Любой опытный инвестор, увидевший заголовок выше, вероятно, удивится ему. Очевидно, что честный ответ на вопрос выше — никуда. Любое вложение всегда будет нести в себе не только потенциальные прибыли, но и потенциальные риски.
Тем не менее, бывают рынки, на которых риски настолько малы, что почти отсутствуют.
В этой статье мы познакомим вас с двумя направлениями инвестирования в недвижимость Эмирата, вклад в которые позволит получить достойную прибыль при максимально сниженных рисках. Последнее достигается благодаря специальным инструментам, которые предоставляет правительство Эмиратов.
Эти направления — заработок на аренде недвижимости и инвестиции в строящуюся недвижимость, т.е. так называемые офф-план инвестиции.
Содержание статьи:
- Аренда недвижимости и инвестиции в офф-план
- Выгоды, удобства и гарантии в секторе офф-план
- Заключение
Аренда недвижимости и инвестиции в офф-план
Разберем, что из себя представляет каждое направление.
Аренда
Аренда всегда была главным способом заработка на недвижимости в Дубае.
Даже перепродажа не обладает такой популярностью среди владельцев недвижимостью, как аренда. Это объясняется следующим:
- стабильностью рынка аренды из-за предсказуемости движения цен
- высокими доходами арендодателей из-за устойчивого спроса со стороны гостей Дубая: туристов, рабочих, представителей бизнеса, экспатов.
Регулирование рынка аренды в Дубае
Согласно отчету Земельного Департамента Дубая, в 2020 году вклад сектора недвижимости в ВВП достиг 8,2% по сравнению с 7,4% в 2019 году.
Такой крупный сектор экономики не может существовать без государственных регуляций. Данные регуляции являются одной из самых привлекательных сторон сектора аренды для инвестора.
Целевая аудитория: как найти арендатора в Дубае
Главное для арендодателя — это правильно выбрать целевую аудиторию, привлекать которую вы планируете, подходящее этой аудитории предложение недвижимости и район, который предоставит нужные ей удобства .
Рассмотрим 4ч основные группы арендаторов дубайской недвижимости.
Туристы. Они заинтересованы в курортной недвижимости.
Спрос в этом секторе всегда стабильный, люди ищут и дорогую, и доступную недвижимость.
Тем не менее, этот сектор стихийный — из-за сезонности и подверженности неэкономическим факторам. Пандемия COVID-19, изолирующая миллиарды людей друг от друга — прекрасный показатель того, о чем мы говорим.
Несмотря на разнообразие запросов от этой аудитории она все еще тяготеет либо к курортным районам города, либо к центральным, предоставляющим богатый набор достопримечательностей, либо к бизнес районам, вроде Бизнес Бэй или DIFC.
Вторая — экспаты. Это люди, являющиеся гражданами других стран, но целенаправленно решившие выбрать Дубай как свое постоянное место жительства.
Эта аудитория заинтересована в среднем и крупном жилье (от 2–3 спальных комнат и более). Несмотря на то, что часто эта прослойка населения предпочитает именно покупать недвижимость, многие из них сначала предпочитают арендовать жилье, чтобы самостоятельно испытать и понять - подходит ли им жизнь в Эмирате или нет.
Основа экспатов — семьи. Гораздо реже – одинокие люди.
Если туристы заинтересованы в курортной недвижимости, снимают отели или апартаменты, то экспаты заинтересованы в виллах и таунхаусах. Иногда приобретаются и крупные пентхаусы.
Третья — представители бизнеса и рабочие-мигранты. Эта группа заинтересована в центральных районах города, бизнес районах и жилье в/рядом с особыми экономическими зонами Дубая. Например, как уже упомянутая DIFC.
Этой аудитории важно функциональное жилье, близкое к главным коммерческим и индустриальным узлам города, где они работают или ведут свой бизнес.
