Рейтинг районов Дубая по стоимости

Часто при подборе недвижимости покупатели обращают внимание на такие аспекты жилой недвижимости, как количество спальных комнат, цена объекта, ставка аренды, район расположения.

Все эти показатели важны для понимания оправданности приобретения той или иной недвижимости, однако нередко упускается стоимость квадратного метра объекта.

На количество квадратных метров и их стоимость обращают внимание застройщики, государственные агентства, муниципальные власти.

Исходя из этого показателя рассчитываются расходы по обслуживанию недвижимости, оплата коммунальных и прочих услуг.

В данной статье мы рассмотрим некоторые из наиболее популярных районов Дубая по показателю стоимости квадратного метра. А именно – недвижимость, которая вызвала наибольший интерес по данным запросов последние 12 месяцев и отдельно за первое полугодие 2021 года.

В центре внимания — жилая недвижимость, так как она наиболее ликвидна и имеет самый большой спрос на рынке.

Мы рассмотрим стоимость квадратного метра объекта, аренды объекта, а также дадим общий обзор цен по районам на июль 2021 года.

Содержание статьи:

• Цена покупки апартаментов и вилл
• Цена аренды
• Покупка и аренда — самые дорогие районы 2021 года
• Итоги

Цена покупки апартаментов и вилл

Прежде всего, приведем список самых популярных районов Дубая по запросам апартаментов за последние 12 месяцев, затем отдельно — по запросам вилл.

По уровню заинтересованности в апартаментах лидируют районы:

• Дубай Марина (Dubai Marina);
• Даунтаун Дубай (Downtown Dubai);
• Джумейра Вилладж Секл (Jumeirah Village Circle);
• Бизнес Бэй (Business Bay);
• Джумейра Вилладж Тауэрс (Jumeirah Village Towers).

По наибольшей степени заинтересованности виллами лидируют:

• Арабиан Ранчез (Arabian Ranches);
• Дубайлэнд (Dubailand);
• Дубай Хиллз Эстейт (Dubai Hills Estate);
• Пальма Джумейра (Palm Jumeirah);
• Вилла (The Villa).

Кратко разберем каждый из приведенных районов.

Районы с наибольшим интересом покупателей к апартаментам

Дубай Марина

Один из самых дорогих районов Дубая, располагает более чем 200 жилыми объектами премиум-класса. Отличается удобным и быстрым доступом к школам, медицинским центрам, множеству магазинов и развлекательных заведений.

Основной сектор жилой недвижимости в районе — апартаменты. Самые популярные категории — студии-апартаменты и апартаменты с одной или двумя спальными комнатами.

Средняя цена студий — около 3 810 долларов США за 1 квадратный метр площади. Рентабельность инвестиций составляет примерно 6% (далее по тексту мы будем использовать термин ROI — примечание автора).

Средняя цена апартаментов с одной спальной комнатой составляет 3 260 долларов США за 1 кв. м, ROI — 6%.

Апартаменты с двумя комнатами стоят 3 000 долларов США за 1 кв. м. ROI составляет 5,7%.

Даунтаун Дубай

Этот район является центром туризма со множеством достопримечательностей и известных мест для проведения досуга, в том числе небоскребом Бурдж-Халифа и торговым центром Дубай Молл (Dubai Mall). Здесь сосредоточена активная жизнь города, здесь сочетаются широкое предложение элитной недвижимости и богатый выбор доступного жилья. Район располагает несколькими кластерами вилл.

Основным спросом также пользуются студии и апартаменты с одной или двумя спальными комнатами.

(Далее будем приводить лишь статистику по категориям.)

• Средняя цена студий — 4 900 долларов США за 1 кв. м. ROI — 5,6%.
• Средняя цена апартаментов с 1 сп. комнатой — 4 355 долларов США за 1 кв. м. ROI — 5,0%.
• Средняя цена апартаментов с 2 сп. комнатами — 4 630 долларов США за 1 кв. м. ROI — 4,7%.

Джумейра Вилладж Секл

Семейный район, разработанный застройщиком Нахиль Пропертис (Nakheel Properties). Располагается рядом с районами Дубай Марина и Дубай Лейк Тауэрс (Dubai Lake Towers), имеет хорошо развитую транспортную инфраструктуру, все необходимые социальные объекты и магазины, развлекательные заведения, рассчитанные на семейный отдых.

