Недвижимость Дубая выступает одним из востребованных направлений инвестирования. Многие рассматривают мегаполис как место для переезда на ПМЖ.
Несмотря на то, что часто большую часть сложностей берут на себя агенты по недвижимости, индивидуальному инвестору все же стоит самостоятельно ознакомиться со следующей информацией, подготовленной в рамках этого гайда.
В статье разберем кто и где может приобретать недвижимость, с кем придется сталкиваться в ходе этого процесса и какие сроки приобретения недвижимости.
Содержание статьи:
- Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Дубае
- Что следует знать прежде всего
- Законы и этапы покупки недвижимости
- Сроки приобретения недвижимости
- Помощь в выборе и покупке недвижимости
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Дубае
Законы Эмирата позволяют покупать недвижимость иностранцам, не являющимся резидентами города.
Однако возможность покупки предоставляется в рамках двух общих категорий: лизхолд (Leasehold) и фрихолд (Freehold).
Фрихолд-недвижимость — это та недвижимость, которая знакома большинству в классическом формате. Покупатель находит продавца, заключает сделку, оплачивает покупку и получает собственность, которая находится в полном и безусловном распоряжении. Владелец оплачивает необходимые налоги и обслуживание объекта, но в остальном — находится в полном праве распоряжаться активами по своему усмотрению.
Нюанс такой недвижимости заключается в том, что она продается лишь в отдельных районах города, специально предназначенных фрихолд-зонах. За пределами этих районов иностранцы не смогут приобретать недвижимость в собственное пользование ни в каком виде.
На данный момент фрихолд-недвижимость можно приобрести в 64 районах города, самые известные из которых:
- Арабиан Ранчес
- Пальма Джумейра
- Дубай Марина
- Даунтаун Дубай
- Бурдж-Халифа
- Эмирейтс Хиллс
- Дубай Спортс Сити
- Джумейра Лейк Тауэрс
Еще один способ приобретения недвижимости, а точнее, аренда права распоряжаться недвижимостью – купить недвижимость в лизхолд-зоне.
Владельцу не принадлежит весь объект и земля, на которой он находится, однако принадлежит, например, сама жилая единица.
Инвестор или покупатель может арендовать право собственности как на 10, так и на 99 лет, то есть пожизненно использовать объект в своих нуждах.
Однако так как это все еще аренда, то многие аспекты использования такой недвижимости придется согласовывать с арендодателем или застройщиком этого объекта.
Что следует знать прежде всего
Итак, на данный момент инвестор определил для себя, какую недвижимость он хочет купить: лизхолд, либо фрихолд.
Что необходимо знать и сделать далее?
Прежде всего, нужно узнать главные государственные институты, с которыми придется сталкиваться на любой стадии покупки и использования недвижимости.
Это 2 организации: Департамент земельных ресурсов Дубая (Dubai Land Department — DLD) и Агентство по регуляции недвижимости (Real Estate Regulatory Agency — RERA).
- DLD — главная государственная организация, отвечающая за весь рынок недвижимости Дубая. Она занимается вопросами транзакций, прав собственности, управления объектами и земельными участками. Как покупателям, так и продавцам через DLD необходимо оформлять все действия по транзакциям, передаче прав собственности, лицензирование и страхование.
- RERA — эта компания также регулирует процессы купли-продажи собственности и передачи прав собственности, но особое внимание она уделяет наблюдению за застройщиками, владельцами недвижимости и брокерами недвижимости. Агентство может отменять строительные проекты, проводить проверку технических норм возведения и обслуживания объектов, регулировать финансовые и юридические отношения.
Разобравшись с этим, стоит рассмотреть еще несколько вопросов, возникающих у инвесторов еще до того, как они решили покупать или продавать недвижимость.
Законы и этапы покупки недвижимости
Юридическое оформление сделки регулируется Законом о Недвижимости № 7 от 2006 года о регуляции регистрации земельных участков в Эмирате (Real Estate Law No. 7 of 2006: Land Registration Law in the Emirate).
