Сегодня становится очевидно, что 2020 год стал поворотным для всей мировой экономики, и не в лучшую сторону. Пострадали все секторы глобального рынка и все страны, в нем участвующие.
Дубай — город, живущий за счет торговли, транспорта, строительства и туризма. Пандемия COVID-19 и последовавшие за ней международные ограничения на передвижение между странами сильно ударили по эмирату.
Особенно значительный удар пришелся по туристическому сектору, который сжался в 3 с лишним раза, приняв всего 5 млн. туристов в 2020 году. Для сравнения, стабильный ежегодный приток туристов в пред-пандемические годы составлял 17 млн. человек.
Сильно снизился спрос на аренду и покупку недвижимости, жилой вообще и элитной в частности.
Однако к концу 2021 года можно утверждать, что экономика Дубая начала восстановление:
Побиты многолетние рекорды по притоку инвесторов (более 8 тысяч новых игроков на рынке, по информации Khaleej News), количеству операций (порядка 55,6 тыс. в 2021 году). Застройщики отчитываются о прибылях в несколько сотен процентов, особенно отмечая рынок малогабаритных вилл, и на десятилетия вперед планируют возведение сотен тысяч новых объектов. Уже сейчас они возводят по 60 тыс. единиц недвижимости ежегодно.
Содержание статьи:
- Почему стоит обратить внимание на рынок Дубая?
- На чем можно заработать в Дубае, а на чем заработать не получится
- Дубай оправляется после кризисного 2020-го
- Чем для вас может быть полезно сотрудничество с нашей компанией?
Почему стоит обратить внимание на рынок Дубая?
Мы уже разбирали в развернутом виде вопрос того, почему недвижимость Дубая — это перспективный сектор для инвестиций.
Если вы желаете подробно ознакомиться с общей характеристикой строительного сектора Дубая, то мы рекомендуем ознакомиться с нашей статьей "Почему выгодно инвестировать в новостройки в Дубае в 2021 году?".
Для этой статьи нам понадобится выделить два главных момента.
- Рынок недвижимости Дубая специфически устроен для того, чтобы привлекать инвесторов. Это не должно быть удивительным, учитывая, что он предоставляет до 20% совокупного ВВП эмирата и располагает более чем десятком крупных застройщиков с колоссальными производственными мощностями, которые не должны простаивать.
- Рынок недвижимости Дубая находится в состоянии динамической стабильности. Это означает, что для него все еще свойственны естественные колебания цен и кризисные явления, однако, располагаясь в ядре разнонаправленной экономики Арабских эмиратов, он всегда быстро восстанавливается.
Из-за сильной взаимосвязанности основных секторов экономики Дубая разобраться, куда стоит вкладываться в текущий момент, а когда нужно подождать — задача не самая легкая.
На чем можно заработать в Дубае, а на чем заработать не получится
Инвестиционное поле эмирата имеет смысл разделить на четыре доминирующих в 2021 году категории: элитное жилье, средний сегмент, коммерческая и проектная недвижимость.
Первые две включают в себя жилые объекты: апартаменты, пентхаусы, таунхаусы, виллы, отель-апартаменты и так далее.
Третья категория включает офисы, индустриальные помещения, складские и сортировочные пространства, популярные у компаний, занимающихся интернет-коммерцией.
Четвертая категория смешанная и посвящена купле-продаже земельных лотов и недвижимости, находящейся на этапе проекта или ранних стадия строительства.
На фоне пандемии и международных ограничений больше всего пострадал туристический сектор, а как следствие — курортное элитное жилье.
Дубай славится широкими возможностями для роскошного отдыха. За этим сюда обычно и приезжают туристы. Это вовсе не значит, что весь туристический поток формируется исключительно из состоятельных иностранцев. «На широкую ногу» в Дубай приезжают отдохнуть и люди с гораздо более скромными сбережениями.
В итоге, огромную прибыль обычно приносит аренда дорогого и элитного жилья, будь то отели, апартаменты и даже небольшие виллы. К этому стоит добавить то, что большую прибыль в данном секторе предоставляла немногочисленная, но крайне состоятельная прослойка иностранцев-экспатов. И эта категория людей тоже оказалась отрезана от Дубая на фоне международных ограничений.
Это привело к падению общего спроса на недвижимость и, как следствие, падению цены на объекты.
Намного лучше себя чувствует средний сегмент. Сектор, конечно, не показывает больших темпов, но он все-таки растет, и многие застройщики держатся за счет реализации именно этого предложения. Согласно данным аналитического сервиса Fam Property, рост коммерческого сектора в Дубае, в октябре 2021 года составил 94% по сравнению с показателями в аналогичном месяце в прошлом году. В ноябре – 56,5%.
Коммерческий сектор чувствует себя хорошо: Fam Property сообщает о 55 664 зарегистрированных транзакций в 2021 году, против 35 220 транзакций в 2020-ом. Однако это крайне специфический рынок, и подходит он далеко не для всех инвесторов. Работая с коммерческими объектами, необходимо тщательно разбираться в текущей ситуации в эмирате, особенно в секторе интернет-коммерции. Тут категорически необходима помощь от бизнес-консультантов и иных специалистов.
На секторе коммерческой недвижимости не удастся заработать перепродажей, но можно получать стабильный доход с аренды, в зависимости от района – до 8% годовых, по данным Dubai Buzzle.
Последняя категория — строящееся жилье.
Вклады «off-plan» — это самый выгодный вид инвестиций на данный момент. Выгода заключается в том, что покупка по заниженной цене едва начатых проектов не только принесет доход за счет удорожания недвижимости в процессе строительства. Вы также заработаете на общем восстановлении экономики Дубая.
Оно ожидается во второй половине 2022 года или в 2023 году. Учитывая, что средний срок строительства объекта занимает 2 – 4 года, оба цикла накладываются друг на друга.
