно определить в четыре крупных категории: виллы/таунхаусы, апартаменты, пентхаусы и коммерческая недвижимость.

Однако есть еще один, особый вид — офф-план недвижимость (off-plan). Это объекты, которые предлагаются покупателями и инвесторам на стадии проекта или строительства. Они дают возможность купить недвижимость по более низкой цене и выплачивать эту сумму по определенному плану, привязанному к этапам возведения здания.

Последний вид мы выделили как особый, так как покупка строящихся проектов доступна в рамках всех четырех основных категорий недвижимости.

Виллы и таунхаусы

Крайне широкое предложение недвижимости, уступающее в количестве только апартаментам. Эта жилая недвижимость расположена во всех частях города, но зачастую соединена в кластеры коттеджных поселков.

Конфигурация довольно разнообразная — от небольших вилл с одной или двумя спальными комнатами до роскошных особняков с семью и более комнатами и различными удобствами.

Данный вид недвижимости не самый ликвидный, так как рассчитан в основном на привлечение семей, как больших, так и маленьких, которые ищут постоянное место жительства на годы вперед.

Виллы и таунхаусы — одно из основных предложений сектора элитной недвижимости, конкурирующее только с пентхаусами. О последних скажем далее.

Каждый крупный застройщик Дубая имеет поселки вилл и таунхаусов под собственным брендом и со своими особенностями. Особенно стоит отметить Emaar Properties и DAMAC Properties, которые известны своими элитными проектами.

Так, например, согласно заявлению компании Emaar Properties, в период с января по сентябрь 2021 года был достигнут самый высокий объем продаж недвижимости за все время. Компания реализовала недвижимости на общую сумму в 20,943 млрд дирхамов. Этот показатель в четыре раза выше, чем в предыдущем году. Выручка за девять месяцев выросла на 63% до 11,604 миллиарда дирхамов.

Показатели продаж DAMAC Properties за 9 месяцев 2021 года составили 2,4 млрд дирхамов, в то время, как в 2020-м в общей сложности было продано недвижимости на 3,7 млрд дирхамов за весь год. 

Апартаменты

Апартаменты — основной вид недвижимости в Дубае, с самым широким ценовым диапазоном, разнообразной конфигурацией и обильным присутствием во всех частях города.

Это наиболее ликвидный актив, привлекающий как потенциальных арендаторов, так и покупателей разной степени достатка для разных целей. Доход собственников, сдающих недвижимость в аренду, согласно аналитическому сервису Property Monitor – от 4 до 7,7% в год, в зависимости от района и типа недвижимости.

Рабочие мигранты предпочитают снимать студии в недорогих районах. В тоже время состоятельные туристы и экспаты обращаются к крайне дорогим апартаментам в Дубай Марине или Джумейра Лейк Тауэрс (Jumeirah Lake Towers).

Конфигурации так же крайне широки, от студий до апартаментов в шестью – семью комнатами.

Оценить рост спроса можно на примере Дубай Марины. В 2021 году, согласно информации, предоставленной источником Fam Properties, этот район возглавил топ наиболее востребованных жилых сообществ Дубая. В ноябре 2021 года здесь было продано порядка 3,7 тыс. апартаментов, в сравнении с 2,1 тыс. проданных апартаментов в 2020 году за аналогичный период.

Пентхаусы

Подавляющее большинство элитных высотных зданий в дорогих районах, таких как Дубай Марина или Даунтаун Дубай, располагает определенным предложением пентхаусов.

По очевидным причинам, предложение пентхаусов достаточно ограничено, что вместе с большим спросом делает данный вид недвижимости, пожалуй, самым дорогим в Эмирате.

Это более ликвидный, чем виллы, тип, однако все еще достаточно плохо приспособленный для чего-либо кроме предоставления в аренду состоятельным людям.

Коммерческая недвижимость

Набравшая популярность в последние годы, особенно в 2020, недвижимость, растущая вместе с интенсивной коммерциализацией Дубая.

Самые привлекательные коммерческие районы города, в которых доминирует такой вид:

• Даунтаун Дубай;
• Бизнес Бэй;
• Силиконовый Оазис (Dubai Silicon Oasis);
• Дубай Интернет Сити (Dubai Internet City);
• Дубай Ноледж Вилладж (Dubai Knowledge Village).