Статья 4 указанного Закона объясняет, что приобретать и владеть недвижимостью в Дубае могут:
- Граждане ОАЭ и ССАГПЗ (могут приобретать недвижимость в любой точке города).
- Иностранцы (резиденты и не-резиденты) (могут приобретать недвижимость во фрихолд-зонах или арендовать право собственности в лизхолд).
Для оформления сделки купли-продажи недвижимости необходимо совершить 4 основных шага.
Соглашение между продавцом и покупателем
Выбрав недвижимость, необходимо связаться с ее владельцем и провести переговоры по определению условий продажи.
Учитывая, что на стороне продавца, скорее всего, будет либо команда специалистов его агента по недвижимости, либо юрист, покупателю следует также прибегнуть к помощи агента или юриста, чтобы быть на равных в процессе переговоров.
При определении условий сделки необходимо, прежде всего, обратить внимание на отсутствие абстрактных, двусмысленных или просто недостаточно понятных моментов между сторонами. Это касается всех аспектов, в том числе цены и плана оплаты.
С точки зрения DLD, данные документы называются Форма A (Form A) и Форма Б (Form B).
Контракт купли-продажи
Заключается посредством оформления соглашения, известного как Меморандум о взаимопонимании (MoU).
Иначе это соглашение называется Форма Ф (Form F). Как и формы выше — стандарты оформления определяются RERA. Все 3 документа доступны на официальном сайте DLD.
Как правило процессом оформления этих документов занимаются агенты сторон. Однако подписание контракта осуществляется непосредственно покупателем и продавцом при присутствии свидетеля (обычно агент) в отделении регистрации доверенностей (Registration Trustee Office). Последнее также является отделением Департамента земельных ресурсов Дубая (DLD).
Покупатель обязан выплатить стандартные 10% от суммы сделки в виде страхового депозита, который будет удержан до окончания сделки и впоследствии возвращен покупателю.
Сертификат об отсутствии возражений (NOC)
На этом этапе покупатель совместно с продавцом и агентами встречаются с застройщиком либо в очном порядке (в офисе последнего), либо оформляют документы удаленно через приложение от RERA.
Застройщик рассматривает все предоставленные документы, финансовое состояние сторон, документы на объект, получает выплаты за оформление Сертификата и отдает последний обеим сторонами.
Этот этап необходим, чтобы застройщик убедился, что все его расходы по обслуживанию объекта до момента передачи прав собственности были покрыты.
Передача Права собственности через DLD
Имея на руках NOC и все необходимые документы, стороны встречаются в офисе DLD или связываются с Департаментом посредством видеоконференции.
К этому моменту у сторон должны быть готовы следующие документы:
- Чек оплаты недвижимости.
- Документы, подтверждающие личности (Emirates ID, при наличии).
- Оригинал NOC, подписанный застройщиком.
- Заверенный и подписанный Меморандум (MoU — Form F).
После подтверждения личностей сторон, проверки достоверности подписей на контрактах, Департамент оформляет и выдает покупателю документ Права собственности (Title Deed) на имя последнего.
С этого момента покупатель является официальным владельцем купленной им собственности.
Сроки приобретения недвижимости
Обычно срок от момента покупки до получения права собственности составляет от 2 до 10 недель, в среднем около 30 календарных дней.
С момента заключения соглашения купли-продажи покупателю и продавцу понадобится около месяца, чтобы решить все финансовые и юридические вопросы для передачи Прав на объект (Title Deed).
Помощь в выборе и покупке недвижимости
Для заинтересовавшихся юридическими аспектами купли-продажи недвижимости, и желающих приобрести недвижимость в Дубае компания предоставляет широкий спектр юридических услуг и консультаций. Специалисты готовы оказать правовую помощь или помочь с выбором, а также оформлением покупки жилого фонда в любом из субсообществ крупнейшего эмирата ОАЭ.
Подберем подходящие именно вам предложения инвестиций в недвижимость Дубая с высокой доходностью.
