Дубай всегда славился широким предложением элитной недвижимости. Вертикальные апартаменты, пентхаусы, виллы и таунхаусы, сделанные из лучших материалов и расположенные в самых привлекательных курортных и бизнес-районах, всегда привлекали большое внимание туристов и иностранцев-экспатов.
Большое, но недостаточное.
Содержание статьи:
- Тренд падения: низкий спрос, низкие цены
- Сигналы роста в 2021
- Бум в секторе элитной недвижимости
- Выводы и ожидания
На самом деле элитная недвижимость — прихотливый сектор рынка. Располагаясь в самом высоком ценовом сегменте, он может полагаться на спрос лишь от относительно узкой прослойки покупателей и инвесторов с крупными капиталами и большим достатком.
Из-за этого сектор крайне подвержен колебаниям, так как предложение всегда превышает спрос, и стоит указанной целевой аудитории потерять интерес к рынку — он начнет стабильно или стремительно терять в цене.
Нередко можно наблюдать парадоксальные ситуации, когда жилье среднего сегмента в каком-нибудь крупном деловом районе стоит почти столько же, сколько объект премиум-класса в закрытом, живописном и самодостаточном коттеджном поселке.
Данный тренд многие годы испытывала на себе элитная недвижимость Дубая, добившись рекордного падения в 2020 году, когда дорогая жизнь оказалась как никогда дешевой.
В этой статье мы разберем, почему такой тренд сформировался и что происходит в текущий момент в секторе элитной недвижимости.
Тренд падения: низкий спрос, низкие цены
В мае 2021 года издание Аль Джазира выпустило интервью с Файсалом Дуррани, главой отдела исследований Ближнего Востока в Knight Frank. По его словам, запуск Национального плана преобразования способствовал повышению доступности таких домовладений, как квартиры. Если средняя стоимость трехкомнатной в настоящий момент превышает средний уровень дохода в 2,4 раза, то в 2016 году этот показатель равнялся 2,7. В то же время стоимость вилл превышает годовой доход в 7 и более раз. По мнению Дуррани с развитием экономики и увеличением количества рабочих мест увеличится потребность в жилом фонде, рассчитанном на одного человека.
Агентство KF выпустило обзор крупнейших рынков недвижимости по миру, Дубай попал в первые 25 из списка, но при этом оказался наравне с Буэнос-Айресом по трендам в секторе элитной недвижимости.
Эти два города оказались единственными, кто на фоне роста остальных рынков продолжал показывать тренды удешевления цен на рассматриваемый сегмент.
В целом рынок недвижимости Эмирата показал явный рост в первые пять месяцев 2021 года, застройщики отчитывались прибылями в несколько сотен процентов, показатели законченных проектов были на уровне 62 000 единиц. Теперь ежегодно темпы будут снижаться: как часть плана борьбы правительства и застройщиков с хроническим переизбытком предложения на рынке недвижимости.
Это самые высокие темпы строительства с 2009 года. Иронично, но именно с 2008 – 2009 годов сектор элитной недвижимости Дубая из-за сильного дисбаланса спроса-предложения вошел в пике, из которого не может выбраться уже более десяти лет.
Не стоит, однако, думать, что удешевление элитной недвижимости представляет из себя беспросветное падение. Время от времени рынок показывает взлеты, но недостаточно сильные, чтобы закрепить результат.
Так, относительно позитивная ситуация с пандемией и ослабление ограничительных мер привлекли в начале 2021 года большое число богатых иностранных инвесторов и экспатов. $1,6 млрд потратили на приобретение недвижимости Дубая граждане Индии. На втором месте британцы, купившие жилье на сумму $790 млн. Замыкают тройку лидеров китайцы ($381 млн). Но этот рост спроса оказался неравномерным как по типам недвижимости, так и географически, поэтому пока одни секторы росли, другие нивелировали рост продолжающимся падением.
Если оперировать цифрами, то на данный момент за один миллион долларов США в Дубае можно купить в пять с лишним раз больше объектов элитной недвижимости, чем, например, в Лондоне или Нью Йорке. За 1 млн долларов уже сегодня можно приобрести 42 356 домов на территории Эмирата.
Цена элитных жилых объектов стоимостью около 1 млн долларов предположительно снизится на 2% в 2021, дополнив падение на 6% в 2020.
По словам Дуррани, стоимость жилой недвижимости в целом должна упасть на 2 – 3%, цены на виллы — на 3 – 4%. Как указывается, общий тренд снижения в ближайшие несколько лет, вероятно, сохранится.
Однако отмечалось, что скорость снижения стоимости может замедлиться в ближайший год или два, если ограничения на передвижение между странами будут ослабляться и дальше. К тому же, рост спроса может подстегнуть отложенный на конец этого года Expo-2020.
Стоит понимать, что проблема с недорогой элитной недвижимостью двоякая. С одной стороны, для инвесторов нет лучше времени, чем сейчас, для покупки рекордно дешевых объектов на будущее. Однако, если рост цен трудно прогнозировать в ближайшие годы, неизвестно, когда данное приобретение начнет приносить достаточные доходы для покрытия вложений.
Такие выводы можно было сделать на май 2021 года. Однако в начале июля ситуация неожиданно начала меняться.
Сигналы роста в 2021
Первые позитивные новости пришли в конце июня, когда статистика и некоторые рейтинговые агентства выпустили прогнозы стремительного роста рынка недвижимости до конца года. При том, что еще пару месяцев назад самыми позитивными были сдержанные мнения о постепенном восстановлении экономики в ближайшие 3 – 4 года.
Указывается, что все сегменты рынка прошли свою низшую точку, в том числе и недвижимость премиум-класса.
