Новостройки, недвижимость на этапе проектов и в процессе строительства стали основным драйвером рынка недвижимости Дубая в 2020 году.
Однако к середине 2021 года, когда рынок вышел на стабильный восстановительный рост, встает вопрос — остается ли такая недвижимость востребованной. Данные Земельного департамента Дубая говорят о том, что в октябре 2021 года на долю сделок с недвижимостью офф-плана пришлось порядка 40% сделок, что говорит о востребованности данного типа объектов. В этой статье мы разберем, почему данный сектор по-прежнему привлекателен для инвесторов в текущем году.
Содержание статьи
- Офф-план недвижимость — все еще выгодный актив
- Общее состояние рынка
- Сильные стороны строящейся недвижимости
- Об общих преимуществах и недостатках
- Перспективные районы для офф-план вложений в 2021
- Помощь в покупке недвижимости в ОАЭ
Офф-план недвижимость — все еще выгодный актив
Бизнес-издание AMEinfo, расположенное в Абу-Даби, в начале июля 2021 года провело опрос рядах инсайдеров рынка.
Выяснилось, что покупка офф-план недвижимости все еще рассматривается не только как прибыльная, но и как одна из самых безопасных стратегий в текущем году. Главное — тщательно подготовиться к сделке. Прежде всего, изучить послужной список и репутацию застройщика, а также техническое состояние объекта.
Подготовка к покупке недвижимости — крайне важный этап для любого инвестора, поэтому мы подготовили несколько статей по данной теме:
- Об основных советах для инвестора вы можете прочитать статью «Инвестиции в Дубае. Важные советы».
- О правилах продажи предлагаем ознакомиться в «Правила продажи и покупки недвижимости в ОАЭ. Важные моменты».
- Не менее важен и юридический вопрос, поэтому советуем ознакомиться со статьей «Подготовка и оформление документов для покупки недвижимости в Дубае».
Общее состояние рынка
В последние годы важную работу провели 2 главных государственных агентства по недвижимости: Департамент земельных ресурсов Дубая (Dubai Land Department — DLD) и Агентство по регуляции недвижимости (Real Estate Regulatory Agency — RERA).
Было введено множество инструментов проверки и обеспечения безопасности транзакций между покупателем и продавцом:
- регуляторы проверки состояния собственности;
- специальные списки проверенных брокеров и агентов по недвижимости.
Стоит отметить усилия застройщиков по предоставлению гибких и долгосрочных планов по выплатам за приобретение такой недвижимости, банки Эмирата, в свою очередь, создали отработанную систему оформления ипотеки и способов оплаты сделок через нее.
Например, недвижимость можно приобретать даже в случаях, когда и продавец, и покупатель оформили ипотечный кредит — первый все еще не выплатил его за свою собственность, а покупатель не имеет полной суммы, чтобы покрыть цену недвижимости.
На данный момент введено множество ограничений для недобросовестных участников рынка, которые пытаются заработать на краткосрочной спекуляции к ущербу других инвесторов и собственников в секторе:
- обязательное оформление Сертификата об отказе от претензий (NOC);
- получение сертификата у застройщика объекта недвижимости.
Все это обеспечивает долгосрочную устойчивость рынка. О тех выгодах, которые можно извлечь из инвестиций в 2021 году, мы писали в нашей статье «Инвестирование в недвижимость Дубая в 2021 году».
На фоне «Экспо-2020» в Дубае, прогнозируемого роста сектора в 2021 и 2022 годах, а также множества новых проектов, запущенных за последние 2 года, покупка строящейся недвижимости в течение оставшихся месяцев 2021 года принесет одни из самых высоких прибылей среди всех видов недвижимости Эмирата в ближайшие 3–5 лет. По данным отчета ValuStrat рост индекса городской недвижимости составил 12,6% в годовом исчислении, что свидетельствует о стабильном увеличении цен. Хайдер Туайма, руководитель отдела исследований недвижимости ValuStrat, заявил, что в этом году рынок жилья может вырасти еще на 15 процентов. Но чем именно выгодна офф-план недвижимость для инвестора?
Сильные стороны строящейся недвижимости
С 2002 года, когда Дубай открыл свои границы для иностранных инвесторов, постепенно расширяя зоны для покупки недвижимости в безусловное и безвозмездное пользование (фрихолд-недвижимость / freehold), рынок офф-план недвижимости показывал стабильный рост. В его пользу играет растущая экономика и развивающаяся инфраструктура.
Уже в 2017 году продажи строящейся недвижимости побили 9-летние максимумы, когда было продано более 25 000 единиц собственности. С тех пор эти показатели лишь росли.
Инвесторов привлекают перечисленные ниже характеристики таких активов.
Низкие цены и гибкие планы выплат
В обычной ситуации застройщик должен был бы тратить свои капиталы на возведение недвижимости, получая возможность вернуть вложения лишь через 4–5 лет.
