В каком районе выгоднее приобрести недвижимость в Дубае?

Дубай — одно из самых популярных туристических и деловых направлений в мире.

История, культурное разнообразие, удобная и современная инфраструктура, а также развитой рынок недвижимости привлекает миллионы иностранцев ежегодно.

Выгодное географическое расположение, бурно развивающийся коммерческий и технологический сектор и множество льгот для бизнеса обусловили открытие здесь офисов самых крупных компаний из S&P500.

Эмират считается деловым центром Ближнего Востока и страной с самой безопасной инвестиционной средой в регионе. Согласно статистике, предоставленной источником World Population Review, в 2021 году 85% населения Дубая – иностранцы разной степени достатка. Город занимает заметные места в топах инвестиционной привлекательности стран мира. Агентства Moody’s и S&P оценивают привлекательность эмирата как стабильную с позитивными прогнозами как минимум в течение следующих двух лет.

В зависимости от района города, потенциальный инвестор может найти объекты для вложения капитала в разных ценовых категориях и с разными способами заработка на них. В этой статье мы разберем наиболее выгодные районы Дубая в 2021 году.

Общий обзор

В 2020 – 21 годах экономика эмирата испытала и болезненное падение, и стремительное восстановление. Многие ее сферы, в том числе сектор недвижимости, вышли из испытаний со значительными перемены в структуре. Это отразилось и на районах Дубая.

Представляем обзор двух типов районов эмирата.

Первый тип — районы города, традиционно поддерживающие высокий коэффициент возврата вложений в недвижимость и экономический рост. Их показатели просели в 2020 году, но все они до сих пор показывают высокую привлекательность.

Второй тип — районы города, обладающие особым потенциалом для инвестиций в 2021 из-за всемирной выставки Expo-2020, которая стартовала 1 октября и будет проходить до 21 марта 2022 года.

В 2021 году рынку недвижимости соответствуют следующие показатели:

высокая ликвидность активов;
рекордно низкие цены, особенно на элитную недвижимость;
усиление государственных мер по защите капиталов инвесторов;
доход от аренды, согласно данным Property Monitor, в зависимости от района и типа недвижимости составляет 8,4%;
низкая подверженность инфляции;
выгода от диверсификации активов в различные типы собственности, с разными уровнями аренды и местоположением;
вложения в недвижимость выступают хорошим подтверждением кредитоспособности для инвестора, желающего взять ссуду в банках эмирата по выгодным ставкам;
возможность получить право на 100% владение объектом при определенных условиях.

Выбор верного места для покупки недвижимости — один из ключевых факторов для получения ожидаемых возвратов с вложений.

Основной список районов для инвестиций

Downtown Dubai

Даунтаун Дубай, ранее известный как Даунтаун Бурдж Дубай (Downtown Burj Dubai) — фактический центр мегаполиса.

Район располагается на шоссе Шейха Зайда и соседствует с «Манхэттеном Дубая» районом Бизнес Бэй и особой экономической зоной DIFC. На востоке от него располагается ипподром Meydan, а на западе — центр водного спорта Джумейра 1.

Даунтаун наполнен туристами круглый год. Местный рынок недвижимости сочетает в себе высотные здания с вертикальными апартаментами, множество дорогих вилл и широкий выбор более доступных объектов.

Состав населения крайне разнообразен. Здесь живут местные, множество туристов и экспатов разного достатка. В районе значительное число рабочих-мигрантов и представителей бизнеса.

Спрос на недвижимость в Даунтауне всегда стабильно высокий.

Молодые экспаты обычно арендуют студии именно в Даунтауне. Часто это помещения от 42 до 52 кв.м. Особенно популярен комплекс апартаментов Burj Al Nujoom.

Ставка аренды для студии и апартаментов среднего размера колеблется от 14 500$ до 21 000$. В отношении средних и крупных апартаментов данная цифра может достигать 33 000$.

В верхнем сегменте апартаментов спросом пользуются квартиры с 4 спальнями, но в последнее время популярность набирают апартаменты с 5 спальными комнатами.

Средняя стоимость недвижимости в 2021 году в популярных районах Дубая составляет:

1,4 млн дирхамов (404 тыс. долларов) в Dubai Marina;
от 600 тыс. дирхамов (163 тыс. долларов) – JLT;
от 440 тыс. дирхамов (120 тыс. долларов) – Arjan Dubai;
от 500 тыс. дирхамов (136 тыс. долларов) – Emaar South Dubai;

Business Bay

Бизнес Бэй располагается в непосредственной близости с центром Дубая и простирается от шоссе Шейха Зайда до Рас Аль Хор. Рядом располагается особая экономическая зона DIFC.

Бизнес Бэй — один из основных районов, давших толчок к превращению Дубая в центр деловой активности региона.

Район представляет из себя смесь самых разных объектов недвижимости: жилой, коммерческой, индустриальной, курортной. Особое место занимают апартаменты, отели и складские/сортировочные помещения для компаний, занимающихся активно развивающейся интернет-коммерцией.