Ввиду этого ведущий застройщик Эмирата — Emaar Properties — уже получил положительный прогноз и кредитный рейтинг от агентства S&P Global Ratings. S&P изменило прогноз с негативного на стабильный, указав, что для Emaar один из главных источников дохода — элитная недвижимость, поэтому на фоне позитивного сдвига на рынке логично ожидать и возрастания прибыли компании. Девелопер уже объявил о небывалом росте продаж, достигшем 7,2 млрд долларов. В своем заявлении Dubai Financial Market компания сообщила, что за три квартала 2021 года продажи увеличились вдвое.
Относительно конкретных показателей по рынку, даже несмотря на международные анти-коронавирусные ограничения, в первой половине 2021 года на рынке Дубая появилось более 8 000 новых инвесторов.
Новые миграционные реформы и планы государства и частных корпораций до 2040 года уже привели к у росту числа ПИИ и высококвалифицированных иностранных работников.
В ожидании предстоящей всемирной выставки Экспо-2020 в Дубае, агентство S&P Global дало позитивный прогноз о 30% росте выручки в секторе к концу 2021. Рост совокупного ВВП ожидается на отметке 3,5% в текущем году и 2,5% в 2022 году.
Рост цен и продаж показали виллы и таунхаусы, апартаменты должны последовать тренду в ближайшие пару месяцев. Общий рост цен по Эмирату составил 8,3%. По сравнению с 2020 годом — все 10%.
Внимание покупателей и инвесторов начало смещаться с лидирующей в прошлом году офф-план недвижимости (прим. off-plan — строящаяся недвижимость) на готовую, в том числе на элитную.
Жанн Йочинке, генеральный директор Property Monitor, ожидает развития данной тенденции. По его словам, рынок Дубая уже продемонстрировал рост цен на 10% на фоне падения в 2020 году. Не всегда рост будет высоким, но точно будет стабильным. В некоторых районах Дубая уже сложилась ситуация спроса, превышающего предложение, поэтому продавцы получили возможность агрессивно повышать цены.
Среди этих районов большую долю занимают прибрежные и курортные зоны.
Бум в секторе элитной недвижимости
Следом за новостями выше пришли данные по росту спроса в рассматриваемом нами секторе.
За первые шесть месяцев текущего года было продано больше недвижимости премиум-класса, чем за весь 2020 год. Всего за первые шесть месяцев было продано 22 элитных объекта общей стоимостью в 770 млн долларов. В 2020 году было продано 19 объектов.
Однако, и эти цифры показательны в вопросе масштаба рынка.
Достаточно частой становится покупка недвижимости за 10 млн долларов. Это лучшие результаты с 2015 года. Такие перемены в Дубае, который всегда был в стороне от трендов роста цен, показывают возможности роста сектора элитной недвижимости во всем мире.
Knight Frank объясняет рост спроса успехами правительства Эмирата в борьбе с COVID-19, стабилизацией ситуации и ослаблением карантинных ограничений.
Самым популярным районом для покупок стала Пальма Джумейра — топ продаж возглавили виллы стоимостью более 30 млн долларов. За истекший период продана вилла стоимостью 32 млн долларов, что стало самой дорогой покупкой в Дубае за прошедшие 6 лет. Также в первом полугодии реализовано еще 6 вилл за сумму от 24 до 32 млн долларов.
Вторая новость, показывающая перспективы роста цен в ближайшие несколько лет, посвящена действиям арендодателей и предстоящей заморозке ставки на ближайшие три года.
Суть ситуации заключается в следующем.
На фоне турбулентности и флуктуаций в секторе аренды Дубая, главное агентство по недвижимости Эмирата — Департамент земельных ресурсов Дубая (Dubai Land Department, DLD) — в апреле анонсировало планы по заморозке ставок аренды в городе на ближайшие три года, начиная с лета 2021.
Проблема заключается в том, что DLD молчит о том, какие секторы точно будут заморожены, а какие могут получить послабление. Касается ли это всей недвижимости, или отдельных видов.
Учитывая, что доходы от аренды — главный источник заработка на рынке недвижимости Дубая, для многих заморозка стала поводом для паники и заставила стремительно перезаключать контракты по более высоким ценам, которые и должны будут закрепиться на ближайшие годы.
Всего за несколько месяцев с января по май 2021 года рост ставки аренды составил 9 500 – 15 000 долларов, и они продолжают расти.
Если подобный тренд сохранится, а это крайне вероятно, это означает, что как минимум стоимость аренды элитной недвижимости ближайшие годы будет крайне высокой, а, следовательно, за ней подтянутся цены на другие виды реализации жилья.
Выводы и ожидания
Что можно вынести из информации, изложенной выше?
Годами элитная недвижимость находилась в фазе стабильного спада цен. В итоге они достигли своего исторического минимума в 2020 году, однако уже в середине 2021 мы видим множество сигналов перемены тенденции.
Сектор элитной недвижимости в абсолютных цифрах не большой, но может быть очень прибыльным.
Инвесторам следует задуматься о приобретении этого типа недвижимости в ближайшие месяцы, пока еще возможно застать самые низкие цены на премиум-жилье.
Существуют все предпосылки для того, чтобы ожидать многократного роста цен и прибыли с такого актива, поэтому важно не упустить момент.
Наша компания предлагает услуги оценки, подбора и консультации в вопросах выбора и приобретения недвижимости. Один из наших партнеров — Emaar Properties — лидер в секторе элитного жилья. Мы предоставляем полное сопровождение для инвесторов и покупателей, заинтересованных в приобретении таких активов.
Подберем подходящие именно вам предложения инвестиций в недвижимость Дубая с высокой доходностью.