Наиболее ликвидный товар, который лучше всего чувствует себя в секторе аренды. В предложении офисы, магазины, сортировочные и складские пространства, популярные у компаний, занимающихся интернет-коммерцией, выставочные залы, торговые площади.

Годовая доходность от аренды офисных и коммерческих помещений, согласно статистике Property Monitor, колеблется от 5,5% до 8,5%. Коммерческая недвижимость более выгодна с точки зрения аренды, чем жилая недвижимость, то есть до тех пор, пока расходы на содержание недвижимости оплачиваются арендаторами и где срок аренды обычно больше.

Резюмируя

• Недвижимость с наибольшей ликвидностью: апартаменты и коммерческая недвижимость.
• Недвижимость с наибольшей перспективой от аренды: коммерческая недвижимость, пентхаусы, некоторые виды небольших апартаментов.
• Недвижимость лучше всего подходящая для крупных продаж: виллы и таунхаусы, большие апартаменты, некоторые пентхаусы.

Виды заработка на недвижимости Дубая

Мы уже вкратце упомянули каждый из доступных видов недвижимости выше, но разберем каждый подробнее.

Аренда недвижимости

Основной и самый безопасный вид заработка. Ключевая необходимость — найти готовую недвижимость в развитом районе, подходящем под конкретную целевую аудиторию.

Обычно к ней прибегают те, кто уже имеет недвижимость для собственного пользования в Дубае, являясь резидентом Эмирата со всеми вытекающими преимуществами.

Не подходит для стремительного заработка, но может позволить иметь стабильный долгосрочный доход.

Спрос на аренду в основном исходит от одиноких молодых экспатов и рабочих мигрантов, туристов.

Преимущества аренды:

• обеспечивает регулярную, стабильную прибыль;
• выгодно приобретать через коммерческое или жилищное ипотечное кредитование;
• можно перепродать впоследствии арендаторам.

Аналитический сервис Property Monitor приводит следующую информацию о доходе в зависимости от района и типа недвижимости:

Флиппинг

Покупка недвижимости по дешевой цене с целью перепродажи по возросшей стоимости. Рискованный, но прибыльный способ заработка. Требует хорошего понимания трендов на рынке, чтобы найти лучшее время для выгодной покупки. Если такой момент пойман, дождаться повышения цен достаточно просто.

Частично пересекается с офф-план инвестициями, но в основном касается готовой недвижимости, цены на которую колеблются за счет флуктуаций на рынке.

Хорошо работает с виллами и таунхаусами, относительно доступными пентхаусами и дорогими апартаментами.

Плохо подходит для покупки через ипотечный кредит. Несмотря на название метода, совсем короткие спекуляции с перепродажей невозможны ввиду законов Эмирата. Однако покупка с целью перепродать в ближайшие несколько месяцев или полгода — возможный вариант.

Преимущества:

• высокий доход в короткие сроки;
• отлично подходит при работе в секторе вилл и таунхаусов и сегмента элитного жилья.

Флиппинг контрактов

Смысл тот же, только перепродаются не объекты, а контракты. Простыми словами: человек посвящает свою деятельность мониторингу рынка на самые дешевые предложения, пока их еще не раскупили. Находит самое выгодное, договаривается о покупке через определенный срок, то есть резервирует право купить. Осле чего находит заинтересованного покупателя и продает ему резервацию по более высокой цене.

Такие сделки могут проходить в течении минут. Заработок в абсолютных цифрах меньше чем при работе с самой недвижимостью, но потенциальные риски ниже. Бронь можно разорвать до определенного срока, если не успели найти покупателя.

Максимальные потери при таком варианте заработка – депозит, которые вы дали продавцу, чтобы он придержал недвижимость.

Аренда и продажа коммерческой недвижимости

Оформление бизнеса, в том числе для иностранцев — достаточно простое мероприятие в Дубае, поэтому на коммерческую недвижимость всегда есть стабильно растущий спрос. Можно использовать такое помещение для размещения собственного бизнеса.

Преимущества:

• наилучший вариант для долгосрочной инвестиции;
• высокие доходы с аренды;
• всегда стабильно высокий спрос – согласно данным источника Fam Properties, в октябре 2021 года было продано объектов на 242,4 млн. долларов, в сравнении со 127,3 млн долларов в прошлом году.

Офф-план инвестиции

Мы подробно разбирали особенности и выгоды офф-план недвижимости в нашей статье «Почему выгодно инвестировать в новостройки в Дубае в 2021 году».