В итоге цена готового проекта будет включать в себя и рост при завершения строительства, и рост от восстановившегося спроса.
Дубай оправляется после кризисного 2020-го
Согласно данным Property Monitor, главным индикатором восстановления сектора оказалась средняя стоимость перевода средств за одну сделку: 16.77% в случае вилл/таунхаусов и 17.1% в случае апартаментов. Именно данная категория составила 77% от всех проданных объектов недвижимости.
Это показывает увеличение в 36.5% общего объема операций и 83.8% рост стоимости операций при сравнении мая 2021 и мая 2019.
Международная аналитическая компания GlobalData отдельно отмечает, что стоит ожидать географического сдвига в строительном секторе на юг Дубая.
Одними из главных причин вступают наличие в этом районе Международного аэропорта Аль-Мактум, выставочной зоны Expo-2020 и запущенного в строительство комплекса Dubai South.
Все это увеличит инвестиции в сектор недвижимости в ближайшие годы.
Стоит отдельно отметить главный источник предстоящего роста туристического сектора Дубая и, как следствие, роста спроса и цен — Expo-2020.
На конец ноября 2021 года глобальную выставку в Дубае посетили 4 766 419 человек, виртуальное посещение – 23,5 млн человек.
В рамках выставки правительство Дубая делает акцент на нескольких темах, так или иначе связанных с инвестициями в экономику, недвижимость, экологические и технологические проекты, например, крупнейший в мире проект солнечной энергетики.
Мероприятие рассчитано на привлечение самой широкой аудитории. Ввиду этого мы установили районы города, в которых отмечается приток туристов.
Большой спрос на аренду и покупку апартаментов наблюдается в районах, которые располагаются максимально близко к месту проведения выставки:
- Jumeirah Golf Estate;
- Mudon;
- Town Square.
Высокий спрос на аренду и покупку вилл прогнозируется в:
- Джумейра Голф Эстейт;
- Аль-Фурджан (Al Furjan);
- Мудон (Mudon).
Общего роста спроса на недвижимость можно ожидать в районах:
- Даунтаун Джебель-Али (Downtown Jebel Ali);
- Даунтаун Дубай (Downtown Dubai);
- Бурдж-Халифа (Burj Khalifa);
- Бизнес Бэй (Business Bay);
- а также Dubai South, Town Square и Wasl Gate.
Согласно информации, опубликованной компанией Knight Frank, с учетом результатов октября 2021 года, на текущий момент совокупное количество сделок составляет 48 651, а их стоимость превышает 48 млрд долларов. За 11 месяцев 2021 года общая сумма транзакций на 63,4% превысила показатели 2020 года.
Кроме этих показателей, стоит отметить еще несколько моментов, положительно влияющих на развитие сектора.
- Распространение вакцины среди населения. Государство наращивает объемы закупаемой вакцины и расширяет пространства, где ее можно получить, например, аэропорты и иные местах прибытия иностранцев. При этом карантинные ограничения остаются достаточно лояльными. Согласно информации сервиса Corona Tracker, на данный момент в ОАЭ привито 89,3% населения, из них 8 832 256 человек прошли полную вакцинацию.
- Рассматриваются поправки в закон о выдаче гражданства инвесторам, экспатам и их семьям, который должен значительно упростить процесс оформления вида на жительство.
- Расширяется программа предоставления золотых виз на 10 лет, особенно для инженеров, работников ИТ-индустрии и ученых. Такие же визы получают инвесторы, вложившие более 5 млн. дирхамов или 1.36 млн. долларов в экономику Арабских Эмиратов.
- Расширяются районы, которые предоставляют возможность полного и безусловного владения недвижимостью и бизнесом, без необходимости иметь посредников или акционеров в лице граждан ОАЭ.
- Растет спрос на большие, но сравнительно недорогие объекты жилой недвижимости, связанный с переходом многих секторов мировой экономики на удаленную занятость. Такие площади нужды для того, чтобы организовать совместное проживание и работу больших объединений сотрудников.
- Проводится снижение процентных ставок по кредитам, в том числе по ипотеке, на фоне и так рекордно дешевого жилья в Дубае.
Как вы можете понять, частному инвестору может быть затруднительно разобраться в этой среде и учесть все возможные особенности рынка, чтобы сделать верное и своевременное вложение.
Чем для вас может быть полезно сотрудничество с нашей компанией?
Важно понимать, что большая часть участников рынка в Дубае пользуется услугами местных и международных агентств недвижимости. Причем и покупатели, и продавцы имеют в распоряжении собственных специалистов, специфических для данной роли.
Необходимо понимать, что самостоятельно работать с этими людьми возможно, но это, вероятно, поставит вас в крайне неудобное и невыгодное положение.
Наличие своего агента, возможность получить консультацию, объяснение всех ключевых вопросов и аналитика текущей ситуации — как минимум гарантируют равноценное положение перед продавцами недвижимости.
При этом, как вы могли понять ранее, Дубай — регион специфический. Со своими особенными нормами и законами, налоговыми режимами и льготами. Секторы экономики эмирата крайне взаимозависимы, поэтому трудно получить полную информацию, изучая лишь один или два узких аспекта рынка.
Необходимо правильно подобрать место и объект, провести его оценку, знать текущую экономическую и финансовую ситуацию, ход изменения арендных ставок и так далее, и так далее.
Именно поэтому наша компания сконцентрирована на предоставлении полного сопровождения от выбора объекта, до его полного оформления в ваш личный актив. Все это с учетом необходимости получить лицензии, уплатить взносы и оформить все ключевые разрешения.
Если вы заинтересовались возможностью заработать на инвестициях в недвижимость Дубая — обращайтесь к нам.