Главный интерес представляют студии и небольшие апартаменты с одной-двумя жилыми комнатами. Да, если речь идет о состоятельном арендаторе, то и качество апартаментов должно быть высокое, возможно речь идет даже о пентхаусах, но все еще для этой категории населения нет смысла арендовать огромные площади для жизни, учитывая их постоянную потребность в перемещениях.
Четвертая — бизнес. В отличии от предыдущего пункта мы подразумеваем не отдельных физических лиц, а организации как таковые. Эта целевая аудитория обычно заинтересована в четырех основных видах коммерческой недвижимости: офисы, складские помещения, сортировочные помещения, выставочные площадки.
Пространство всегда арендуется крупными площадями, в последние полтора года, не в последнюю очередь из-за пандемии, спрос сместился с офисов и выставочных площадей на складские и сортировочные пространства для интернет-коммерции.
Подводя итог. Аренда подходит инвесторам, которые заинтересованы получать возможно не самые высокие доходы, однако долгосрочные и стабильные.
Главное правильно подобрать район и предложение под конкретную целевую аудиторию, на которой вы собираетесь зарабатывать:
- Туристам — курортная недвижимость в соответствующих районах.
- Экспатам —виллы, таунхаусы, крупные апартаменты и пентхаусы.
- Представителям бизнеса и рабочим — малогабаритная недвижимость: студии и апартаменты.
- Компаниям — коммерческая недвижимость и коммунальное жилье.
Выгоды, удобства и гарантии в секторе аренды
Главное, что стоит знать при работе с арендой — в Дубае введены регуляции того, насколько можно увеличивать или уменьшать ставки.
Это может показаться неудобными ограничениями, однако, учитывая историю этого сектора в 2000-х и начале 2010-х годов, данные регуляции полезны не только арендаторам, но и самом арендодателям. Они предотвращают участие на рынке недобросовестных спекулянтов, защищают владельцев недвижимости от демпинга ставок и, наоборот, от перегрева цен на рынке.
Регуляция движения цен были введены в 2013 году и изложено в Постановлении № 43.
Условия регуляций следующие:
- Если цена аренды объекта недвижимости до 10% ниже чем средняя цена аренды на недвижимость того же вида, тогда собственник не имеет права повышать арендную ставку.
- Если цена аренды объекта недвижимости на 11–20% меньше, чем средняя цена аренды на недвижимость того же вида, тогда собственник может повысить ставку максимум на 5%.
- Если цена аренды объекта недвижимости на 21–30% меньше, чем средняя цена аренды на недвижимость того же вида, тогда собственник может повысить ставку максимум на 10%.
- Если цена аренды объекта недвижимости на 31–40% меньше, чем средняя цена аренды на недвижимость того же вида, тогда собственник может повысить ставку максимум на 15%.
- Если цена аренды объекта недвижимости на 40 и более процентов меньше, чем средняя цена аренды на недвижимость того же вида, тогда собственник может повысить ставку максимум на 20%.
Из тех же соображений был введен предел ставки, который каждый год определяется через Индекс Аренды Недвижимости (Property Rent Index), измеряемый Департаментом земельных ресурсов Дубая (DLD) и Агентство регуляции рынка недвижимости (RERA).
При этом и для арендаторов и для арендодателей существует специальный калькулятор расчета ставки для конкретной недвижимости, предоставляемый сервисами RERA.
Калькулятор позволяет рассчитать адекватную ставку аренды через учет следующих параметров:
- Тип собственности: жилая, коммерческая, производственная собственность или собственность для размещения персонала.
- Дата истечения срока аренды.
- Главная зона расположения собственности (Дейра, Бур-Дубай, под которой подразумевается любая иная зона Дубая + учитывается возможность того, что собственность находится в безусловном владении).
- Если рассчитывается ставка для жилой недвижимости, то нужно выбрать, является ли недвижимость апартаментами или виллой.
- Община или суб-община, с которой связана данная собственность.
- Число предоставляемых жилых помещений.
- Текущая годовая сумма аренды.
