История не только определяет, чем являются те или иные вещи сейчас, но и определяет рамки, по которым они будут развиваться в будущем.
Она определяет также траекторию движения и развития любого рынка недвижимости. Если вы инвестор, вам будет полезно узнать, откуда пришел и куда движется рынок Арабских Эмиратов.
Содержание статьи:
- История рынка недвижимости
- Новый век Дубая: рынок недвижимости в первом десятилетии
- После Великой Рецессии и по настоящий момент
- Будущее
История рынка недвижимости
Рынку недвижимости Дубая не более 20 лет. Отчет обычно ведется с 2002 года, когда вице-президент ОАЭ и правитель Дубая шейх Мохаммед ибн Рашид объявил об открытии эмирата для иностранцев с возможностью покупать недвижимость в специальных фрихолд-зонах.
Однако еще в 2001 началось строительство Пальмы Джумейры — крупнейшего искусственного острова в мире. Высокая планка для молодого рынка недвижимости.В это же время увеличивается количество коренного населения, из-за общего благосостояния, число рабочих мигрантов, бизнесменов и инвесторов, туристов.
Город становится все более загруженным по морским и авиаперевозкам. Старый Дубай становится неспособным обеспечить инфраструктурно и логистически такую нагрузку, и перед правителями города встает задача — построить новый город.
Работы было много, и денег на это требовалось невероятное количество. Таких денег у Дубая не было. По крайней мере, не было для таких проектов, чья окупаемость может занять годы.
Эта ситуация создает две потребности, прямо повлиявшие на рынок недвижимости в следующие 20 лет.
- Была необходимость в создании колоссального строительного сектора, способного оперативно и качественно вводить на рынок новые объекты.
- Нужны были инвестиции, иностранные вложения, которые смогли бы покрыть те аспекты нового сектора, на которые денег у самого Дубая не хватило бы.
Строительный сектор был достаточно развит в последние 50 лет, но для удовлетворения второй потребности нужен был новый подход.
В 2002 году было принято решение открыть рынок недвижимости для иностранных покупателей и инвесторов.
Новый век Дубая: рынок недвижимости в первом десятилетии
Этот период, пожалуй, наиболее активный в истории Дубая и его рынка недвижимости.
Прежде всего, в первое десятилетие нового века были основаны ныне ведущие компании-застройщики не только в ОАЭ, но и в мире вообще: Emaar, Nakheel, Dubai Properties, Meraas, Deyaar, Omniyat, DAMAC и MAGPD.
Список знаковых проектов Дубая по годам:
- 2001 год – строительство острова Пальма Джумейра. Первые готовые проекты выставлены на продажу в 2006 году. Примерная стоимость проекта 70 млрд долларов;
- 2001 года – Пальма Дейра. Строительство острова начато в 2001 году, в 2006-м он был сдан под застройку;
- 2002 год – запуск строительства проекта Джебель-Али, в 2011 году строительство приостановлена в связи с низким спросом на недвижимость;
- 2003 год – архипелаг Мир (The World). К январю 2008 года было продано 60% недвижимости. В 2011 году проект был завершен;
- 2004 год – Бурдж-Халифа. Общая стоимость проекта 1,5 млрд долларов. Окончание строительства – январь 2010 года.
В 70-х население эмирата едва превышало 100 000 человек, в начале 00-х население уже достигло отметки в 1 010 751 человека, из которых 75% было экспатами и другими иностранцами. В 2021 году население города превысило отметку в 10 млн жителей, из которых более 80% — экспаты.
С 2003 года скорость сдачи нового жилья начала интенсивно увеличиваться. Также, если раньше объекты в основном выводились в районе Крик, популярном у мигрировавших иностранцев, то теперь процесс строительства распространился по всему городу.
В Эмирейтс Ливинг было сдано 3 364 объекта.
Рост можно наблюдать, в том числе, на примере района Дубай Марина:
- В 2004 году район предоставил 654 объекта;
- В 2005 году – сдано 319 апартаментов;
- В 2006-2007 годах – уже 3 555 новых квартиры, готовых к заселению.
В частности в 2006 – 2007 годах в Эмирейтс Ливинг было сдано более 5 990 объектов разных видов. В этом же году появился район Джумейра Лейк Тауэрс, предоставивший сразу 2 665 апартаментов. Начали сдаваться первые виллы и апартаменты на Пальме Джумейре. Острова архипелага Мир начали продаваться частным компаниям-подрядчикам.
В 2008 и 2009 на рынок было сдано уже 52 297 объектов, 2 409 из которых были на Пальме Джумейре. Были образованы Дискавери Гарденс с 25 412 апартаментами. Силиконовый оазис Дубая получил 1 425 объектов и Джумейра Лейк Тауэрс — 6 250.
