RU
Выберите язык
AED
Валюта

Как получать доход от аренды недвижимости в Дубае: полный гайд

Как получать доход от аренды недвижимости в Дубае: полный гайд

Аренда — ведущий способ заработка на недвижимости в Дубае.

По крайней мере так было до середины 2021 года. Что будет дальше — вопрос пока открытый.

Однако, даже в случае, если рынок большей частью перейдет на заработок через флиппинг (прим. покупка дешевого актива с целью скоро перепродать в росте) или иные формы спекуляции, этот процесс займет годы.

Поэтому в данный момент мы предлагаем сконцентрироваться на том, как на аренде инвестор сможет заработать сегодня.

Сильные стороны этого рынка – стабильные и относительно высокие доходы, а также множество государственных регуляций, обеспечивающих защиту активов при самых лояльных к собственнику издержках и требованиях.

В данной статье мы рассмотрим все ключевые моменты, которые нужно знать, если вы решили стать арендодателем на рынке Эмирата.

Содержание статьи:

Кому нужна аренда

Прежде всего необходимо понимать, откуда вы будете получать доход, кто ищет недвижимость для аренды в Дубае.

Групп населения и форм найма в городе несколько.

Первая — аренда курортной недвижимости. Этим пользуются туристы, в большом количестве прибывающие в Дубай.

Этот сектор самый крупный на рынке, целевая аудитория в разные годы колеблется от 5 до 17 млн человек в год. Люди ищут как дорогую, так и доступную недвижимость, обычно на срок от нескольких недель до пары месяцев.

Характер этого сектора крайне стихийный, зависит и от сезона, и от международной ситуации. В данный момент этот сектор сжался по очевидным из-за пандемии COVID-19 причинам.

Вторая — аренда жилья экспатами.

Вторая крупнейшая группа физических лиц, прибывающих в Дубай и ищущих жилье, — это экспаты. Граждане других государств, которые рассматривают мегаполис как место для ПМЖ.

Данная целевая аудитория в большинстве своем достаточно состоятельная — они ищут большое или среднего размера жилье, от 2-х спальных комнат и более.

Многие готовы заплатить крупную сумму, однако покупка недвижимости в другой стране все же мероприятие серьезное, поэтому часто предпочтение отдается сначала аренде в том или ином районе.

Чаще всего эту категорию представляют семьи (разных возрастов, крупные и малые), намного реже — одинокие люди. Главный интерес представляют виллы и таунхаусы, иногда большие апартаменты в семейных районах.

Богатые, но не семейные экспаты часто обращают внимание на предложение пентхаусов.

Третья группа — представители бизнеса и приезжие мигранты, как среднего звена, так и высококвалифицированные.

Эти люди оседают в центральных или бизнес-районах. Основной состав — молодые одинокие люди, которые ищут малогабаритное жилье: студии и апартаменты с одной – двумя жилыми комнатами.

В последний год, из-за перехода многих отраслей экономики на удаленную работу, появилось требование к квартирам с большей площадью, чтобы превратить их не только в место проживания, но и в площадку для ежедневной работы.

Четвертая — аренда от бизнеса. Эта категория включает в себя множество юридических лиц, которые заинтересованы в четырех основных видах коммерческой недвижимости: офисы, складские помещения, сортировочные помещения, выставочные площадки.

Данная целевая аудитория всегда арендует пространство большими площадями, поэтому стоит заранее подготовить свои активы.

Стоит отметить, что на фоне пандемии офисы и выставочные площадки потеряли в спросе из-за перехода на удаленную работу. В то же время крайне высокими темпами растет сектор интернет-коммерции, поэтому увеличивается спрос на складские и сортировочные помещения.

От этой категории арендаторов также можно ожидать спроса на жилую недвижимость типа общежитий или рабочих поселков.

Безусловно категорий людей, ищущих своего специфического предложения, на рынке гораздо больше, но самые основные мы привели.