Для арендодателей существуют разные гарантии. Например, законом подразумевается, что если арендатор раньше срока разрывает договор или съезжает из арендованного жилья, то он обязан полностью оплатить два последующих месяца аренды, чтобы компенсировать внезапные потери прибыли владельца собственности.
Арендодатели практически не платят налоги. Даже уплату разных комиссий возможно избежать, например заключив договор с какой-либо управляющей компанией, которая будет управлять состоянием жилья. Или же вложить расходы в контракт с арендатором.
Арендодатель может даже продать жилье через аренду. Для этого разрешается заключить контракт с арендатором по более высокой, чем обычно, цене, в которую входит и плата за проживание, и дополнительные деньги. К концу контракта выплаты сформируют крупную сумму, за которую арендатор и выкупает жилье.
Огромное число инстанций и компаний, с которыми придется столкнуться владельцу арендуемой недвижимости, зарегистрированы или отмечены в реестрах DLD, поэтому при спорных ситуациях Департамент берет на себя обязательства защиты арендодателя.
Вы можете более подробно ознакомиться с юридическими и экономическими аспектами защиты и регуляции рынка на официальных сайтах RERA и DLD.
Мы также предлагаем вам ознакомиться с правилами и юридическими нюансами приобретения недвижимости в Дубае в нашей статье «Подготовка и оформление документов для покупки недвижимости в Дубае».
Как заработать на офф-план недвижимости
Как мы уже указали выше, офф-план недвижимость — это недвижимость, находящаяся в процессе строительства или на этапе проекта.
В Дубае предложение новой недвижимости почти всегда превышает спрос. Огромным строительным мощностям всегда надо находить цели для загрузки, чтобы избегать простоя.
С другой стороны, застройщикам, как и любым компания, надо зарабатывать здесь и сейчас. Строить недвижимость, чтобызаработать на ней через несколько лет - это слишком большие риски.
Все это привело компании к идее продавать недостроенное жилье инвесторам. Его много, оно разнообразное, но как привлечь людей к покупке «кота в мешке»? Для этого было выработано две основных стратегии офф-плана.
Первая — заниженные сильно ниже рыночных цены покупки.
Вторая — планы выплат, которые привязаны к этапам строительства объекта.
Таким образом, инвесторы платят меньше, чем за готовое жилье. А чтобы быть уверенными, что они не потеряют и эти суммы, оплата идет только после отчета застройщика о завершении очередного этапа строительства.
Планы таких выплат разные. Если план, например, подразумевает выплату всей суммы покупки к завершению строительства, а сам план строительства разбит,на 10 этапов, то и покупатель должен будет платить сумму по 10% на каждый этап. Готов этап - выплачивается 10% от общей цены объекта.
Если план подразумевает выплаты и после получения готового объекта, то можно работать по принципу 50 на 50. Первые 50% выплачиваются по этапам до завершения строительства, а оставшиеся 50% выплачиваются несколько лет после получения готовой недвижимости с периодичностью в месяц.
Предложение офф-план недвижимости очень широкое, оно располагается во всех районах города и касается любых видов и конфигураций собственности.
Для инвестора главным вопросом при инвестиции в офф-план является правильное прогнозирование на ближайшие 3–5 лет. Определяющую роль в строящейся недвижимости играет ее расположение., Поэтому необходимо четко понимать, сможет ли район, в котором вы сегодня приобрели собственность, через 3–5 лет быть привлекательным для арендаторов. Если да, то покупать стоит, если нет, лучше поискать другое предложение.
Выгоды, удобства и гарантии в секторе офф-план
Офф-план недвижимость находится в странной ситуации. По самой концепции приобретения несуществующего жилья является крайне рискованным мероприятием.
Именно поэтому для обеспечения безопасности средств инвесторов государственные агентства и застройщики особое внимание именно для этого типа недвижимости.
Все это приводит по итогу к тому, что офф-план оказывается даже более безопасным средством для вкладов, чем более классические формы реализации недвижимости, например «покупка и удержание».