Но, как и любая компания, застройщик должен отчитываться прибылями здесь и сейчас. поэтому был найден иной способ заработка. Продавать права на недвижимость в будущих проектах, которые не будут сданы в ближайшее время, оказалось не слишком выгодно. Поэтому для привлечения инвесторов был выбран путь продажи объектов по сильно заниженным ценам.
При этом вкладчики не хотят рисковать крупными капиталами без некоторых гарантий. Такими гарантиями стали регуляции от DLD и RERA, а также долгосрочные планы выплат, привязанные к этапам строительства объекта.
Например, застройщик может разбить план строительства на 10 этапов. Таким образом, инвестор должен платить лишь по 10% от полной цены объекта и только тогда, когда компания отчитается о завершении очередного этапа проекта.
В Дубае ежегодно на рынок выводится более 60 000 новых объектов недвижимости. Поэтому строительные корпорации борются за инвестиции, постоянно снижая цены и предлагая разнообразные планы выплат. Вплоть до выплат «1% в месяц» или долгосрочных выплат, которые могут быть рассчитаны на годы вперед после завершения строительства объекта. Иначе говоря, инвестор может использовать недвижимость для заработка на аренде, даже если всю сумму за нее он еще не выплатил, и план выплат рассчитан на дополнительные 5-7 лет.
Высокий возврат с вложений
Один из ключевых показателей для инвесторов — процент возврата вложений (ROI). Этот индекс показывают, сколько прибыли получит вложивший в сравнении с суммой его инвестиций.
Офф-план недвижимость обладает самым высоким ROI в секторе. Происходит это за счет нескольких независимых циклов роста стоимости объекта, накладывающийся друг на друга, среди которых:
- Естественный рост стоимости объекта по мере строительства.
- Рост рыночной цены из-за растущего спроса.
- Рост стоимости за счет общего роста экономики.
- Развитие зоны вокруг объекта, которая к завершению строительства недвижимости может превратиться в привлекательное туристическое или коммерческое направление, тем самым сделав всю недвижимость дороже.
К тому же инвесторам не запрещено перепродавать недвижимость и до завершения ее строительства. Так что они не оказываются привязаны к своим активам на годы в ожидании окончания возведения проекта.
Офф-план инвестиции предлагают высокие доходы с аренды
Сдача недвижимости в аренду — один из основных источников дохода на рынке недвижимости Дубая.
Этот сектор рынка всегда находится в росте, так как ежегодно в Дубай прибывает все большее число туристов и экспатов: в последние годы — до 17 млн человек. Даже пандемия коронавируса в 2020 году и масштабные международные ограничения позволили Эмирату принять более 5 млн человек.
Высокие доходы с офф-плана обуславливаются тем, что проекты строятся неравномерно. Пока одни части объекта находятся в полной готовности для проживания, другие могут существовать лишь на бумаге. Таким образом, средняя ставка аренды в целом на недвижимость в незаконченных объектах ниже, так как еще снижается конкурирующими между собой арендодателями. Речь идет об отдельно сданных комплексах в рамках планирующейся развитой инфраструктуры района, предполагающей несколько зданий в одном проекте.
Низкие цены компенсируются крайне высоким спросом: большинство людей охотнее снимают апартаменты в недостроенном, но элитном жилом комплексе, чем заплатят в несколько раз дороже за меньшее качество, но в готовом объекте.
Впрочем, данный аспект очень сильно зависит от навыков владельца недвижимости и его способности привлечь арендаторов.
Законы для защиты инвесторов
Строящаяся недвижимость имеет свои риски, о которых мы скажем далее. Однако RERA и DLD принимают множество мер для нивелирования большинства из них.
Существует целый список мер защиты от задержек строительства, компенсаций при отмене проекта, отмены бронирования, мошенничества и недобросовестной спекуляции.
Например, покупатели должны производить оплаты по плану только через список одобренных Департаментом (DLD) банков. Эти банки удерживают суммы выплат у себя и переводят застройщику только после отчета последнего о завершении соответствующего выплате этапа возведения объекта. При этом специалист банка должен будет сначала проверить состояние завершенной стадии, прежде чем одобрять перевод средств.
Другой закон, принятый недавно, обязывает застройщика и подрядчика вносить в банки залог в размере 20 и 10% соответственно из фонда расходов на строительство объекта.
Таким образом, государство накладывает на застройщиков несколько весомых рисков, которые те понесут, если не выполнят свои обязательства перед инвесторами.
Широкое предложение на рынке
Как было сказано ранее, ежегодно в Дубае сдается более 60 000 новых проектов.
Город растет как за счет отдельных проектов, так и развития целых районов. Особенно интенсивно в последние пару лет начинают разрастаться жилые и коммерческие кластеры на окраинах города.
Однако и центральные районы все еще имеют большой потенциал.
Активно развивается Дубай Крик Харбор (Dubai Creek Harbour), Джебель Али (Jebel Ali) и Дубай Саус (Dubai South), а также множество более компактных районов, в том числе частные Имар Бичфронт (Emaar Beachfront) и Арабиан Ранчес (Arabian Ranches).
