Что такое «хорошая инвестиция»? Один этот вопрос мог бы занять отдельную статью. Ответ зависит от того, какую выгоду хочет получить инвестор.
Если речь идет о краткосрочных доходах, то «хорошей инвестицией» будет та, которая соединяет в себе высокий возврат средств с прибылью в сжатые сроки, хотя и при высоких рисках, связанных с необходимостью грамотно выбрать момент и объект вклада.
Если человек заинтересован в обретении стабильного источника прибыли, пусть и в небольшом размере, то «хорошей инвестицией» станет та, которая предлагает наименьшие риски при стабильных долгосрочных процентах возврата средств.
Дубай предлагает оба варианта, но нужно понимать нюансы.
В этой статье будет дана общая картина инвестиционного климата в эмирате, которая поможет создать понятный образ ситуации у инвестора.
Содержание статьи:
- Вводные данные
- Экономика Дубая и перспективы рынка недвижимости
- Предложение на рынке и процент возврата вложений
- Издержки, льготы и поощрения
- Выводы
Вводные данные
Первое, что необходимо учитывать, это текущую ситуацию с пандемией COVID-19 и международными ограничениями на передвижения.
Дубай, крупнейший город Арабских Эмиратов, представляет собой один из ключевых торговых и финансовых хабов Ближнего востока.
В городе крупный рынок недвижимости. Это закономерно, учитывая его размеры и расположение.
Строительный сектор и инвестиции в него дают от 10 до 20% совокупного ВВП эмирата. Однако прежде всего, Дубай — курортный город. Его экономика и инфраструктура, в том числе рынок недвижимости, нацелены на извлечение прибыли с больших туристических потоков.
На фоне упомянутых выше проблем и ограничений Дубай ощутимо пострадал по показателям туристического направления, в том числе испытал самый большой отток населения среди Совета содружества арабских стран.
Низкий приток туристов и других посетителей, например, экспатов, снизил арендный спрос, особенно на сектор элитного жилья. Поэтому и общие цены снизились, достигнув рекордно низких за последние годы показателей.
Создается ситуация, когда покупать недвижимость в Дубае стало как никогда дешево, но и крупно заработать в кратчайшей перспективе не получится. Тем не менее, все экономические показатели указывают, что восстановление сектора до пред-пандемических показателей можно ожидать уже во второй половине 2022 или начале 2023 года.
Все данные ниже необходимо рассматривать, держа в уме описанные выше условия.
Сформулируем основные вопросы, по которым инвестор может содержательно изучить экономику эмирата.
- Насколько стабильна экономическая ситуация и какие у нее перспективы роста?
- Какое предложение существует на рынке и какой процент возврата вложений предоставляет недвижимость?
- Какие существуют издержки и препятствия для инвестора и какие удобства предлагает Дубай?
Разобьем вопросы на три блока и опишем, что из себя представляет каждый.
Экономика Дубая и перспективы рынка недвижимости
Нам понадобится два источника данных: Global Real Estate Transparency Index (GRETI) и Global Property Guide (GPG).
Первый — кумулятивный индекс перспектив рынка, складывающийся из более чем 200 различных показателей
Второй — группа индексов, из которых нас интересуют четыре:
- валовый арендный доход
- рейтинг долгосрочных вложений
- рейтинг конкурентности
- индекс экономической свободы.
GRETI формулирует оценку в рамках пяти состояний: «непрозрачный», «низкопрозрачный», «полупрозрачный», «прозрачный» и «высокопрозрачный». Для простоты понимания, воспринимайте это как оценку от 1 до 5. Страны оценивается по шести категориям.
В 2021 году Дубай обозначен как «полупрозрачная» экономика — не хорошо и не плохо, другими словами.
Сильными сторонами эмирата выступают
- развитая экономическая инфраструктура;
- комфортные государственные регуляции и законы;
- развитый технологический сектор.