  • Туристы, заинтересованные в недвижимости в курортных и туристических районах. Обычно это апартаменты средних и крупных габаритов, отели.
  • Экспаты, представляющие из себя в большинстве случаев семьи разных размеров, реже — одиноких людей. Особенно заинтересованы в виллах, таунхаусах, иногда в пентхаусах. Виллы и таунхаусы обычно достаточно дорогостоящей ценовой категории, пентхаусы — зачастую премиум-класса.
  • Работники и представители бизнеса, ищущие малогабаритное, но качественное жилья. Обычно располагаются в центральных районах, в бизнес-районах и СЭЗ.
  • Компании, ищущие складские и сортировочные пространства, реже офисы, общежития и рабочие поселки. Арендуют большие площади, работают в бизнес и индустриальных районах.

Документы и необходимый капитал для аренды

Итак, вы представили, каким людям и какое предложение вы собираетесь предоставлять, чтобы заработать.

Для того, чтобы выйти на рынок, вам понадобится как минимум от 30 до 100 тысяч долларов.

Возможно, вы захотите приобрести жилье в ипотечный кредит — это хороший выбор для тех инвесторов, кто планирует держать недвижимость для аренды, но не лучший способ для тех, кто хочет недвижимость перепродавать.

Максимальный процент цены недвижимости при покупке, которую разрешено покрыть ипотекой, — 80 %. Еще 20 – 30 % придется оплачивать своими деньгами.

Банк всегда будет проводить предварительную оценку недвижимости, тут стоит держать в уме, что чем ниже оценка объекта, тем больше проценты по кредитам.

Для иностранцев они колеблются от 2,5 % до 6 %.

О юридических нюансах и способах использования ипотеки для приобретения жилья мы подробнее писали в статье «Подготовка и оформление документов для покупки недвижимости в Дубае».

В Дубае есть доступ к нескольким интересным способам приобретения недвижимости через ипотеку, и они могут быть вам интересны. В приведенном материале также указаны все необходимые документы и шаги для покупки собственности.

Также мы предлагаем ознакомиться со статьями «Правила продажи и покупки недвижимости в ОАЭ» и «Как купить недвижимость в Дубае онлайн в 2021 году».

В них вы найдете более подробное объяснение того, что необходимо подготовить и как пройти процесс покупки недвижимости очно и удаленно, а также подробные перечни документов и пошлин, которые вам придется уплатить.

Примерная сумма, которую стоит иметь в дополнение к цене покупаемого объекта, составляет около 3 000 долларов плюс 6 – 10 % от цены недвижимости. Эти деньги должны покрыть все основные издержки и пошлины при покупке объекта.

Стоит учитывать, что расходы на обслуживание недвижимости вы оплачиваете сами. Главных пунктов три: коммунальные услуги, услуги вывоза отходов/мусора, оплата застройщику услуг обслуживания объекта недвижимости.

Вы можете закладывать эти расходы в контракты аренды с вашим арендатором, предварительно обговорив нюансы.

Следует отметить, что самый дорогой по обслуживанию сезон в Дубае — лето. Особенно это касается коммунальных услуг.

Но с другой стороны, в эмирате нет налогов на доход физ.лиц, собственность и землю.

Выбор формы собственности — лизхолд и фрихолд

Когда вы определились с целевой аудиторией и предложением, собрали приблизительную сумму для инвестиции или нашли подходящий банк для ипотеки, а также просчитали возможные расходы на пошлины за оформление документов и расходы на обслуживание объекта, вам необходимо решить еще один важный вопрос.

Он заключается в том, какая форма собственности на объект вам подходит.

Основных форм, доступных для иностранцев, две: лизхолд и фрихолд.

Фрихолд (Freehold) — это собственность, которую вы получаете самым традиционным образом. Находите продавца, покупаете объект, он и земля под ним переходит в ваше безусловное и бессрочное владение.

Вы можете делать с фрихолд-собственностью, что угодно. Сносить, перестраивать, достраивать, декорировать и проводить всяческие иные манипуляции. Главное, чтобы они не противоречили законам Дубая.

Так как это ваша собственность, то и расходы, и ответственность несете только вы, но зато у вас полностью развязаны руки.

Лизхолд (Leasehold) — это аренда права собственности на срок от 10 до 99 лет. В отличии от фрихолда, не подразумевает то, что вы напрямую владеете объектом. Вы покупаете право у владельца недвижимости распоряжаться этой недвижимостью, в том числе в коммерческих целях.

