Начиная с сентября 2019 года в ОАЭ изменилось действующее законодательство, касающееся деятельности компаний, в чьи функции входит управление долевой недвижимостью. Оно касается девелоперов и операторов отелей и регламентирует работу широкого кластера объектов.
Содержание
- Кого коснулись нововведения
- Изменения в законодательной базе
- Инновации в сфере управления и владения
- Долевое владение собственностью
- Помощь в выборе и приобретении недвижимости в ОАЭ
Кого коснулись нововведения
Они затронули крупномасштабные строительные проекты (Master Project), присутствующие в большинстве комьюнити Дубая и Абу-Даби, которые традиционно востребованы в качестве инвестиций. Это не только отели, но и жилые комплексы, офисные здания, коттеджные поселки, где допускается долевое владение собственностью. Владелец может иметь право собственности на отдельный элемент постройки (квартиру, апартаменты), при этом являться дольщиком общих территорий: бассейнов, парковых зон, площадок, внутренних свободных площадей.
Изменения в законодательной базе
Нововведением стала замена базового контролирующего органа. Если ранее в качестве управляющего сегмента выступала ассоциация собственников (Owners Association), которая могла самостоятельно принимать решения по схеме управления придомовыми территориями, то теперь ее заменили лицензированные управляющие компании. В этом есть свой плюс, так как последние активно контролируются государством. В качестве регулятора выступает Департамент земельных ресурсов Дубая (RERA), что обеспечивает прозрачность их деятельности. При невыполнении взятых на себя обязательств собственники могут подать жалобу на управляющую компанию непосредственно в государственный регулятор. Тот уведомляет компанию и требует разъяснений и устранения причин жалобы. Отсутствие реакции влечет наложение штрафных санкций. При неоднократных нарушениях возможен отзыв лицензии.
Особенности законодательства
Среди них:
- Четкий контроль над ставкой бюджета, отводимого на обслуживание долевой собственности. Ее нельзя изменять произвольно, необходимость трат по конкретным статьям расходов должна быть подтверждена независимым аудитором еще до их оплаты. Без проверки расходов и наличия обоснования роста ставка не будет утверждена регулятором.
- Система назначения управляющих компаний. В Дубае она осуществляется по принципу разделения всех объектов на три категории. Среди них регионы с большим количеством объектов с долевой собственностью, непосредственно отели или же апарт-отели, а также объекты, относящиеся к категории владения в долях.
Последняя категория выступает наиболее распространенной, так как в нее входят жилые многоквартирные дома, торговые центры. Управляющие компании больше не назначаются посредством решения собрания собственников. Теперь в основе выбора лежит тендер, по результатам которого RERA принимает решение. В случае недобросовестного оказания услуг компания может быть заменена на другую.
Инновации в сфере управления и владения
Принятые меры призваны улучшить и упростить управление долевой собственностью, внести коррективы в зависимости от изменений рынка недвижимости. По словам генерального директора Департамента земельных ресурсов Дубая Салмана Бути бин Меджрена, инициатива о долевом владении недвижимости полностью поддерживается департаментом. Первым этапом стало изменение законодательства, вторым ‒ внедрение инициативы о разграничении документов, подтверждающих право долевой собственности для отельных номеров.
Это должно повлечь укрепление рынка недвижимости за счет привлечения инвесторов с ограниченным бюджетом. Не каждый экспат может вложить средства и приобрести отель целиком. Теперь законодательство позволяет поделить один объект между несколькими владельцами, при этом у каждого будет документ о праве собственности. Предусматривается не только владение, но и распоряжение недвижимостью. Каждую часть можно будет продать, заложить, передать во владение иным лицам.
Долевое владение собственностью
Оно открывает широкие возможности:
- Можно задействовать ипотечное кредитование при приобретении.
- Допускается продажа или переоформление на родственников.
- Не ограничено право наследования.
Развитие общепринятой практики поможет увеличению продаж, если недвижимость доступна для реализации экспатам. Учитывая, что Дубай выступает одним из популярнейших направлений для туризма, нововведение сделает отельный бизнес более конкурентоспособным.
В чем плюсы
В развитых странах подобная схема работает давно и успешно. Принцип действия прост:
- Лицо приобретает номерной фонд в том объеме, в котором позволяют средства.
- Один или несколько раз в год собственник приезжает отдыхать и заселяется в собственные апартаменты. Продолжительность возможного проживания оговаривается на договорной основе.
- Все остальное время года его жильем занимается управляющая организация.
Прибыль делится в зависимости от достигнутого соглашения и может составлять как 50 на 50%, так 70 на 30%, при этом меньшую прибыль получает именно покупатель. Но даже при таком подходе выгода очевидна. Это пассивный доход в чистом виде, без необходимости приезда в страну или решения организационных вопросов. Единственные расходы, которые несет собственник, касаются регулярного ремонта номерного фонда. В среднем рентабельность вложений может составить от 3 до 6% в год в зависимости от конкретного отеля и его степени популярности.
Ожидаемые перспективы
Идея должна найти широкое воплощение в Дубае, хотя пока в большей степени она касается апартаментов, а не крупных объектов. Задача закона в снижении финансового бремени и увеличении притока инвестиций в экономику страны. Изначально инициатива старается подстегнуть вложения именно в дорогостоящую недвижимость, которая доступна по средствам не всем. В итоге совместное владение отелем закреплено на уровне закона и позволяет получать чистую прибыль при ограниченных вложениях.
Помощь в выборе и приобретении недвижимости в ОАЭ
Компания специализируется на жилой и коммерческой недвижимости в Дубае, а также других регионах ОАЭ. Ознакомиться с предложениями инвесторов и местных агентств можно на сайте. Начните выбор прямо сейчас, чтобы не пропустить выгодные предложения.
Подберем подходящие именно вам предложения инвестиций в недвижимость Дубая с высокой доходностью.