Вкратце укажем, что смысл офф-план инвестиции — это найти еще не завершенный объект от проверенного застройщика в перспективном районе, приобрести по наиболее низкой цене и выгодному плану выплат и ожидать, когда стоимость актива увеличится за счет наложения циклов удорожания при завершении строительства и роста рынка. Тогда вы сможете продать недвижимость с многократными прибылями.

Предложение на рынке крайне широкое, такие объекты находятся во множестве районов города. Ежегодно в Дубае сдается более 60 000 объектов нового жилья, и эта цифра стремительно растет.

Обычный цикл строительства объекта составляет 3 – 5 лет.

Можно оформить план выплат, которые проводятся и после завершения строительства, при этом уже использовать новостройку для сдачи в аренду.

Офф-план дает наивысшие возвраты вложений (ROI) и брутто-доход в Дубае.

Преимущества:

• высокие доходы и возвраты с вложений (ROI);
• низкие цены за то же качество;
• удобные планы выплат;
• можно сдавать в аренду до окончания выплат;
• хорошо подходит для приобретения в ипотеку. 

Согласно информации аналитического сервиса Fam Property, в октябре 2021 года сумма сделок с недвижимостью off-plan достигла 9,8 млн долларов, в сравнении с 2,6 млн в прошлом году.

Ключевые показатели дохода

Прежде всего, чтобы правильно определить подходящую недвижимость и способ заработка, надо грамотно измерить потенциальные прибыли и издержки. Эти цифры, разумеется, меняются не только год-к-году, но иногда и каждый месяц.

Универсальный показатель прибыльности вложений — это уже упомянутый индекс возврата вложений (ROI). Высокий ROI — конечная цель любой инвестиции.

На индекс влияет приличное количество разных факторов, в число которых входят и показатели привлекательности самого объекта, и издержки, которые понесет владелец собственности при обслуживании недвижимости.

Перед приобретением необходимо учесть несколько важных факторов.

• Место расположения объекта в рамках города и его районов.
• Сопутствующие удобства и доступ к сторонним благам, таким как магазины, транспортная структура, ясли, детские сады и школы, медицинские организации, парки и даже увеселительные заведения.
• Размер объекта.
• Качество проведенных строительных работ, которое во многом зависит от правильно выбранного застройщика.
• Текущие условия на рынке Дубая и временные рамки вашей покупки объекта.
• Процентные ставки аренды, налоги, условия кредитов и прочие издержки.
• Затраты на обслуживание объекта, коммунальные услуги. Для этого вы можете обратиться к сервисам RERA — Service Charge and Maintenance Index.

Экономика Дубая в 2021: негативные и позитивные тренды

В общем экономика Эмирата вышла в фазу стабильного, пусть и не очень стремительного, восстановления после удара пандемии и международных ограничений в 2020 году.

Негативные тенденции

Из таких тенденций стоит выделить продолжительное падение цен на элитную недвижимость в последние годы. Да, этот актив стало дешево покупать, но и высоких прибылей с него получить не получится.

В 2021 году, по словам агентства недвижимости Knight Frank, среди 25 лучших мест для инвестиций Дубай оказался одним из двух городов, в которых цены на этот сегмент неизменно снижаются.

Другая отрицательная черта Дубая последних полутора лет — снижение спроса на недвижимость при постоянно нарастающих темпах строительства. Мы уже говорили, что в Эмирате ежегодно сдается в эксплуатацию более 60 000 новых жилых единиц. Застройщики уже к 2040 году имеют планы построить более 500 000 новых объектов.

Однако и этот тренд вступает в разворот, о чем мы скажем позднее, когда упомянем грядущий «Экспо — 2020».

Коммерческий сектор чувствует себя хорошо, однако это крайне специфический рынок, и подходит он далеко не для всех инвесторов. Работая с коммерческими объектами, необходимо тщательно разбираться в текущей бизнес-ситуации в эмирате, особенно в секторе интернет-коммерции.

Упрощенная регистрация бизнеса позволяет выходить на рынок множеству участников, каждый из которых вносит в турбулентность в рыночную ситуацию в Дубае. И это на фоне и так непростой ситуации с глобальным кризисом и пандемией.

Позитивные тенденции

Мы уже упомянули разворот в сторону роста элитной недвижимости и потенциального спроса.

Разберем ситуацию с предстоящим Экспо.