• Средняя цена студий — 2 520 долларов США за 1 кв. м. ROI — 6,3%.
• Средняя цена апартаментов с 1 сп. комнатой — 2 240 долларов США за 1 кв. м. ROI — 6,2%.
• Средняя цена апартаментов с 2 сп. комнатами — 2 100 долларов США за 1 кв. м. ROI — 6,1%.

Бизнес Бэй

Центральный коммерческий район, предоставляющий широкий спектр доступного жилья. Однако из-за высокого потока людей, проходящего через Бизнес Бэй, район испытывает высокий спрос на недвижимость, поэтому цены здесь дороже, чем в среднем по Дубаю.

В районе есть множество резиденций премиум-класса с большим числом сопутствующих удобств и доступом к важным социальным и коммерческим объектам.

Будучи коммерческим районом, в основном привлекает представителей крупного и среднего бизнеса, а также высококвалифицированных рабочих.

Как и в предыдущих районах, здесь пользуются популярностью студии и апартаменты с одной или двумя спальными комнатами.

Заметим, что сравнивать данные типы недвижимости удобно для вычислений, так как они всегда испытывают наибольший спрос среди апартаментов и легко позволяют проводить сравнения цен по Эмирату.

• Средняя цена студий — 3 800 долларов США за 1 кв. м. ROI — 6%.
• Средняя цена апартаментов с 1 сп. комнатой — 3 260 долларов США за 1 кв. м. ROI — 5,5%.
• Средняя цена апартаментов с 2 сп. комнатами — чуть ниже 3 200 долларов США за 1 кв. м. ROI — 5,1%.

Джумейра Вилладж Тауэрс

Многофункциональный жилой комплекс, располагающийся рядом с четырьмя искусственными озерами. Рассчитан как на индивидуальных резидентов, так и на семьи. Предоставляет широкий спектр комфортабельного жилья.

• Средняя цена студий — 5 440 долларов США за 1 кв. м. ROI — 5%.
• Средняя цена апартаментов с 1 сп. комнатой — 4 080 долларов США за 1 кв. м. ROI — 5,3%.
• Средняя цена апартаментов с 2 сп. комнатами — 3 810 долларов США за 1 кв. м. ROI — 4,9%.

В районе пользуются высоким спросом и более крупные планировки апартаментов — с тремя спальными комнатами и более.

Районы с наибольшим интересом покупателей к виллам

Арабиан Ранчез

Проект компании Имар Пропертис (Emaar Properties). Разделен на три кластера — Арабиан Ранчез 1, 2 и 3.

Район рассчитан на крупные семьи с большим достатком. Здесь расположены виллы премиум-класса, на которых специализируется застройщик Имар (Emaar).

Рядом с кластерами находится крупный гольф-клуб.

Основу предложения составляют виллы с двумя и тремя спальными комнатами. Реже встречаются крупные объекты с четырьмя спальными комнатами.

• Средняя цена вилл с 2 сп. комнатами — 2 190 долларов США за 1 кв. м. ROI — 6,4%.
• Средняя цена вилл с 3 сп. комнатами — 2 295 долларов США за 1 кв. м. ROI — 5,7%.
• Средняя цена вилл с 4 сп. комнатами — 2 500 долларов США за 1 кв. м. ROI — 5,4%.

Также стоит отметить редкое предложение вилл с пятью спальными комнатами. Средняя цена таких вилл — 2 530 долларов США за 1 кв. м. ROI — 5,1%.

Заметим, что средняя цена за 1 кв. м вилл ниже, чем апартаментов, однако надо учитывать два момента:

• Площадь вилл значительно больше, чем апартаментов.
• Виллы — это элитная недвижимость, и до середины 2021 года цены в этом секторе снижались из-за недостаточного спроса. Однако в данный момент ситуация меняется в сторону роста.