Об общих преимуществах и недостатках
Офф-план, как и готовая недвижимость, имеет свои преимущества и недостатки.
Плюсы:
- Низкая цена покупки по сравнению с готовой недвижимостью.
- Высокий возврат с вложений (ROI) и доход с аренды.
- Помимо повышения стоимости объекта в ходе процесса строительства, велики шансы, что и общие цены на недвижимость в Дубае к моменту окончания постройки вырастут, поэтому прирост стоимости складывается сразу из нескольких циклов удорожания.
- За строящуюся недвижимость инвестор платит намного меньшие авансовые платежи: первоначальный депозит составляет 5–10%, в отличии от 25% для готовой недвижимости.
- Планы платежей, которые необходимо совершать в процессе строительства, более гибкие. Нередко план выплат может быть растянут на годы после того, как возведенный объект будет передан инвестору. То есть вы можете начать сдавать жилье в аренду еще до того, как выплатите сумму за вклад в офф-план.
Минусы:
- В зависимости от сроков строительства можно не успеть получить и, например, перепродать построенный объект выгодно, так как за это время цена на недвижимость упадет ниже изначальной стоимости.
- Общие флуктуации рынка, происходящие в процессе возведения проекта.
- Задержки строительства или отмена проекта. Конечно, в Дубае такие ситуации — крайняя редкость. Недостроенный объект скорее передадут другому застройщику, чем вовсе откажутся от него. Однако риски все же существуют, и это надо принимать во внимание. Проверяйте послужной список застройщиков.
- Недостоверная реклама или завышенные ожидания при неправильной оценке недвижимости.
Как вы могли понять из предыдущего пункта, все основные риски, которые не зависят от самого инвестора, любыми способами нивелируют RERA и DLD. Да и сами застройщики стараются поддерживать свою репутацию, предлагая множество способов для инвесторов обезопасить вложения.
Перспективные районы для офф-план вложений в 2021
Предлагаем информацию о 4 самых перспективных для инвестиций районах на конец 2021 года.
Эти районы развиваются, дорожают и обещают высокий ROI вкладчикам.
Джумейра Виладж Секл (Jumeirah Village Circle — JVC)
Фаворит среди местных жителей и иностранцев-экспатов. Район не является туристическим или коммерческим. Он рассчитан на проживание. В нем могут найти жилье как одинокие люди, так и большие семьи.
Инфраструктура района организована так, чтобы сделать JVC «городом в городе».
Основное предложение — строящиеся апартаменты с одной, двумя и тремя спальными комнатами.
Дубай Саус (Dubai South)
Район площадью 145 км2, который в октябре 2021 года стал местом проведения «Экспо-2020» в Дубае. Это событие изменило весь рынок и дало импульс к росту на ближайшие 3 года.
Район расположен недалеко от Международного аэропорта Аль-Мактум и состоит из 6 микрорайонов. Dubai South находится немного в стороне от основных районов Дубая. Планируется, что он станет «городом в городе», как и JVC. Во всех отношениях это самодостаточный район. Он соединен с другими регионами Дубая развитой транспортной инфраструктурой и метро, поэтому для резидентов не составит труда быстро достигать любой точки Эмирата.
Как и в JVC, основное предложение в секторе — апартаменты с одной, двумя и тремя спальными комнатами.
Бизнес Бэй (Business Bay)
Вопреки названию, Бизнес Бэй — это крупный и популярный кластер жилой недвижимости. Предложения разнообразны: есть как элитная, так и доступная жилая недвижимость. Налажен доступ к важным местам досуга и социальным объектам, развита инфраструктура. В районе располагается множество коммерческих объектов и разных компаний. Здесь живут как семьи, так и множество квалифицированных рабочих мигрантов из-за рубежа и молодых специалистов.
Лучший выбор для инвестора — строящиеся жилые небоскребы на берегу Канала Дубай (Dubai Canal).
Даунтаун Дубай (Downtown Dubai)
Это сердце Дубая во всех смыслах. Привлекает множество туристов, рабочих мигрантов, экспатов и граждан самого Эмирата.
Располагает множеством знаковых достопримечательностей, в том числе известным небоскребом Бурдж-Халифа (Burj Khalifa) и известным торговым центром Дубай Молл (Dubai Mall).
Район достаточно старый, но все еще активно застраивающийся. Недвижимость для инвестиций здесь дороже, чем в большинстве других районов Эмирата, однако крайне рентабельная из-за высокого спроса.
Помощь в покупке недвижимости в ОАЭ
Наша компания предлагает услуги по подбору недвижимости, проведению сделок, юридическому сопровождению и консультациям. Если вы заинтересовались в приобретении наиболее перспективной строящейся недвижимости в текущем году — мы приглашаем обратиться к нашим специалистам.
Подберем подходящие именно вам предложения инвестиций в недвижимость Дубая с высокой доходностью.