Данное мероприятие — всемирная выставка — прогнозируется как источник стремительного роста спроса сразу от нескольких категорий приезжего населения: туристов, бизнес-кругов, рабочих мигрантов.

Мероприятие будет проходить в эмирате с 1 октября 2021 по 31 марта 2022.

В рамках выставки правительство Дубая делает акцент на нескольких темах, так или иначе связанных с вложениями в экономику, недвижимость, экологические проекты, технологические проекты, например, инвестиции в крупнейшие в мире проект солнечной энергетики.

Приезжающие на Экспо не сильно повлияют на рост элитного сектора недвижимости, но подстегнут стремительное развитие сегмента доступного жилья и офф-план недвижимости.

Последняя — самый выгодный вид инвестиций на данный момент. Покупка таких проектов по заниженной цене сегодня не только принесет доход за счет удорожания недвижимости в процессе строительства. Вы также заработаете на общем восстановлении экономики Дубая.

Развитие экономической ситуации ожидается с конца 2021 года и до начала 2023, когда основные секторы эмирата выйдут на «доковидные» показатели. Учитывая, что средний срок строительства объекта 2 – 4 года — оба цикла накладываются друг на друга.

В итоге цена готового объекта будет включать в себя рост и от завершения строительства, и от восстановившегося спроса.

Рекомендации: апартаменты и офф-план недвижимость

Учитывая сказанное ранее, мы можем рекомендовать два типа недвижимости для приобретения в 2021 году.

Как вы поняли, речь идет о жилых объектах: апартаметах и офф-план.

Апартаменты

Апартаменты — более широкая и ликвидная сфера. Здесь много предложений в среднем ценовом сегменте, на который высок спрос сейчас, и будет расти в ближайшие годы на фоне восстановления экономики и привлечения населения за счет всемирной выставки «Экспо — 2020».

Апартаменты хорошо подойдут как для аренды, так и для флиппинга, хотя рисками выступают неточные прогнозы реального роста спроса в ближайшие месяцы.

Внимание стоит обращать на инвестиции в студии, апартаменты с одной, двумя и тремя спальными комнатами.

До конца 2021 года наиболее привлекательными районами для приобретения апартаментов считаются:

• Дубай Инвестмент Парк (Dubai Investment Park);
• Дубай Продакшн Сити (Dubai Production City);
• Джумейра Голф Эстейт (Jumeirah Golf Estate);
• Даунтаун Джебель-Али (Downtown Jebel Ali);
• Даунтаун Дубай (Downtown Dubai);
• Бурдж-Халифа (Burj Khalifa);
• Бизнес Бэй (Business Bay);
• а также Dubai South, Town Square и Wasl Gate.

Офф-план недвижимость

Для начала мы перечислим преимущества и недостатки такой недвижимости.

Плюсы:

• Низкая цена покупки по сравнению с готовой недвижимостью. Иногда в 3 – 4 раза.
• Высокий возврат с вложений (ROI) и доход с аренды.
• Увеличение стоимости за счет наложения циклов роста.
• Небольшие авансовые платежи.
• Гибкие планы платежей. Могут быть растянуты на годы и отдаваться даже после получения построенной собственности, которую в это же время можно использовать для заработка за счет аренды.

Минусы:

• Флуктуации на рынке во время возведения недвижимости.
• Задержки строительства или отмена проекта тоже являются важным риском. Хотя это и крайняя редкость.
• Недостоверная реклама или завышенные ожидания при неправильной оценке недвижимости.

В преддверии «Экспо» наиболее привлекательными районами для инвестиций в строящуюся недвижимость считаются:

• Jumeirah Village Circle. Основное предложение — строящиеся апартаменты с одной, двумя и тремя спальными комнатами.
• Dubai South. Основное предложение в секторе — апартаменты с одной, двумя и тремя спальными комнатами.
• Business Bay. Лучший выбор — строящиеся жилые небоскребы на берегу Канала Дубая (Dubai Canal).
• Downtown Dubai. Дорогая недвижимость, высокие вертикальные апартаменты — лучший выбор.

Если вы заинтересованы в получении более подробной информации и подборе подходящей для вас недвижимости, обращайтесь к специалистам нашей компании, в число которых входят как эксперты рынка, так и юристы. Мы предоставляем консультации и полное сопровождение клиентов.

Подберем подходящие именно вам предложения инвестиций в недвижимость Дубая с высокой доходностью.