Дубайлэнд

Огромная территория площадью более 278 700 кв. м. Предоставляет широкий выбор мест для отдыха, развлечений, различных удобств и социально значимых объектов. Виллы расположены в нескольких поселениях:

• Дубайлэнд Оазис (Dubailand Oasis);
• Лаян (Layan);
• Город Чудес Фэлкон (Falconcity of Wonders);
• Маджан (Majan);
• ДAMAК Хиллз (DAMAC Hills).

Средние цены приведены начиная с вилл с двумя спальными комнатами заканчивая виллами с пятью спальными комнатами.

• Средняя цена вилл с 2 сп. комнатами — 1 540 долларов США за 1 кв. м. ROI — 6,9%.
• Средняя цена вилл с 3 сп. комнатами — 1 790 долларов США за 1 кв. м. ROI — 5,3%.
• Средняя цена вилл с 4 сп. комнатами — 1 840 долларов США за 1 кв. м. ROI — 5%.
• Средняя цена вилл с 5 сп. комнатами — около 1 700 долларов США за 1 кв. м. ROI — 4,3%.

Дубай Хиллз Эстейт

Район с хорошим соотношением цены и качества. Рассчитан на семьи с высоким достатком. Здесь располагается гольф-клуб Дубай Хиллз (Dubai Hills) и одноименный торговый центр, площадь которого составляет 11 кв. км.

Средние цены за 1 кв. м площади во всех рассматриваемых категориях — виллы с 3–5 спальными комнатами — находятся в районе 2 700 долларов США.

• ROI вилл с 3 сп. комнатами — 4,9%.
• ROI вилл с 4 сп. комнатами — 4,7%.
• ROI вилл с 5 сп. комнатами — 4,2%.

Пальма Джумейра

Очень дорогой курортный район с хорошим выбором недвижимости для инвесторов с крупным капиталом, которые заинтересованы в виллах с тремя, четырьмя и пятью спальными комнатами. Впрочем, в этом районе есть все: апартаменты, виллы, таунхаусы, отели.

Цены на проживание здесь высокие, развлечения и места для отдыха — премиум-класса.

Цена за 1 кв. м может показаться небольшой, однако размеры объектов достаточно крупные по сравнению с большей частью других районов Дубая.

• Средняя цена вилл с 3 сп. комнатами — более 3 200 долларов США за 1 кв. м. ROI — 3,8%.
• Средняя цена вилл с 4 сп. комнатами — 4 620 долларов США за 1 кв. м. ROI — 3,5%.
• Средняя цена вилл с 5 сп. комнатами — 6 260 долларов США за 1 кв. м. ROI — 3,4%.

Вилла

Семейный район предлагает резидентам более 1 200 вилл с различными конфигурациями и архитектурным дизайном в относительно доступном ценовом сегменте, особенно по сравнению с такими районами, как Пальма Джумейра.

• Средняя цена вилл с 3 сп. комнатами — 1 800 долларов США за 1 кв. м.
• Средняя цена вилл с 4 сп. комнатами — 1 830 долларов США за 1 кв. м.
• Средняя цена вилл с 5 сп. комнатами — 1 820 долларов США за 1 кв. м.

ROI по всем категориям находится в диапазоне 4,7–4,9%.

Промежуточный итог

Вы уже имеете представление о популярности районов. Ниже мы распределим районы по цене недвижимости, сверзу вниз от дорогих к дешевым.

По сектору апартаментов рейтинг следующий:

• Джумейра Вилладж Тауэрс;
• Даунтаун Дубай;
• Бизнес Бэй;
• Дубай Марина;
• Джумейра Вилладж Секл.

По сектору вилл рейтинг выглядит так:

• Пальма Джумейра;
• Дубай Хиллз Эстейт;
• Арабиан Ранчез;
• Вилла;
• Дубайлэнд.

Цена аренды

В данных мы будем опираться на индекс аренды от RERA. Согласно ему, цены на аренду на сегодняшний день немного выросли по отношению к 2020 году.

Не в последнюю очередь из-за того, что арендодатели пытаются зафиксировать высокие ставки до вступления в силу трехлетней заморозки ставки аренды — законопроекта, анонсированного в апреле 2021 года Департаментом управления земельными ресурсами Дубая (Dubai Land Department — DLD).

Ниже мы рассмотрим самые популярные районы Эмирата с точки зрения аренды недвижимости.