Незадолго до мирового финансового кризиса, на пике бума недвижимости в 2007 году, было образовано RERA — агентство по регуляции сектора недвижимости. Оно стало подразделением DLD — Департамента земельных ресурсов Дубая. Обеим организациям были переданы исключительные права по надзору и регулированию рынка.
До 2008 года покупка недвижимости для иностранцев во фрихолд-зонах существовала только в рамках первичного рынка. Недвижимость приобреталась у застройщиков. В 2008 году был открыт вторичный рынок жилья и перепродажа объектов между физическими лицами.
Средняя цена транзакции практически сразу достигла 600 000 долларов за виллы/таунхаусы и 375 000 за апартаменты. Был также представлен онлайн-сервис Oqood, упрощающий заключение контрактов между покупателями и застройщиками по офф-план недвижимости.
После Великой Рецессии и по настоящий момент
Попытка пережить Великую Рецессию 2008-2009-х, когда рухнуло множество крупных банков и мировая банковская система в целом, далась Дубаю нелегко.
За один лишь 2010 год сегмент вилл и таунхаусов упал на 8%, апартаменты на 49%. Средняя цена апартаментов снизилась до 190 000 долларов.
Это охарактеризовало хроническую проблему рынка вследствие условий, сложившихся в эмирате в начале нулевых.
Весь колоссальный строительный сектор был создан с расчетом на привлечение иностранных инвестиций. И это сработало лучше, чем ожидалось. Огромный спрос на недвижимость со стороны иностранцев позволил не только осуществить задуманное, но и превзойти планы.
Ежегодно строительные компании, их основные фонды и производственные мощности росли, пытаясь удовлетворить все более и более растущий спрос на недвижимость. Но это был гигант на «глиняных ногах».
Как только по миру прокатился финансовый кризис, банки коллапсировали и миллионы потеряли свои сбережения, приток иностранных инвестиций на рынок Дубая сократился до минимума.
Производственные мощности компаний выдавали уже десятки тысяч объектов ежегодно, но покупать их было некому. Поэтому, чтобы реализовывать хоть что-то из поставленного, пришлось снижать цены.
Сложилась ситуация хронического перепроизводства, компании вынуждены были обратиться за кредитами, но не могли эффективно расплачиваться по ним, поэтому кредитные рейтинги даже крупнейших из них покатились вниз.
Лишь к 2015 цены на апартаменты, виллы и таунхаусы превзошли докризисные показатели, однако это была лишь флуктуация, вызванная такими временными показателями, как рост цен на нефть.
Уже в 2016 в падение вернулись апартаменты, а в 2018 — виллы и таунхаусы.
Не была решена хроническая проблема перепроизводства и особенно остро она проявилась в 2020 году, когда по миру ударила пандемия COVID-19, и цены на недвижимость, особенно элитную, били исторические минимумы.
Рынок Дубая стал несбалансированным и по секторам. Небольшой спрос мигрирует по нишам. Так, в начале падения апартаментов в 2016, многие обратились к виллам и таунхаусам. Когда и этот сектор упал в 2020, инвесторы и покупатели мигрировали в офф-план недвижимость.
Лишь в середине 2021 года мы увидели рост по всем направлениям, а деньги из строящейся недвижимости начали возвращаться в готовый сектор. Особенно хорошо себя почувствовали виллы.
Привлекательность активов начала расти из-за числа инвесторов, ищущих тихой бухты перед возможным кризисом. Государство эффективно справляется с пандемией и снижает ставки по ипотечным кредитам. Также на горизонте появилась Expo-2020 — всемирная выставка, которая способна ревитализировать рынок на несколько лет вперед.
И это подводит нас к вопросу о том, что ожидать от рынка в будущем.
Будущее
Согласно всем последним отчетам, которые мы видим с мая по август 2021 года, рынок сможет оставаться в росте ближайшие несколько лет.
Главное, что стоит иметь ввиду сейчас — как рынок будет решать проблему значительного превосходства предложения над спросом. Уже сейчас заметно, как застройщики значительно сокращают выпуск недвижимости на рынок. Например, в начале года ожидалось около 80 000 новых объектов, однако на данный момент было выпущено лишь 18 616, и 37 466 должно быть поставлено до конца года.
Рынку придется созреть и прийти в равновесие, чтобы вернуться в тренд роста. Сегодня есть все причины полагать, что такой вариант возможен.
Подберем подходящие именно вам предложения инвестиций в недвижимость Дубая с высокой доходностью.