Последнее можно наблюдать на практике — до конца 2021 года, в рамках государственной программы «безбумажной стратегии», все ключевые услуги и сервисы для инвестиций будут переведены в электронную форму, доступную инвестору удаленно и из любой точки мира.
В глобальном рейтинге городов Дубай занимает 36 место.
Исхода из данных GRETI, можно сделать два вывода.
- С фундаментальной точки зрения, экономика Дубая привлекательна для инвестиций, хотя ввиду тяжелой международной ситуации текущие показатели страдают.
- На конец 2021 года Дубай находится не в лучшей форме. Ситуация в туристическом секторе «утянула» за собой остальную экономику.
В данный момент можно выгодно выкупить достаточное количество недвижимости, на которую ожидается рост цен в ближайшие год или два. Впоследствии наиболее выгодным решением будет перепродажа этой собственности. Впрочем, и аренда может стать стабильно растущим источником дохода
Вывод выше подтверждается данными GPG.
- Рейтинг долгосрочных вложений Дубая «невыраженный». Вклады в эмират не расцениваются как убыточные, но и высоких долгосрочных прибылей получить в текущий момент не получится.
- Валовый доход с аренды составляет 5.19% в год. Показатель выражает доход от аренды в проценте от цены, уплаченной за покупку недвижимости
- Город занимает 16 место в мире по рейтингу конкурентности экономики. Этот показатель описывает качество макроэкономической среды, государственных институтов и технологический уровень экономики.
- Индекс экономической свободы — 77 пунктов. Дубай «в основном свободный» рынок. Основная доля государственных вмешательств в секторе недвижимости приходится на регулирование роста арендной ставки и сдерживание манипуляций ценами.
Долгосрочное вложение средств в недвижимость для удержания собственности в течении пяти и более лет не принесет таких высоких доходов, как более короткие инвестиции в покупку и перепродажу. Но нужно рассматривать перспективу ближайших двух – трех лет. В 2022 году резкого роста ожидать не стоит.
Инвестору следует определить, какой размер прибыли он ожидает получить от вложений и в какие сроки. Мы упомянули две стратегии в начале статьи. Покупать недвижимость дешевле именно сейчас, но именно ожидания от прибыли должны диктовать дальнейшие шаги.
В заключение этого раздела следует четко обозначить: первые пять месяцев 2021 года показали явные индикаторы разворота сектора в сторону роста. Ситуация с рекордно низкой стоимостью недвижимости уже до конца года может кардинально измениться в сторону подорожания. Важно правильно рассчитать время для покупки.
Предложение на рынке и процент возврата вложений
Рынок недвижимости Дубая имеет богатый спектр предложений.
На это влияет две причины.
Первая — крайне развитый строительный сектор с высокими темпами возведения – около 60 000 новых объектов ежегодно. До 2040 года застройщики Дубая уже запланировали создать более 550 000 новых объектов. Вторая причина — диверсифицированная экономика.
Стоит выделить четыре главных направления.
- Элитная жилая и курортная недвижимость — дорогие вертикальные апартаменты, виллы, таунхаусы, пентхаусы, отели прибрежной зоны, коттеджные поселки.
- Доступное жилье — апартаменты среднего сегмента, студии, малые виллы с одной или двумя комнатами, отель-апартаменты в центральных, коммерческих и индустриальных районах (Даунтаун Дубай, Джебель-Али, Бизнес Бэй, особые экономические зоны и др.). Это направление интересно для большинства туристов, экспатов и иностранных работников.
- Коммерческая недвижимость — индустриальные площади, офисы, складские и сортировочные помещения, жилье для рабочих, общежития (например, в Джебель-Али).
- Разрабатываемые проекты — земельные лоты, объекты на этапе проекта.
В данный момент элитная недвижимость сильнее остальных направлений потеряла в цене. В 2021 году, согласно агентству недвижимости Knight Frank, среди 25 лучших городов для инвестиций Дубай оказался одним из двух, в которых цены на этот сегмент снижаются.