Однако вам необходимо будет провести переговоры с собственником об условиях пользования недвижимостью, так как лизхолд может нести за собой определенные ограничения.

Например, полный запрет на внесение каких-либо изменений в структуру и образ объекта. Вы можете жить в нем или сдавать в аренду, но при этом обязуетесь поддерживать помещение в том состоянии, в котором оно было вам продано.

Можно, однако, найти и предложение, в рамках которого вам запретят вносить только фундаментальные изменения в структуру постройки или даже это вам будет позволено, если вы готовы компенсировать возможные потери оригинальному собственнику.

Разница между лизхолдом и фрихолдом в том спектре прав, которые вы получаете, а также в рисках и расходах, которые вы несете.

Стоит отметить еще и то, что фрихолд-недвижимость доступна для покупки только в конкретном перечне районов города. На 2021 год таких районов 64. Лизхолд-недвижимость не так ограничена, географически ее можно найти в разных местах эмирата и в более разнообразной конфигурации.

Виды аренды

Вы прошли все предыдущие этапы, купили объект недвижимости в свое пользование на тех или иных условиях, теперь перед вами стоит вопрос, какие вообще виды аренды присутствуют в Дубае.

Основных таких вида три.

  • Долгосрочная аренда.
  • Краткосрочная аренда.
  • «Выходная» аренда.

Все три вида имеют некоторые общие свойства.

Во-первых, контракты между арендатором и арендодателем заключаются исключительно этими сторонами и не требуют сторонних свидетелей и поручителей.

Во-вторых, подавляющее большинство контрактов аренды в эмирате заключаются сроком на год. Гораздо реже есть возможность платить еженедельно или ежемесячно. Обычно в этих случаях надо вносить аванс и здесь основное предложение — это жилье: отели и обслуживаемые апартаменты.

Вы, однако, можете договориться о более гибких условиях, но это уже происходит в частном порядке.

В-третьих, если арендатор выезжает из жилья раньше, чем истекает контракт, то последний расторгается, наниматель должен выплатить сумму за два месяца вперед как компенсацию арендодателю.

В-четвертых, менять стоимость аренды можно только по истечению срока нынешнего контракта, во время заключения нового. При этом максимальное колебание ставки, как в сторону повышения, так и понижения, не может превышать 20 % от предыдущей суммы.

В-пятых, если речь идет об аренде апартаментов, а не виллы или иного самостоятельного здания, то арендодатель обязан обслуживать общественные площади: лобби, коридоры, площадки, спортивные залы, бассейны.

Иначе говоря, все, что не является жилым помещением, но связано с ним, должно находиться в идеальном состоянии, иначе ваша сторона будет рассматриваться как не сумевшая выполнить свои обязательства перед арендатором.

Теперь опишем сами виды аренды.

Долгосрочная аренда

Самый популярный в Дубае вид аренды, обычно заключается на несколько лет.

Для владельца есть выгодная льгота. Если управление собственностью передано управляющей компании, то он не должен уплачивать каких-либо комиссий. Ежегодная комиссия также может взыматься с арендатора, обычно эта сумма не превышает 5 % и учитывается в контракте между сторонами.

Для заключения контракта вам понадобится иметь документ, удостоверяющий личность (достаточно паспорта), и бумаги, подтверждающие право владения объектом.

Оплаты между сторонами и выплаты комиссий можно совершать удаленно через сервисы Департамента земельных ресурсов Дубая (DLD) и Агентства регуляции недвижимости (RERA).

Заключается годовой договор, течение срока которого арендатор не может выехать из квартиры, не заплатив компенсацию арендодателю. Последний имеет право выселить жильца, но не без финансовых потерь для себя.

Комиссию можно выплатить как одним авансовым платежом на год или же разделить на периоды в 3 – 4 месяца. Это обсуждается с управляющей компанией.

Краткосрочная аренда

Наиболее привлекательный для инвесторов вариант, обычно позволяющий получить прибыль в 11 – 13 %.

Собственник должен получить лицензию на год стоимостью 600 долларов и заключить договор с управляющей компанией. Это условия для краткосрочной аренды.

