Аренда — распространенный способ заработка на недвижимости в Дубае. Согласно данным аналитического сервиса Property Monitor, доход от аренды, в зависимости от района и типа недвижимости может варьироваться от 4,3 до 8,4%. Сильные стороны этого рынка – стабильные и относительно высокие доходы, а также множество государственных регуляций, обеспечивающих защиту активов при самых лояльных к собственнику издержках и требованиях.
Поэтому в данный момент предлагаем сконцентрироваться на том, как на аренде инвестор сможет заработать сегодня.
В данной статье мы рассмотрим все ключевые моменты, которые нужно знать, если вы решили стать арендодателем на рынке Эмирата.
Содержание статьи:
- Кому нужна аренда
- Капитал и расходы
- Виды аренды
- Способы предоставления аренды
- Покупка недвижимости в Дубае
Кому нужна аренда
Прежде всего необходимо понимать, откуда вы будете получать доход, кто ищет недвижимость для аренды в Дубае.
Групп населения и форм найма в городе несколько.
- Первая — аренда курортной недвижимости. Этим пользуются туристы, в большом количестве прибывающие в Дубай. Этот сектор самый крупный на рынке, целевая аудитория в разные годы колеблется от 5 до 17 млн человек в год. Люди ищут как дорогую, так и доступную недвижимость, обычно на срок от нескольких недель до пары месяцев. Характер этого сектора крайне стихийный, зависит и от сезона, и от международной ситуации. В данный момент этот сектор сжался по очевидным из-за пандемии COVID-19 причинам.
- Вторая — аренда жилья экспатами, вторая крупнейшая группа физических лиц, прибывающих в Дубай и ищущих жилье. Граждане других государств, которые рассматривают мегаполис как место для ПМЖ. Источник Country Meters сообщает о приросте населения в 2021 году на 1,89%, в то время, как в 2020 году показатели находились на уровне 1,33%. Данная целевая аудитория достаточно состоятельная — они ищут большое или среднего размера жилье, от 2-х спальных комнат и более. Многие готовы заплатить крупную сумму, однако покупка недвижимости в другой стране все же мероприятие серьезное, поэтому часто предпочтение отдается сначала аренде в том или ином районе. Чаще всего эту категорию представляют семьи (разных возрастов, крупные и малые), намного реже — одинокие люди. Главный интерес представляют виллы и таунхаусы, иногда большие апартаменты в семейных районах. Богатые, но не семейные экспаты часто обращают внимание на предложение пентхаусов.
- Третья группа — представители бизнеса и приезжие мигранты, как среднего звена, так и высококвалифицированные. Согласно данным Country Meters, в 2021 году численность населения Эмирата увеличилась на 173 877 человек, в то время, как в 2020 году этот показатель составлял 129 471 человек. Иностранцы оседают в центральных или бизнес-районах. Основной состав — молодые одинокие люди, которые ищут малогабаритное жилье: студии и апартаменты с одной – двумя жилыми комнатами. В последний год, из-за перехода многих отраслей экономики на удаленную работу, появилось требование к квартирам с большей площадью, чтобы превратить их не только в место проживания, но и в площадку для ежедневной работы.
- Четвертая — аренда от бизнеса. Эта категория включает в себя множество юридических лиц, которые заинтересованы в четырех основных видах коммерческой недвижимости: офисы, складские помещения, сортировочные помещения, выставочные площадки. Данная целевая аудитория всегда арендует пространство большими площадями. Стоит отметить, что на фоне пандемии офисы и выставочные площадки потеряли в спросе из-за перехода на удаленную работу. В то же время крайне высокими темпами растет сектор интернет-коммерции, поэтому увеличивается спрос на складские и сортировочные помещения. От этой категории арендаторов также можно ожидать спроса на жилую недвижимость типа общежитий или рабочих поселков.
Капитал и расходы
Итак, вы представили, каким людям и какое предложение собираетесь предоставлять, чтобы заработать.
Для того, чтобы выйти на рынок, понадобится сумма от 86 тысяч долларов. За эти деньги вы сможете, например, купить 1-спальные апартаменты в Discovery Gardens, неподалеку от станции метро
Примерная сумма, которую стоит иметь в дополнение к цене покупаемого объекта, составляет около 3 000 долларов плюс 6 – 10% от цены недвижимости. Эти деньги должны покрыть все основные издержки и пошлины при покупке объекта.