Арабиан Ранчез

Выше мы уже давали характеристику этого района.

Виллы общей площадью 175 кв. м обычно предлагаются по ставке 223 доллара США за 1 кв. м. То есть в общей сумме в год аренда такой виллы будет стоить чуть больше 39 000 долларов США.

Джумейра Бич Резиденс (Jumeirah Beach Residence — JBR)

Более дорогой район, чем Арабиан Рачнез. Здесь в основном расположены апартаменты, самые популярные из которых — студии или апартаменты с 1 спальной комнатой.

Ставка аренды за 1 кв. м студии составляет 330 долларов США. Апартаменты с 1 спальной комнатой сдаются по 280 долларов США за 1 кв. м.

Сам JBR представляет из себя комплекс высотных апартаментов. В нем, 40 зданий с числом этажей от 17 до 49. Занимает площадь 2 кв. км и может разместить до 15 000 резидентов одновременно.

Дубай Марина

Этот район мы описывали ранее. Дорогой, предлагает только крупномасштабное жилье, если считать по доступной площади. Не подходит тем, кто ищет доступное малогабаритное жилье.

Популярным видом недвижимости для аренды являются апартаменты с тремя спальными комнатами и, на удивление, по приемлемой цене — 265 долларов США за 1 кв. м.

Пальма Джумейра

В отличии от предыдущего раздела, где Пальма Джумейра показала невероятную дороговизну цены покупки 1 кв. м. виллы, цена аренды находится на достаточно приемлемом уровне, особенно, если учитывать элитность района. Средняя ставка по району составляет всего 267 долларов США за 1 кв. м.

Мотор-сити

Мотор-сити (Motor City) — новичок в нашем списке и фаворит среди экспатов. Показывает отличное соотношение цены и качества и стабильные ставки аренды. Низкие по сравнению со многими районами Дубая — 240 долларов США за 1 кв. м.

Сам район представляет из себя смешение жилых объектов, бизнес-комплексов, пространств для занятий автоспортом, магазинов, торговых центров и тематических парков.

Промежуточный итог

Рейтинг пяти самых популярных районов для аренды за последние 12 месяцев по уровню цен следующий (сверху вниз от дорогих к более дешевым):

• Джумейра Бич Резиденс;
• Пальма Джумейра;
• Дубай Марина;
• Арабиан Ранчез;
• Мотор-сити.

JBR — самый дорогой район, однако остальные находятся достаточно близко друг к другу. Заметим, что этот рейтинг является примерным.

Покупка и аренда — самые дорогие районы 2021 года

Выше мы разбирали данные по районам, чья популярность измерялась за последние 12 месяцев. Следующий рейтинг был составлен, основываясь на данных за первые 6 месяцев 2021 года.

В нем рассматриваются как апартаменты, так и виллы по цене аренды и покупки за 1 кв. м.

Апартаменты — покупка 1 кв. м:

• Даунтаун Дубай — 5 800 долларов США за 1 кв. м.
• Старый Город (Old Town) — 5 350 долларов США за 1 кв. м.
• Пальма Джумейра — 5 000 долларов США за 1 кв. м.
• DIFC (СЭЗ) — 4 890 долларов США за 1 кв. м.
• Дубай Марина — 4 275 долларов США за 1 кв. м.

Апартаменты — аренда 1 кв. м:

• Даунтаун Дубай — 318 долларов США за 1 кв. м.
• Старый Город — 310 долларов США за 1 кв. м.
• Вьюз (The Views) — 296 долларов США за 1 кв. м.
• DIFC — 277 долларов США за 1 кв. м.
• Дубай Марина — 270 долларов США за 1 кв. м.

Виллы — покупка 1 кв. м:

• Эмирейтс Хиллз (Emirates Hills) — 7 090 долларов США за 1 кв. м.
• Пальма Джумейра — 6 635 долларов США за 1 кв. м.
• Лейкс (The Lakes) — 3 730 долларов США за 1 кв. м.
• Джумейра Айлендс (Jumeirah Islands) — 3 570 долларов США за 1 кв. м.
• Меидоуз (Meadows) — 3 320 долларов США за 1 кв. м.

