Почему иностранцы покупают недвижимость в Дубае

Дубай стабильно занимает лидирующие строчки в рейтингах привлекательности для инвесторов. Город является ключевым транспортным узлом ближневосточного региона, интенсивно развивающимся туристическим, коммерческим и ИТ-центром. Чем же Дубай и его недвижимость привлекает инвесторов со всего мира? Узнайте о главных сторонах местного рынка.

Содержание статьи:

• Состояние рынка
• Государственное регулирование
• Безопасность и поощрения
• Инвесторы и экспаты в Дубае

Состояние рынка

Строительный сектор и вложения в него дают от 10 до 20% совокупного ВВП эмирата. Для инвесторов сильные стороны рынка — это отличная экономическая инфраструктура, комфортное государственное регулирование, развитый технологический сектор.

Эмират занимает 36-е место в глобальном рейтинге мирового индекса прозрачности рынков Global Real Estate Transparency Index (GRETI).

Страна отличается:

• сильным рынком с точки зрения фундаментальных показателей,
• диверсифицированной экономикой;
• крупным рынком аренды с высоким валовым доходом 5,19% в год;
• рынком с высоким показателем экономической конкурентности (16-е место) — что является очень достойным показателем.
• богатым спектром предложения жилой, коммерческой и индустриальной недвижимости. В Дубае можно купить апартаменты, виллы, таунхаусы, пентхаусы, общежития, офисы, складские и сортировочные пространства, выставочные пространства, отели, земельные лоты и многое другое.

В городе сдается более 60 000 объектов ежегодно. До 2040 года застройщики Дубая запланировали возвести их более 550 000. Однако в 2021 году объем новых строительных проектов существенно сократился. Текущий период может стать рекордным по количеству сданных объектов, большинство из которых находились в пайплане в течение длительного времени. С оживлением рынка они вступили в стадию завершения.

Большая часть объектов недвижимости обладает высоким показателем ROI (прим. индекс возврата инвестиций). Высокий ROI означает, что прибыль от инвестиций выгодно соотносится с их стоимостью. Для эмирата средний показатель колеблется между 8 и 15%. Это один из самых высоких процентов по всему миру. Инвестиции в местную недвижимость также предоставляют высокий брутто-доход, или чистый доход — размер прибыли, которую можно получить с предоставления аренды или перепродажи недвижимости до вычета издержек. Стандартный его показатель для Дубая располагается в районе 10%. Для офф-план проектов (прим. off-plan — строящиеся объекты) брутто достигает 80 – 90% от стоимости приобретения.

Государственное регулирование

Налоговая политика Дубая комфортна для всех жителей страны. Физические лица освобождены от налогов на собственность, на землю и от налогов с доходов. При покупке недвижимости основные расходы инвестор несет на уплату небольших пошлин и НДС.

Что следует учитывать индивидуальному инвестору:

• С каждой транзакции по продаже недвижимости требуется уплатить государству 4% от суммы.
• Необходимо выплачивать в год 5% от суммы арендной ставки, если вы снимаете жилье, или 0,5% с цены покупки, если оно находится в собственности. Этот налог называется муниципальным.
• Если владелец заключил контракт с управляющей компанией для предоставления аренды, то сам он никаких комиссий не платит.
• Владельцы недвижимости, как упоминалось выше, не платят налоги на землю или собственность.
• Однако владельцы должны оплачивать сбор и вывоз отходов (мусор и т.д.) из расчета примерно 27 – 54 доллара за кв.м. собственности в год.
• Если инвестор желает застраховать жилье, банки предлагают стандартный полис за 95 долларов в месяц или премиум-страхование за 408 долларов в месяц.
• Необходимо платить за коммунальные услуги: воду, электричество, газ. В ОАЭ самый «тяжелый» по расходам период — лето. За коммунальные услуги в это время владелец средней недвижимости платит около 490 долларов в месяц. Нужно учитывать, что расчет идет от числа квадратных метров. Поэтому владельцы вилл будут платить на порядок больше, чем собственники апартаментов с одной или двумя спальнями. Бюджет может варьироваться от 5500 до 8200 долларов в год.

В целом владелец недвижимости в Дубае, уплачивающий налоги самостоятельно, тратит на ее содержание намного меньше, чем в большинстве западных стран.

Арендодатель к тому же некоторую часть расходов вкладывает в ставку аренды недвижимости, чем дополнительно облегчает себе налоговое бремя.

Фрихолд и лизхолд: разбираем особенности владения

К сожалению иностранцы не могут стать гражданами ОАЭ, максимум — резидентами. Тем не менее, им предоставляется два удобных способа владеть недвижимостью — фрихолд (freehold) и лизхолд (leasehold).

Первое — это приобретение недвижимости в полное, безусловное и бессрочное пользование. Единственное ограничение — то, что такую собственность можно приобретать лишь в предназначенных для этого районах. На данный момент таких районов 64. Полный их список можно найти на официальных сайтах ведомств Дубая, среди которых – Земельный департамент мегаполиса.

Второе — это аренда права собственности на 10 – 99 лет. Такой собственности больше, она разнообразней и географически более распространена. Однако для инвестора часто имеется ряд ограничений со стороны основного владельца недвижимости — арендодателя права собственности.

Например, в рамках лизхолда есть два подвида права собственности: узуфрукт и музатаха. Первый позволяет использовать недвижимость для жизни или экономической деятельности, но запрещает вносить любые изменения во внешний вид или структуру собственности. Музатаха — менее строгий по ограничениям вид владения, который обычно заключается на 50 лет. В этом случае арендатор имеет право вносить ограниченное число изменений в облик и структуру объекта недвижимости.