Предложение недвижимости удачно балансирует между высоким качеством и большой ценовой доступностью. В общей сложности здесь располагается более 240 коммерческих и жилых зданий.

В доступности школы, медицинские центры и разнообразные развлекательные заведения, соседствующие с хорошо оборудованными тренажерными залами, бассейнами, детскими игровыми площадками.

Здесь можно найти агломерации вилл среднего сегмента и элитных, например, павильон Executive Towers, плавучие виллы Marasi около морской артерии Dubai Canal или комплекс Sky Villas.

Согласно годовому отчету Bayut о продажах в Дубае за 2020 год, Бизнес Бэй оказался одним из самых популярных мест для бизнеса и инвесторов, ищущих доступные апартаменты.

Район привлекает огромное число молодых специалистов из-за рубежа, поэтому образ жизни здесь в основном ориентирован на молодые пары и одиноких людей.

Средняя цена покупки одного кв.м. — 3 180$. Средняя цена покупки объекта — 2 768 000$. Средняя ставка аренды за единицу жилья составила чуть больше 21 900$ в год.

Наиболее крупные апартаменты сдаются в аренду за сумму от 24 000$ до 78 900$ в год, а продаются по цене от 625 500$.

Предельные цены на апартаменты в 2021 году достигали 10 878 800$. За пентхаусы цена составляла 19 799 500$ в год.

Jebel Ali

Джебель-Али, также известный как Мина Джебель-Али (Mina Jebel Ali) — медленно, но стабильно растущий регион, набирающий все большее значение в Дубае.

Район состоит из множества многофункциональных проектов, разделенных на пять основных направлений: коммерческое, промышленное, торговое, развлекательное и жилое.

В рамках района развиваются такие проекты:

Порт Джебель-Али (Jebel Ali Port), самая крупная в мире рукотворная бухта.
Палм-Джебель-Али (Palm Jebel Ali), несколько больший собрат Палм-Джумейры (Palm Jumeirah).
Свободная экономическая зона JAFZA.
Особая индустриальная зона.
Элитный жилой кластер Джебель-Али Вилладж (Jebel Ali Village), в котором располагается множество храмовых построек.

Jebel Ali Village соседствует с Dubai Investment Park. Поблизости располагаются Международный аэропорт Аль-Мактум и комплекс Dubai Parks & Resorts.

Порт Джебель-Али — девятый по объемам в мире контейнерных грузоперевозок и первый на Ближнем Востоке, а свободная экономическая зона JAFZA в одиночку дает Дубаю 23% от совокупного ВВП эмирата.

В JAFZA расположено более 7 000 разнообразных компаний, занимающихся торговлей, логистикой, промышленным производством и сервисами.

Несмотря на то, что Джебель-Али — индустриальный и коммерческий район, в нем развивается несколько крупных жилых проектов.

Располагаются они, в основном, в Джебель-Али Вилладж и Дискавери Гарденс (Discovery Gardens).

Джебель-Али привлекает все возможные страты населения. Самые популярные кластеры недвижимости в районе — Jebel Ali Hills, Rove At The Park, Garden View Villas, Al Muntazah Complex и Jebel Ali Industrial Area.

Основной сегмент вилл и таунхаусов занимают жилые объекты с тремя или четырьмя спальными комнатами. Популярны апартаменты с 1 – 2 спальными комнатами или студии.

По данным агентства Metropolitan, цены на жилую недвижимость в этом районе в настоящее время умеренные. Например, средняя стоимость квартиры-студии колеблется от 225 000 дирхамов (61 256$) до 526 000 дирхамов (143 203$), в то время как квартиры с одной спальней стоят от 399 000 до 847 000 дирхамов (примерно от 109 000 до 231 000 долларов).

Dubai Marina

Дубай Марина — один из самых популярных районов Дубая. Марина располагается на шоссе Шейха Зайда напротив Джумейра Лейк Тауерс (Jumeirah Lake Towers) между Дубай Медиа Сити (Dubai Media City) и свободной экономической зоной Джебель-Али.

Таким образом, район занимает географический центр города.

Его расположение привлекает как бизнесменов, так и отдыхающих с высоким достатком, которые хотят иметь оперативный доступ к своим рабочим местам и элитной жилой недвижимости в престижном и комфортном прибрежном районе.

Спрос и цены на аренду и куплю-продажу недвижимости носит сезонный характер. Он зависит от того, какое количество иностранцев посетит Марину в данном году.

Средняя ставка аренды для студии или апартаментов начинается с 10 000$. Средние и крупные апартаменты торгуются в районе 22 700$, чуть дороже, чем в Бизнес Бэй, и на 3 000$ дешевле, чем в среднем в центре Дубая — Даунтаун Дубай.

Аренда самых крупных апартаментов может достигать 93 600$. Аренда вилл колеблется от 39 200$ в год за малогабаритные до 113 500$ в год, за самые крупные.

Jumeirah Village Circle

Джумейра Вилладж Сёркл — район, который располагается в центре города. Это закрытое сообщество из более чем 2000 роскошных вилл и элитных таунхаусов.