Ввиду этого, в краткосрочной перспективе получить прибыль с купли-продажи такой недвижимости не получится. Однако низкие цены создают отличную ситуацию для покупки-и-удержания собственности на ближайшие несколько лет.
Доступное жилье чувствует себя намного лучше, хотя пандемические ограничения все еще сдерживают рост сегмента. Относительное падение цен не такое сильное, как с элитной недвижимостью, постепенный медленный рост наблюдается уже сейчас.
В данный момент готовая коммерческая недвижимость наиболее привлекательна для краткосрочных инвестиций. Растущий сектор интернет-коммерции и развитие аутсорс-сектора подстегивают увеличение спроса на это предложение. В 2021 году это сегмент с самым интенсивным ростом.
Разрабатываемые проекты и объекты на ранних этапах строительства — это сильная сторона Дубая, всегда показывающая лучшие показатели для вкладов. Другое название таких видов недвижимости: земельные лоты и «off-plan» недвижимость.
Строительный сектор беспрерывно возводит новые объекты, как минимум для того, чтобы загружать колоссальные производственные мощности, не допускать простоя оборудования. Зачастую темпы строительства превышают текущий спрос, поэтому застройщики ищут возможности привлекать как можно больше инвестиций в свои проекты «здесь и сейчас».
Привлечение осуществляется путем предложения инвесторам крайне низких цен на покупку строящегося объекта. Застройщик получает необходимую окупаемость проектов в текущий момент, а инвестор приобретает недорогое жилье, которое многократно вырастет в цене просто за счет завершения строительства.
Это наиболее выгодный способ инвестиций, так как покупка «off-plan» не только окупится из-за самого строительства объекта, но и за счет грядущего увеличения цен на недвижимость из-за естественного восстановления экономики ОАЭ.
Не стоит забывать и про восстановление притока населения — он обеспечит рост спроса в пост-пандемический период ближайших лет.
Рассмотрим еще два показателя инвестиционной привлекательности Дубая.
Первый показатель — ROI («Return on investment», Индекс возврата инвестиций).
Он используется для измерения соотношения между чистой прибылью и инвестициями. Высокий ROI означает, что доход от вложений выгодно отличается от их стоимости.
Для эмирата средний показатель колеблется между 8% и 15%. Это один из самых высоких ROI по миру.
Второй показатель — брутто-доход или, другими словами, чистый доход. Это тот размер чистой прибыли, которую можно получить от аренды или перепродажи недвижимости до того, как из суммы были вычтены все налоги и издержки.
При инвестициях в готовую недвижимость чистый доход обычно располагается в районе 10%. Это немалая цифра, однако она меркнет по сравнению с теми, которые можно извлечь из инвестиций в строящиеся объекты («off-plan»).
Доход в этом случае может достигать 80 – 90%.
Разница между ROI и брутто-доходом заключается в том, что первый рассчитывается по всему сектору, а второй — по отдельным видам предложения.
Издержки, льготы и поощрения
Дубай имеет особую налоговую политику. Основные налоги ложатся на корпорации, а налоги с граждан зачастую взимаются через косвенные источники, например, НДС или проценты с транзакций.
Индивидуальному инвестору следует знать следующее.
- С каждой транзакции по продаже недвижимости вы должны будете уплатить государству 4% от ее суммы.
- Необходимо выплачивать в год 5% от суммы арендной ставки, если вы снимаете жилье, или 0.5% с цены покупки. Это так называемый «Муниципальный налог»
- Владельцы недвижимости не платят налоги на землю или собственность.
- Необходимо выплачивать налог за сбор и вывоз отходов (мусор и т.д.) Он составляет примерно 27 – 54 доллара за кв.м. собственности в год.
- Если вы желаете застраховать жилье, то банки предлагают стандартный курс 95 долларов в месяц или премиум-страхование за 408 долларов в месяц.