Виллы — аренда 1 кв. м:

• Эмирейтс Хиллз — 217 долларов США за 1 кв. м.
• Пальма Джумейра — 205 долларов США за 1 кв. м.
• Лейкс — 200 долларов США за 1 кв. м.
• Спрингс (The Springs) — 168 долларов США за 1 кв. м.
• Дубайлэнд — 165 долларов США за 1 кв. м.

Как видно из этих данных, цены на покупку недвижимости значительно выросли к середине 2021 года, как результат роста притока людей в Дубай, а, следовательно, и спроса на покупку недвижимости, особенно готовой недвижимости.

В тоже время ставки аренды либо находятся примерно на том же уровне, что и раньше, либо чуть ниже, чем в предыдущий период. Это можно объяснить, во-первых, смещением интереса к покупке недвижимости со стороны инвесторов по причине проведения выставки Экспо-2020 (Expo-2020) и, во-вторых, снижением активности арендаторов, ожидающих грядущей трехлетней заморозки аренды, о которой мы говорили ранее.

Итоги

Если рассматривать по популярности, то следующие районы возглавили рейтинги по виллам и апартаментам в отношении покупки недвижимости.

По уменьшению интереса к покупке апартаментов список следующий:

• Дубай Марина;
• Даунтаун Дубай;
• Джумейра Вилладж Секл;
• Бизнес Бэй;
• Джумейра Вилладж Тауэрс.

По уменьшению интереса к покупке вилл:

• Арабиан Ранчез;
• Дубайлэнд;
• Дубай Хиллз Эстейт;
• Пальма Джумейра;
• Вилла.

По аренде наибольший интерес вызвали районы:

• Арабиан Ранчез;
• Джумейра Бич Резиденс;
• Дубай Марина;
• Пальма Джумейра;
• Мотор-сити.

К середине 2021 года успех закрепили районы: Дубай Марина, Даунтаун Дубай, Пальма Джумейра и Дубайлэнд.

Принимая во внимание эту информацию, инвесторам следует пристально следить именно за обозначенными четырьмя районам, так как спрос на расположенную там недвижимость должен продолжать расти, а, следовательно, будут расти и цены.

Покупка, сделанная в настоящее время, позволит ожидать прибыли в ближайший год, так как с октября 2021 года интерес к жилой недвижимости Эмирата подогревает всемирная выставка Экспо-2020.

Перейдем к итоговому рейтингу по стоимости квадратного метра. Сначала рассмотрим средние цены за последние 12 месяцев.

Это рейтинг цены на покупку квадратного метра, составленный в сторону уменьшения стоимости объекта:

• Джумейра Вилладж Тауэрс;
• Даунтаун Дубай;
• Бизнес Бэй;
• Дубай Марина;
• Джумейра Вилладж Секл.

По виллам мы имеем следующую картину:

• Пальма Джумейра;
• Дубай Хиллз Эстейт;
• Арабиан Ранчез;
• Вилла;
• Дубайлэнд.

Стоит отметить, что к середине 2021 цены на покупку квадратных метров значительно возросли. В рейтинг вошли следующие районы: DIFC, Вьюз, Старый Город, Спрингс, Лейкс, Джумейра Айлендс и Медоуз.

Однако лидеры по городу, которые плотно закрепились в списке наиболее популярных среди населения, цены в перечисленных районах опередить не смогли. Дубай Марина, Даунтаун Дубай и Пальма Джумейра — все еще самые дорогие районы Эмирата.

Цены аренды квадратных метров временно снижены и, вероятно, будут зафиксированы в таком состоянии до сентября–октября этого года.

На этом анализ на июль 2021 года мы завершаем и надеемся, что изложенное выше поможет сформировать более полное представление о трендах на рынке недвижимости Дубая.

Если вас интересует более детальный анализ, прогнозы и актуальная информация по этим и другим показателям сектора — наши специалисты по недвижимости проконсультируют вас и подробно изложат все имеющиеся данные о рынке.

Главное — мы поможем превратить эту информацию в инструмент для правильной инвестиции и покупки недвижимости, не важно, в личное пользование или для последующего заработка.

Подберем подходящие именно вам предложения инвестиций в недвижимость Дубая с высокой доходностью.