Важные советы для инвесторов в Дубае

Рынок недвижимости Дубая занимает одно из первых мест в мире по привлекательности инвестиций. Владельцы местной недвижимости получают высокие доходы как от предоставления ее в аренду, так и от продажи повышающихся в цене активов.

Данная статья рассказывает о главных особенностях сектора. Это базовая информация, необходимая каждому инвестору, заинтересовавшемуся возможностями вложения капитала в недвижимость эмирата.

Содержание статьи:

• Зачем вкладываться в Дубай?
• На что обратить внимание в первую очередь?
• Как найти предложение с высоким индексом возврата вложений
• Готовая недвижимость и «Off-plan»: плюсы и минусы
• Общие советы

Зачем вкладываться в Дубай?

Дубай выгодно отличается от других развитых рынков недвижимости по ряду параметров:

• Среди многих достоинств города особенно выгодно отличаются высокие, по сравнению с другими развитыми рынками, арендные ставки. Средний доход для инвестора, сдающего недвижимость, обычно в диапазоне 8 – 9% в год.
• Цены на покупку квадратного метра недвижимости ниже, чем в среднем по миру. Особенно выгодной в относительном выражении оказывается элитная недвижимость.
• Законы позволяют инвесторам получить вид на жительство при соблюдении небольшого числа условий. Например, для владельцев недвижимости стоимостью более 205 480 долларов предоставляется виза резидента на 3 года, а если ее цена более 1.36 млн. долларов, визу выдадут на пять лет. За имущество дороже 2.72 млн. долларов – на 10 лет.
• Дубай известен своими крайне лояльными налоговыми условиями. В эмирате отсутствуют налоги на недвижимость и доходы физических лиц. Нет и оплаты за землю в собственности.

На что обратить внимание в первую очередь?

Выгоды от инвестиций измеряются универсальным индексом возврата вложений — ROI. Именно этот показатель всегда характеризует конечную цель инвестиционной деятельности покупателя.

Коэффициент рентабельности рассчитывается путем деления полученной в течение года прибыли от сдачи недвижимости в аренду на стоимость вложений в покупку. Полученная цифра умножается на 100.

На него влияет огромное множество факторов, поэтому необходимо задуматься о правильном подборе объекта с самых ранних этапов.

Что важно учесть при начале инвестирования? Ниже мы перечислим некоторые из этих факторов:

• Место расположения объекта: как по городу вообще, так и в конкретном районе.
• Удобства и доступ к социальным объектам, таким как магазины, транспортная структура, ясли, детские сады и школы, медицинские организации, парки и увеселительные заведения.
• Размер объекта.
• Качество строительства, которое зависит от выбранного застройщика.
• Текущие условия рынка Дубая и приблизительные сроки покупки объекта.
• Процентные ставки не только на аренду, с который инвестор собирается получать прибыль, но также на налоги, кредиты и прочие издержки.
• Размер ежегодной платы Департаменту земельных ресурсов Дубая (DLD) за обслуживание объекта, плату за коммунальные услуги и вывоз отходов. Летний сезон в особенности отличается высокими расходами в этих аспектах. Для расчета можно обратиться к услугами RERA Service Charge and Maintenance Index.

Всю актуальную информацию можно получить непосредственно на официальном сайте DLD.

В среднем вложения в жилой фонд Дубая позволяют получать до 7% и более прибыли в годовом исчислении.

Как найти предложение с высоким индексом возврата вложений

Обычно более высокую доходность при сдаче в аренду предоставляют апартаменты.

Этот вид недвижимости рассчитан на временных работников в Дубае, в то время как виллы и таунхаусы рассчитывают на тех, кто ищет жилье для постоянного проживания в эмирате. Согласно данным отчета о состоянии рынке недвижимости Дубая Bayut & dubizzle, в третьем квартале 2021 года рентабельность апартаментов для инвестиций достигла 7,37%. Самые высокие показатели в сообществе Интернейшенел Сити. Чуть ниже показатели в Силикон Оазис и Джумериан Лейкс Тауэрс, составляющие 6,92% и 6,65%. 5,25% составила рентабельность объектов в комьюнити Дубай Марина.

Выгоднее всего апартаменты небольших размеров (максимум 1 – 3 спальных комнаты) в районах с доступными ценами на товары и услуги, но с развитой транспортной и коммунальной инфраструктурой. Доступ к образовательным и медицинским заведениям— важный фактор при выборе места расположения своей будущей недвижимости. Необходимо также учитывать, насколько близко к объекту находятся крупные курортные или деловые районы.

Апартаменты малых габаритов — наиболее ликвидный товар. Перепродажа таких объектов происходит быстрее и по более высокой стоимости по сравнению с большой недвижимостью, виллами и таунхаусами.

Готовая недвижимость и «Off-plan»: плюсы и минусы

Важный вопрос при поиске объекта всегда заключается в выборе между покупкой готовой недвижимости или той, которая находится лишь в проекте или ранних этапах строительства. Последняя форма собственности называется «Off-plan».

Очевидно, что каждый тип имеет свои плюсы и минусы, цены и риски.

К плюсам приобретения «Off-plan» можно отнести следующие пункты.