Район рассчитан на привлечение иностранцев с большими семьями, ищущих постоянное место жительства. Здесь находятся две международные школы, множество медицинских учреждений, несколько клубов для активного отдыха и другие развлекательные заведения для всей семьи.

Вилладж Сёркл расположен всего в нескольких минутах езды от павильона Expo-2020 и имеет удобный доступ к индустриальному и коммерческому центру эмирата — Джебель-Али, а также основным дорогам города и Международному аэропорту Аль-Мактум.

Инвесторы проявляют повышенный интерес к этому месту из-за его конкурентоспособной цены на недвижимость. Это один из лучших районов города по уровню дохода с аренды.

Dubailand

Дубайлэнд — один из самых быстрорастущих жилых районов Дубая. В нем располагаются такие коммуны как Mudon, Dubai Lifestyle City и The City of Arabia. Ввиду этого предлагается самый широкий спектр жилой недвижимости на любые средства.

Отличительной чертой района является большое количество ботанических садов, академий и культурных достопримечательностей. В Дубайлэнд располагается несколько хорошо известных торговых и развлекательных центров: Dubai Outlet, Global Village, Motor City. В 2021 году район популярен у семей и одиноких экспатов, однако в ближайшие годы прогнозируется рост туристического направления в районе.

Jumeirah Lake Towers

Джумейра Лейк Тауэрс прежде всего известен широким спектром недвижимости, предоставляемой в безусловное владение инвесторам.

В Лейк Тауэрс располагается 87 высотных жилых апартаментов, построенных вокруг четырех крупных искусственных озер и окружающих их парков. Рядом располагается Дубай Марина и Джумейра Хейтс.

Помимо жилой недвижимости, инвесторам доступны офисы, отели и коммерческие объекты, например площади для магазинов. Через район проходит основная транспортная артерия эмирата — шоссе Шейха Зайда.

Район привлекает экспатов, желающих переехать в Дубай с семьей. Большой интерес к Джумейра Лейк Тауэрс показывают молодые специалисты и представители бизнеса.

Barsha Heights

Барша Хейтс — район, ранее известный как TECOM. Представляет из себя урбанистическую деревню, где на выбор инвесторам предлагается жилая и коммерческая недвижимость, а также отели.

Этот район является домом для многих компаний из списка Fortune 500, в том числе Microsoft, HP, BBC World, CNN и Reuters. Барша Хейтс привлекает огромное число работников ИТ-индустрии и представителей среднего и крупного бизнеса.

Хейтс привлекает покупателей балансом между достаточно высоким качеством объектов недвижимости и доступной ценой для покупки и аренды.

Районы для вложений перед Expo-2020

Мероприятие привлекает разную аудиторию. Ниже список районов города, на которые приходится больший приток туристов и экспатов.

Дубай Инвестмент Парк (Dubai Investment Park) — коммерческий район с доступной жилой недвижимостью. Рядом располагаются сообщества The Green Community Village и Green Community East. На севере от Парка располагается известный кластер дорогого курортного жилья — Dunes Village.
Дубай Продакшн Сити (Dubai Production City) — особая экономическая зона, известная тем, что предоставляет крайне широкий набор объектов для приобретения «Freehold», то есть в безусловное владение.
Джумейра Голф Эстейт (Jumeirah Golf Estate) — крайне элитный жилой кластер, отличительной чертой которого является ориентирование на любителей играть в гольф.

Высокий спрос на аренду и покупку вилл прогнозируется в районах:

Джумейра Голф Эстейт, о котором мы написали выше.
Аль-Фурджан (Al Furjan) — коттеджный поселок, предоставляющий крупный перечень высококачественных вилл и таунхаусов для покупки по достаточно низкой цене.
Мудон (Mudon) — жилой кластер на востоке Дубая, предлагающий широкий выбор из вилл и таунхаусов, как готовых для въезда, так и находящихся в процессе строительства и удобных для инвестиций «Off-plan».

Общего роста спроса на недвижимость можно ожидать в районах, которые мы уже указывали выше: Даунтаун Джебель-Али, Даунтаун Дубай, Бизнес Бэй.

Есть также смысл обратить внимание на районы Бурдж-Халифа (Burj Khalifa), Dubai South, Town Square и Wals Gate.

Как подобрать недвижимость в Дубае

Если вас заинтересовали возможности инвестиций в недвижимость Дубая, особенно на фоне Expo-2020, которое подстегивает местный рынок, то Dubai-Property.Investments предоставляет услуги по индивидуальному подбору недвижимости в этих и других частях города.

Специалисты компании подберут объекты на основе желаемых характеристик недвижимости и с учетом перспектив получения наиболее высоких доходов от инвестиций.

Компания анализирует изменения в секторе недвижимости Дубая в режиме реального времени и составляет прогнозы его развития на ближайший период. Dubai-Property.Investments полностью берет на себя процессы заключения сделок и оформления документов на владение собственностью.

Подберем подходящие именно вам предложения инвестиций в недвижимость Дубая с высокой доходностью.