Процесс купли-продажи недвижимости в ОАЭ относительно прост.
В нем есть своя специфика, особенно ввиду международных ограничений из-за COVID-19 и перехода многих процессов в онлайн-формат. Однако следование понятным алгоритмам действий позволяет быстро и с минимальными рисками осуществить покупку.
Часть данных алгоритмов мы уже освещали в предыдущих материалах, посвященных разным аспектам процесса инвестиции и купли-продажи объектов недвижимости:
- Для инвесторов, заинтересованных в общем понимании того, как работать с рынком Дубая — статья с советами по инвестициям в недвижимость: о важных советах по инвестициям в недвижимость.
- Для тех, кто желает узнать, как иностранцу приобрести или продать собственность онлайн из любой точки мира — статья о сделках с недвижимостью онлайн: о купле-продажи недвижимости онлайн.
- О новой возможности приобретения недвижимости за криптовалюту можно прочитать в статье: покупать недвижимость за криптовалюту.
- О выгодных для инвесторов районах Дубая: наиболее выгодные в 2021 году районы Дубая
В данной статье рассказывается о главных этапах сделок с недвижимостью в Дубае, основных регуляциях и требованиях к участникам рынка.
Содержание статьи:
- Ключевые особенности купли-продажи недвижимости
- Регуляции при покупке и продаже недвижимости
- Услуги Dubai-Property.Investments
Ключевые особенности купли-продажи недвижимости
Для любого покупателя, не являющегося профессионалом по сделкам с недвижимостью на рынке Арабских Эмиратов, первым важным решением станет выбор правильной команды, состоящей из юристов, оценщиков недвижимости, агентов по подбору объектов и уполномоченных представителей. Покупателю необходимо заручиться поддержкой людей, которые смогут оперативно решать неочевидные или непредвиденные проблемы законодательного поля Дубая и позволят быть на равных при переговорах с партнерами по покупке или продаже недвижимости.
Перечислим пять определений, без которых невозможно понять специфику рынка недвижимости ОАЭ:
Форма собственности — лизхолд (leasehold) или фрихолд (freehold)
Для иностранцев в Дубае предоставляется два вида права собственности:
Лизхолд (leasehold) — владение недвижимостью на правах аренды. Это не аренда в классическом смысле. Инвестор владеет недвижимостью и может совершать с ней финансовые операции: сдавать в аренду, перепродавать и т. д.
Однако он не является полноправным собственником, поскольку лишь выкупает право распоряжаться недвижимостью на определенный период у застройщика или другого лица, владеющего объектом.
Последний остается владельцем земли и самого объекта. Если инвестор решит перепродать недвижимость, ему будет необходимо подписать ряд документов об отсутствии претензий у того лица, у которого он оформил лизхолд.
Фрихолд (freehold) — безусловное и полное владение недвижимостью. Данная собственность располагается в специально отведенных районах Дубая. Приобретая активы во фрихолд-зонах, инвестор покупает объект и землю, на которой он находится.
При покупке он получает права собственника и обязанности по содержанию и развитию объекта. Количество таких зон ежегодно увеличивается. К 2021 году в Дубае существует уже 64 фрихолд-зоны, информацию о которых можно найти на официальных порталах Дубая.
Цели покупки недвижимости
Покупатель должен знать ответ на вопрос: «Что я планирую делать с данной собственностью?».
В зависимости от целей инвестора: получение прибыли или использование в личных целях, – меняются тип недвижимости и район, в котором следует искать жилье.
- Так, апартаменты хорошо реализуют себя при сдаче в аренду, виллы выгодно перепродаются.
- Обычно жилье арендуют экспаты, представители бизнеса или туристы, поэтому, инвестору для выгодной сдачи недвижимости в аренду следует искать жилье в бизнес-районах и районах с известными достопримечательностями.
- Виллы лучше покупать в процессе строительства в коттеджных поселках и курортных зонах.
- Элитная недвижимость продается реже, но стоит она дороже. Малогабаритная недвижимость более ликвидна, но и цены на нее достаточно низкие.
Каждый вид недвижимости и район имеют свою специфику, свои подводные камни и особенности, зная которые можно, действительно, выгодно использовать новую собственность.
За какую цену покупатель собирается брать недвижимость? Сколько планирует заработать? Через какой промежуток времени он ожидаете окупаемости?
Всегда необходимо ставить четкие цели.
Район и застройщик
Район расположения недвижимости — один из ключевых параметров собственности.
Важно подобрать правильного застройщика. При этом следует обращать внимание не только на послужной список и репутацию организации. Необходимо понимать, какие сильные и слабые стороны у каждого застройщика, какой тип собственности — его конек, чем застройщик отличается от остальных и в каких районах привык работать.
Поиск агента по продаже недвижимости
О важности опытной команды уже говорилось выше. Обычно ее предоставляют агенты по недвижимости, с которыми покупатель заключает контракт.
Каждый агент специализируется на различных типах недвижимости, работает с отдельными районами, имеет контакты как с застройщиками, так и другими агентами на рынке.
После того, как покупатель определился с целью покупки, важно правильно подобрать агента.
Помощь юриста
Даже если вы не прибегли к услугам агента, вам все же понадобится квалифицированный юрист.
Юрист необходим для того, чтобы:
- Проверить легальность и валидность документов другой стороны.
- Оценить недвижимость и достоверность документов ее инспекций.