- Плата за коммунальные услуги: воду, электричество, газ. В ОАЭ самый «тяжелый» по расходам период — лето.
Владение недвижимостью в Дубае достаточно дешево по расходам. Владелец, оплачивающий налоги самостоятельно, расходует несравненно меньше, чем в большинстве западных стран. Арендатор некоторую часть расходов и вовсе вкладывает в стоимость найма, чем еще сильнее облегчает свое налоговое бремя.
Необходимо указать, что владение собственностью для иностранцев в эмирате бывает двух основных видов.
- Собственность, приобретаемая через посредников или при наличии представителя — гражданина ОАЭ. Это основное предложение на рынке.
- Собственность «Freehold», то есть в безусловном личном владении инвестора. Данное предложение значительно меньше и распределено по определенным районам города. Оно, очевидно, самое выгодное.
Власти Дубая предлагают разнообразные льготные программы и удобства для инвестирования. Ранее мы уже упоминали переход многих государственных и муниципальных служб в онлайн.
Небольшой список доступных решений, который может получить инвестор удаленно:
- оформлять лицензии и разрешения;
- регистрировать бизнес;
- приобретать и продавать недвижимость;
- участвовать в льготных программах;
- рассчитывать налоговые расходы и ставку аренды;
- подключать разные, в том числе коммунальные и страховые, услуги.
Для поощрения инвесторов существуют специальные визовые режимы: золотые визы для крупных инвесторов, визы для приезжих и удаленных работников, специальные дисконт-визы для пенсионеров и многие другие.
Государство предпринимает шаги для обеспечения безопасности активов инвесторов, арендаторов и других участников сектора недвижимости. Самый важный из этих шагов — строгое регулирование изменения ставки аренды.
Об этой системе достаточно знать основное: ставку аренды можно менять лишь раз в год и не более чем на 20%.
С одной стороны, это связывает руки инвесторам, желающим свободно манипулировать ценами на аренду собственной недвижимости, но с другой стороны, это снижает риски родео цен на рынке и внезапных обрушений ставок.
Данная мера также защищает добросовестных инвесторов от тех, кто желает спекулировать на рынке в ущерб другим участникам, например, демпингуя.
Выводы
В текущей ситуации недвижимость Дубая можно назвать «хорошей инвестицией». Главное — понимать, что вы собираетесь получить и за какое время.
Недвижимость, особенно элитная, сейчас дешева как никогда. Однако покупка с целью скорой перепродажи не принесет высоких доходов. Для этого необходимо выждать год или два, пока экономика и сектор восстанавливаются.
С каждым месяцем становится все более явно, что ОАЭ уже вступили в фазу восстановительного роста после падения 2020 года.
Покупка собственности для предоставления в аренду уже сегодня сможет принести стабильные доходы, особенно если речь идет о доступном и малогабаритном жилье, офисных и складских пространствах.
В этом случае надо понимать, что рост доходов будет стабильный, но медленный. Впрочем, в 2022 году вполне возможны рывки вверх.
Самым выгодным решением в данной ситуации будет покупка строящихся проектов. Общие низкие цены на недвижимость в этом случае поддерживаются стремлением застройщиков привлечь дополнительные средства.
Такое жилье растет в цене по мере завершения строительства. Но при учете, что средний срок возведения объектов недвижимости составляет 2 – 4 года, естественное увеличение стоимости ляжет на общее ценовое восстановление после удара пандемии в 2020 году. Таким образом, прибыль с перепродажи такой недвижимости по завершению строительства принесет многократно увеличенные доходы в сравнении со вложенными средствами.
Дубай на фундаментальном уровне является рынком, специально сконструированным под комфорт трех групп населения: инвесторов, иностранцев-экспатов и туристов.
Даже при небольших прибылях инвестор всегда может быть уверенным в безопасности своих активов и низких издержках на их содержание.
Подберем подходящие именно вам предложения инвестиций в недвижимость Дубая с высокой доходностью.