• Низкая цена покупки по сравнению с готовой недвижимостью.
• Помимо повышения стоимости объекта по ходу самого процесса строительства, велики шансы, что и общие цены на недвижимость в Дубае к моменту завершения вырастут. Прирост прибыли складывается сразу из двух важных циклов удорожания.
• За строящуюся недвижимость инвестор платит намного меньшие авансовые платежи: первоначальный депозит составляет 5 – 10% в отличие от 25% для готовой недвижимости.
• Планы платежей, которые необходимо совершать по мере строительства, ниже и более гибкие. Нередко план выплат может быть растянут на годы после того, как построившийся объект будет передан инвестору. То есть вы можете начать сдавать жилье в аренду еще до того, как сами выплатили сумму за вклад в «Off-plan».

Минусы приобретения недвижимости «Off-plan»

• В зависимости от сроков строительства, можно не успеть получить и, например, перепродать построенный объект выгодно, так как за это время цена на объект упала ниже изначальной цены покупки.
• Задержки строительства или отмена проекта тоже являются важным риском.

Конечно, в Дубае такие ситуации — крайняя редкость. Часто объект скорее передадут другому застройщику, чем вовсе откажутся от него. Однако риски все же существуют, и это надо принимать во внимание. Проверяйте послужной список застройщиков.

Плюсы готовой недвижимости

• Готовая недвижимость часто располагается в уже развитых районах, по которым можно проще оценить выгоды от инвестиций в конкретные объекты.
• Позволяет начать зарабатывать сразу после приобретения, по очевидным причинам.
• Готовая недвижимость обычно обладает уже стабильно сформировавшейся ставкой аренды, которая позволит заранее просчитать доходы на несколько лет вперед.

Минусы готовой недвижимости

• Более высокие авансовые платежи. Правила Центрального банка ОАЭ требуют от покупателей-иностранцев обеспечить первоначальный депозит в 25% от полной стоимости объекта. Граждане эмиратов должны заплатить 20%.
• Наличие предварительных издержек, в том числе на оплату транзакций. В совокупности они могут достигать 8% от стоимости объекта.
• При оформлении ипотечного кредита на приобретение готовой недвижимости необходимо пристально изучить строгие сроки выплаты ссуды банку.

Общие советы

К плюсам рынка Дубая можно отнести общую простоту процесса покупки активов. Поэтому следование простым правилам, приведенным ниже, решит большую часть возможных проблем покупателя.

Определитесь с вашими целями

Покупателю необходимо четко понимать в каком формате будущий собственник видит возврат вложенных средств. Это главные соображения, влияющие на выбор типа недвижимости. Если покупатель заинтересован в аренде, небольшие апартаменты и студии —лучший выбор. Если же нужна прибыль с перепродажи, то стоит обратить внимание на «Off-plan» виллы и таунхаусы.

Понимайте время приобретения собственности

Лучшее время для покупки складывается из разных показателей: роста арендной ставки, низких процентов по ипотеке, избытка предложения на рынке, готовности продавцов торговаться, развития государственных регуляций и налоговых льгот.

Узнайте все о расположении объекта ваших желаний

Ищите районы с высокими арендными ставками и спросом. С хорошей инфраструктурой. Изучите сильные стороны района, чтобы понимать, какой тип населения он будет привлекать. Узнайте, есть ли возможность приобрести недвижимость в 100% собственность и без необходимости в местных представителях — это удешевит ваши расходы и позволит в полной мере распоряжаться приобретениями.

Консультируйтесь

Рынок Дубая динамичен и специфичен. Он многообразен своим предложением, продавцами и застройщиками. Профессиональная помощь специалистов по недвижимости и рынку в ходе подготовки к покупке не будет лишней.

Следует обращать внимание на послужной список агентств недвижимости. Зарегистрированы ли они в RERA (Земельном департаменте Дубая), какие у них партнеры, какие отзывы.

Самое главное — четко указывайте, какую информацию вам требуется получить, и заодно заручитесь помощью юриста.

Планируйте финансы

Даже обладатели крупного капитала предпочитают более выгодные варианты вложений. Среди таковых можно отметить ипотечный кредит. Не менее выгодны определенные строящиеся объекты с привлекательным планом выплат.

В этих случаях следует убедиться в стабильности ресурсов и в предсказуемости предстоящих выплат и издержек.

Начать следует с реальной оценки кредитных возможностей. Необходимо иметь уверенность в том, что ближайшие платежи по ипотеке можно внести без привлечения средств от арендаторов. На поиск последних может потребоваться время.

Обращайтесь к агентам и специалистам

На рынке уже долгие годы присутствует большое число проверенных и зарекомендовавших себя агентов и риелторских фирм, имеющих как опытный кадровый состав, так и необходимые на рынке Дубая связи.

Правильный агент сможет взять подавляющее число проблем и издержек на себя, а от вас потребуется лишь указать, какой объект вы хотите и ждать уже оформленный актив.

Главное

Приобретение недвижимости — решение важное, затратное и рискованное. Всегда проводите предварительное исследование и обращайтесь за помощью специалистов, чтобы обезопасить свои инвестиции.

Подберем подходящие именно вам предложения инвестиций в недвижимость Дубая с высокой доходностью.