- Убедиться, что все пошлины, налоги и издержки обслуживания недвижимости были оплачены продавцом, у которого вы собираетесь покупать объект.
- Помочь разобраться в законодательном поле, определить потенциальные расходы и издержки.
- Помочь собрать необходимые документы: от продавца, покупателя, застройщика, Департамента земельных ресурсов Дубая (Dubai Land Department — DLD), муниципальных властей и так далее.
- Проследить за всеми этапами передачи права собственности (Title Deed).
- Оформить Меморандум о взаимопонимании (Memorandum of Understanding).
- Проверить валидность сертификата об отсутствии претензий (NOC), полученного продавцом от застройщика.
- Определить сроки завершения строительства, если вы покупаете проект в процессе возведения (оff-plan недвижимость).
- Проверить и сохранить все чеки по депозиту до осуществления транзакции.
- Составить и утвердить документацию о завершении транзакции, передаче прав между владельцами, регистрации сделки во всех соответствующих инстанциях.
Покупка недвижимости в Дубае четко регламентируются со стороны государства. Кроме того, сделки купли-продажи безопасны и понятны, даже для плохо осведомленных покупателей жилья. Однако здесь, в том числе существуют свои подводные камни, поэтому важно четко следовать процедуре, буквально и юридически точно, чего не сделаешь без помощи специалиста.
Итак, резюмируя все сказанное выше, подведем итог. При покупке недвижимости в Дубае вам необходимо:
- Определиться с типом права собственности — лизхолд или фрихолд.
- Поставить четкие цели, в зависимости от которых вы сможете выбрать тип недвижимости и район, в котором она расположена.
- Изучить район и застройщика, который возводил или возводит заинтересовавшие вас объекты.
- Заручиться помощью агентства по недвижимости, которое предоставит вам специалистов для выбора конкретного объекта, района, проведет анализ рынка на текущий момент и инвестиционную производительность собственности, если потребуется.
- Обычно юрист предоставляется агентством, с которым вы работаете, в случае отказа от предыдущего пункта подыщите опытного юриста самостоятельно. Он понадобится для сопровождения всего процесса транзакции средств и передачи прав собственности.
Регуляции при покупке и продаже недвижимости
Дубай накладывает минимальные дополнительные регуляции, для иностранных покупателей, которые покупают недвижимость удаленно, не находясь при этом в самом Эмирате.
Инвестор любого государства, вне зависимости от того, является ли он резидентом ОАЭ или нет, имеет право приобретать недвижимость в Дубае. Покупателю не обязательно иметь вид на жительство в ОАЭ или любой аналогичный документ.
Каждый покупатель должен выполнить следующие процедуры:
- Подписать документ согласия сторон между покупателем и продавцом, а также Формы A, B и F.
- Подписать Меморандум о взаимопонимании (MOU) и внести депозит в размере 10% от суммы сделки.
- Обе стороны должны оформить договор в офисе застройщика NOC. Если вы покупаете или продаете недвижимость удаленно, то для вас существует электронный вариант сертификата (eNOC). Оформляется он через официальное мобильное приложение DLD.
- Застройщик подтверждает NOC после покрытия всех расходов, которые он нес за обслуживание объекта до момента заключения сделки.
- Со всеми документами и формами вы обращаетесь в Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD) очно либо по видеосвязи. Это нужно, чтобы удостоверить личности сторон, подписи под контрактом и другими документами.
- DLD будут высказаны конкретные условия по форме оплаты транзакции. Обычно это чек выплаты продавцу на дату совершения транзакции.
- После подтверждения и одобрения всех документов, оплаты суммы транзакции и пошлин Департамент выпускает новый документ о праве собственности (Title Deed) на имя покупателя.
- Если покупатель осуществляет транзакцию деньгами, взятыми в ипотеку, обязательно присутствие представителя банка, выдавшего данный кредит.
Для начала сделки купли-продажи покупателю необходим лишь документ, удостоверяющий его личность.
Список пошлин, необходимых для уплаты:
- Пошлина за оформление NOC, уплачиваемая застройщику, составляет сумму от 130 до 1360 долларов США. Обычно ее платит продавец.
- Иногда застройщик требует временный депозит от покупателя. После завершения транзакции и получения права собственности на купленную недвижимость его возвращают обратно.
- Агентство недвижимости взимает около 2% от суммы покупки.
- Пошлина за транзакцию в размере 4% от суммы покупки. К этой сумме обычно добавляется сумма не более 1360 долларов, уплачиваемая в DLD.
- Если оформлена ипотека, необходимо оплатить пошлину в DLD в размере 0,25% от суммы всего кредита.
- Застройщики обычно авансом взимают сумму за обслуживание объекта в течение всего следующего года (в среднем для квартиры – 10-20 долларов за кв.м в год, для виллы – 25-35 долларов).
Средняя длительность всего процесса покупки недвижимости в Дубае составляет 1 месяц.
Услуги Dubai-Property.Investments
Компания предлагает широкий спектр услуг: от поиска и подбора объекта до послепродажного обслуживания, — в зависимости от потребностей и ожиданий клиента.
Всю основную работу специалисты берут на себя, клиенту останется лишь принимать основные решения и участвовать в подтверждении тех или иных документов и транзакций.
Подберем подходящие именно вам предложения инвестиций в недвижимость Дубая с высокой доходностью.