Технологически развитый рынок недвижимости Дубая предлагает множество способов покупки и работы с недвижимостью онлайн. С помощью интернета можно:

• Оформлять лицензии и разрешения.
• Подавать различные запросы.
• Регистрировать бизнес.
• Приобретать и продавать недвижимость.
• Участвовать в льготных программах.
• Рассчитывать налоговые расходы и ставку аренды.
• Подключать разные, в том числе коммунальные и страховые, услуги.

Безопасность и поощрения

В Дубае иностранцы имеют право оформить ипотеку и воспользоваться множеством различных форм рассрочек при приобретении собственности. Быть резидентом для этого необязательно. Рассрочки (планы выплат) особенно популярны в секторе офф-план недвижимости. В последнем существует целый спектр мер по защите инвесторов: от задержек строительства, отмены проекта, отмены бронирования, мошенничества и недобросовестной спекуляции. Так, покупатели должны производить оплаты по плану только через список одобренных Департаментом (DLD) банках. Эти банки, в свою очередь, удерживают суммы выплат у себя и переводят застройщику только тогда, когда последний отчитается о завершении соответствующего выплате этапа возведения объекта. При этом перед одобрением перевода денег специалист банка должен будет проверить состояние завершенной стадии.

Другой закон, принятый недавно, обязывает застройщика и подрядчика вносить в банки залог в размере 20 и 10% соответственно из фонда расходов на строительство объекта.

В случае ипотеки доступна купля-продажа собственности в том случае, когда и продавец, и покупатель пользуются кредитом. То есть продавец обладает непогашенным займом за продаваемую недвижимость, а покупатель обращается в банк, чтобы взять деньги на покупку данного объекта. Банки могут покрывать до 80% стоимости покупки кредитными деньгами.

Крупным инвесторам предоставляются разнообразные визовые режимы, золотые карты резидентов, визы для приезжих и удаленных работников, дисконт-визы для пенсионеров.

Например:

• Трехлетняя виза доступна для лиц, которые приобрели недвижимость на сумму более 205 тысяч долларов США.
• Пятилетняя виза требует владения недвижимостью на сумму не менее 1,36 млн долларов США.
• За недвижимость стоимостью более 2,72 млн долларов США предоставляется виза на 10 лет.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: КАК ИНОСТРАНЦУ ПОЛУЧИТЬ ВИЗУ РЕЗИДЕНТА ОАЭ

Для арендаторов государство разработало систему «максимальной ставки» и ограничение на повышение цен. Владелец может изменять стоимость аренды только раз в год и только тогда, когда старый контракт уже утратил силу и стороны готовы заключить новый. При этом нельзя поднять ставку аренды более чем на 20%.

Ко всему прочему, недвижимость можно покупать и через открытое в эмирате юридическое лицо, владельцем или акционером которых инвестор является.

Это предоставляет некоторые льготы, но главное — конфиденциальность, так как регистрируется лишь принадлежность собственности компании, но не указывается, кто и для чего может использовать недвижимость через компанию.

Приобретать недвижимость могут как «офшорные», так и «оншорные» фирмы — в каждом случае существуют свои издержки и выгоды.

Инвесторы и экспаты в Дубае

Эмират привлекает разнообразные категории населения из множества страны.

Это покупатели и инвесторы крупного и среднего достатка, те, кто хочет на недвижимости заработать, или те, кто ищет идеальное курортное или постоянное жилье.

По странам в 2017 году наибольшую популярность рынок имел у граждан Индии, Саудовской Аравии, Великобритании, США и Пакистана. На индийцев приходилось 19% от всех транзакций по продаже недвижимости.  Саудиты, британцы, американцы и пакистанцы заняли 16, 15, 13 и 10% рынка соответственно.

К началу 2019 года на рынок стали выходить инвесторы из Китая, которые принесли в сектор более 460 млн долларов.

2020 год оказался тяжелым для сектора недвижимости Эмирата и принес лишь 7,2% в ВВП Дубая. Тем не менее, рост иностранного присутствия продолжался. Китайцы начали продвигаться к первой тройке инвесторов. В десятку вошли также покупатели из Канады, Иордании и Египта.

Россияне также занимают большую долю инвестиционного рынка Эмирата.

В  2017 году инвесторы из России занимали 7-е место среди всех инвесторов города, к 2021 году все ближе подбираясь к топ-5. Например, крупный застройщик Дубая — Seven Tides отчитался в январе текущего года, что сделки с гражданами из РФ составили 18% всех продаж компании, общая сумма — 125 млн долларов.

Помимо относительно низких цен и высокого процента возврата вложений, многих людей привлекает высокое качество как объектов недвижимости, так и районов, в которых они располагаются.

Дубай редко строит отдельно стоящие здания. В большинстве случае объект недвижимости является частью единого мегапроекта, охватывающего квадратные километры площади, и развивается органично как часть единой инфраструктуры со всеми удобствами.

Все материалы для строительства и отделки обладают высокой экологичностью. Экология — новый тренд на рынке Дубая, и большая часть застройщиков заинтересована в наращивании доли «зеленой недвижимости» в своем портфеле активов.

В общем и целом, 20-е годы этого века рассматриваются как «бурное десятилетие» для строительного сектора ОАЭ в общем и Дубая в частности. И главную роль в этом развитии, как ожидается, сыграют  иностранные инвесторы со всех концов света.

Если вас заинтересовала возможность вложить свои средства в недвижимость Дубая, мы приглашаем вас воспользоваться услугами наших специалистов по подбору и оценке недвижимости. Аналитики рынка и юристы в полной мере ответят на все интересующие вас вопросы, чтобы помочь вам сделать взвешенный выбор и начать инвестировать в эмират.

Подберем подходящие именно вам предложения инвестиций в недвижимость Дубая с высокой доходностью.