Сама аренда заключается на периоды от нескольких месяцев до года.

Управляющая компания также будет отвечать за сохранность и чистоту объекта недвижимости до и после заселения жильцов.

Управляющие компании удерживают 20 % от суммы аренды в максимуме.

Аренда для отпуска

Набирающая последние пару лет популярность крайне краткосрочная аренда, обычно приносящая очень высокие доходы.

Это в буквальном смысле найм помещения для выходного дня или отпуска. Что-то вроде того, как снимается номер в отеле или хостеле, только полноценный дом: апартаменты или вилла.

Закономерно, данный вид наиболее популярен в периоды туристических пиков в Дубае. Ставка обычно выше, а условия оговариваются в особом порядке. Такую аренду недвижимости можно оформлять на одноразовое пользование или на периоды в течение года.

Выгодность заключается в том, что при такой аренде через собственность проходит большее число арендаторов, каждый из которых платит большие, чем обычно, суммы денег.

Особенно выгодным такая аренда станет в конце 2021 – первой половине 2022 года, когда в Дубае будет проводиться «Экспо-2020». Мероприятие должно привлечь колоссальное количество туристов, работников и представителей бизнеса в город на короткий срок.

Из минусов: большая подверженность флуктуациям на рынке, большие расходы на обслуживание и сезонность.

Способы предоставления аренды

Необходимо также уточнить, как и когда вы можете сдавать жилье в аренду.

Самый прибыльный и неожиданный способ — это предоставление аренды при покупке офф-план недвижимость (прим. off-plan — недвижимость в процессе строительства).

Работает это следующим образом.

Застройщик подготавливает и запускает проект строительства какого-либо объекта, например, виллы. Он определяет срок строительства, этапы и план их завершения. Далее компания рассчитывает приблизительную стоимость объекта, когда он будет готовым, и затем снижает цену, чтобы привлечь покупателей «здесь-и-сейчас».

Застройщик выходит на рынок с предложением строящегося объекта по цене ниже рыночной на готовое жилье, а заодно предоставляет некий план выплат, привязанный к определенным этапам строительства и достаточно гибкий, чтобы привлечь как можно больше покупателей.

Планы могут быть разными, например, 50/50. Суть заключается в том, что половину стоимости покупатель выплачивает по ходу строительства объекта, только тогда, когда застройщик отчитывается о завершении определенного этапа строительства.

Вторую половину стоимости покупатель продолжает выплачивать ежемесячно после завершения строительства, например, в течении 3 – 5 лет. Однако еще до момента выплаты всей суммы готовая собственность полностью переходит под управление покупателя.

Покупатель начинает сдавать готовую недвижимость в аренду, и продолжает выплачивать деньги по оставшемуся плану.

Таким образом, еще до того, как вы отдадите всю сумму за купленную недвижимость, вы уже сможете зарабатывать на ней и часть прибыли тратить на выплаты. Оставаясь тем самым в плюсе и быстро возвращая вложенные средства, приумножая их.

Планы могут быть разными, например, 30/60 или даже «1 % в месяц».

Другой способ — классический.

Вы покупаете недвижимость и начинаете сдавать ее в аренду, возвращая через какое-то время затраты. Долгий, но верный способ, отработанный годами.

Никаких сложностей, изысков или особых требований в этом случае нет.

Можно также использовать аренду для ипотеки.

Банк, предоставляя вам ипотеку на покупку жилья, удерживает право собственности у себя до тех пор, пока вы кредит не закроете. Однако вы можете договориться с банком на тех условиях, что он будет получать процент с суммы аренды, которую вы будете взимать с арендатора. Это открывает более гибкие возможности переговоров и получения ипотечных займов.

Разумеется, все, что мы описали выше — лишь верхушка айсберга и действительно полный гайд отобрал бы у вас непростительно большое количество времени. Мы ценим ваше время, поэтому предлагаем услуги наших юристов и специалистов по рынку, которые смогут подробно проконсультировать (в том числе бесплатно) по интересующим именно вас вопросам. Заодно мы предоставляем полноценные услуги подбора и сопровождения при покупке недвижимости, в том числе с целью превращения ее в источник вашего будущего арендного дохода.

Поделитесь
Читайте также