В 2020 и 2021 году строящаяся недвижимость стала лидером рынка, и в июне-мае 2021 года аналитики все еще отмечали, что инвестиции в офф-план — до сих пор одна из самых безопасных стратегий в 2021–2022 годах.
Офф-план недвижимость обладает самым высоким ROI в секторе, так как итоговая стоимость объекта складывается сразу из нескольких циклов удорожания:
- Естественный рост стоимости объекта по мере строительства.
- Рост рыночной цены из-за растущего спроса.
- Рост стоимости за счет общего роста экономики.
- Развитие зоны вокруг объекта, которая к завершению строительства недвижимости может превратиться в привлекательное туристическое или коммерческое направление, тем самым сделав всю недвижимость дороже.
Отмечаются усилия DLD и RERA по созданию безопасной среды для вкладчиков.
Так например регуляторы имеют целые штаты специалистов, занимающихся проверкой безопасности транзакций между продавцами и покупателями, проверки состояния собственности и ее оценки, создаются специализированные списки проверенных брокеров и агентов, занимающихся работой с офф-план недвижимостью.
Застройщики соревнуются между собой за внимание инвесторов, поэтому постоянно предлагают все новые и более гибкие планы выплат, а банки развивают самые разные способы оплаты транзакций.
Одно из самых интересных нововведений на рынке — возможность приобретать недвижимость даже в случаях, когда и продавец, и покупатель оформили ипотечный кредит — первый все еще не выплатил его за свою собственность, а покупатель не имеет полной суммы, чтобы покрыть цену недвижимости.
Таким образом можно даже не существующий еще объект недвижимости уже купить и продать даже в случае, когда большая часть покупки была осуществлена за ипотечный кредит, которая до сих пор даже не закрыта.
От недобросовестных участников рынка введено множество юридических средств защиты. Так, DLD обязали продавцов оформлять Сертификат об отказе от претензий (NOC) у застройщика, в котором последний расписывает, когда не имеет никаких претензий в продавцу. А застройщика в свою очередь контролируют органы RERA и Департамента.
Как вы могли понять, инвесторам не запрещено перепродавать недвижимость и до завершения ее строительства, так что они не оказываются привязаны к своим активам на годы, в ожидании когда возведение проекта закончится.
Существует целый список мер защиты от задержек строительства, отмены бронирования, мошенничества и недобросовестной спекуляции. Существуют и разные компенсаций при отмене проекта,
Приведем примеры таких мер.
Покупатели должны производить оплаты по плану только через список банков, одобренных Департаментом (DLD). Эти банки, в свою очередь, удерживают суммы выплат у себя и переводят застройщику только тогда, когда последний отчитается о завершении соответствующего выплате этапа возведения объекта. При этом сначала специалист банка должен будет проверить состояние завершенной стадии, прежде чем одобрять перевод средств.
Другой закон, принятый недавно, обязывает застройщика и подрядчика вносить в банки залог в размере 20 и 10% соответственно из фонда расходов на строительство объекта.
Таким образом, государство накладывает на застройщиков несколько весомых рисков, которые те понесут, если не выполнят свои обязательства перед инвесторами.
Заключение
Как мы указали в начале, нет такой недвижимости, которая даст вам 100% гарантии прибыли, но аренда недвижимости и офф-план инвестиции на текущий момент и на ближайшие несколько лет являются теми направлениями инвестиций, которые ближе всего подбираются к такому результату.
Они популярны, пользуются спросом, дают либо высокие, либо долгосрочные и стабильные доходы и имеют целый ряд различных гарантий и регуляций, обеспечивающих безопасность средств инвесторов.
Если вы заинтересовались покупкой этой или иной недвижимости в Дубае, наша компания предлагает вам услуги консультации, подбора и полного сопровождения при покупке собственности в Эмирате.
Мы работаем с несколькими партнерами на территории Дубая, в том числе с ведущими застройщиками города.
Подберем подходящие именно вам предложения инвестиций в недвижимость Дубая с высокой доходностью.