Стоит учитывать, что расходы на обслуживание недвижимости вы оплачиваете сами. Главных пунктов три:
- коммунальные услуги;
- сбор отходов;
- оплата застройщику услуг обслуживания объекта недвижимости.
Вы можете закладывать эти расходы в контракты аренды с вашим арендатором, предварительно обговорив нюансы.
Следует отметить, что самый дорогой по обслуживанию сезон в Дубае — лето, поскольку значительно увеличиваются расходы на воду и кондиционирование.
Но с другой стороны, в эмирате нет налогов на доход физ.лиц, собственность и землю.
Виды аренды
Вы прошли все предыдущие этапы, купили объект недвижимости в свое пользование на тех или иных условиях, теперь перед вами стоит вопрос, какие вообще виды аренды присутствуют в Дубае.
Основных таких вида три.
- Долгосрочная аренда.
- Краткосрочная аренда.
- «Выходная» аренда.
Все три вида имеют некоторые общие свойства.
Во-первых, контракты между арендатором и арендодателем заключаются исключительно этими сторонами и не требуют сторонних свидетелей и поручителей.
Во-вторых, подавляющее большинство контрактов аренды в эмирате заключаются сроком на год. Гораздо реже есть возможность платить еженедельно или ежемесячно. Обычно в этих случаях надо вносить аванс и здесь основное предложение — это жилье: отели и обслуживаемые апартаменты.
Вы, однако, можете договориться о более гибких условиях, но это уже происходит в частном порядке.
В-третьих, если арендатор выезжает из жилья раньше, чем истекает контракт, то последний расторгается, наниматель должен выплатить сумму за два месяца вперед как компенсацию арендодателю.
В-четвертых, если речь идет об аренде апартаментов, а не виллы или иного самостоятельного здания, то арендодатель обязан обслуживать общественные площади: лобби, коридоры, площадки, спортивные залы, бассейны.
Теперь опишем сами виды аренды.
Долгосрочная аренда
Самый популярный в Дубае вид аренды, обычно заключается на несколько лет. Доход от долгосрочной аренды варьируется от 4,3 до 8,4% годовых.
Для владельца есть выгодная льгота. Если управление собственностью передано управляющей компании, то он не должен уплачивать каких-либо комиссий. Ежегодная комиссия также может взыматься с арендатора, обычно эта сумма не превышает 5% и учитывается в контракте между сторонами.
Для заключения контракта вам понадобится иметь документ, удостоверяющий личность (достаточно паспорта), и бумаги, подтверждающие право владения объектом.
Оплаты между сторонами и выплаты комиссий можно совершать удаленно через сервисы Департамента земельных ресурсов Дубая (DLD) и Агентства регуляции недвижимости (RERA).
Заключается договор, в течение которого арендатор не может выехать из квартиры, не заплатив компенсацию арендодателю. Последний имеет право выселить жильца, но не без финансовых потерь для себя.
Комиссию можно выплатить как одним авансовым платежом на год или же разделить на периоды в 3 – 4 месяца. Это обсуждается с управляющей компанией.
Краткосрочная аренда
Наиболее привлекательный для инвесторов вариант, позволяющий получить в 1,5-2 раза больше прибыли.
Собственник должен получить лицензию на год стоимостью 600 долларов и заключить договор с управляющей компанией. Это условия для краткосрочной аренды.
Сама аренда заключается на периоды от нескольких месяцев до года.
Управляющая компания также будет отвечать за сохранность и чистоту объекта недвижимости до и после заселения жильцов.
Управляющие компании удерживают 20% от суммы аренды в максимуме.
Аренда для отпуска
Набирающая последние пару лет популярность крайне краткосрочная аренда, обычно приносящая очень высокие доходы.
Это в буквальном смысле найм помещения для выходного дня или отпуска. Что-то вроде того, как снимается номер в отеле или хостеле, только полноценный дом: апартаменты или вилла.
Закономерно, данный вид наиболее популярен в периоды туристических пиков в Дубае. Ставка обычно выше, а условия оговариваются в особом порядке. Такую аренду недвижимости можно оформлять на одноразовое пользование или на периоды в течение года.
Выгодность заключается в том, что при такой аренде через собственность проходит большее число арендаторов, каждый из которых платит большие, чем обычно, суммы денег.
Особенно выгодна такая аренда в конце 2021 – первой половине 2022 года, во время проведения выставки Экспо-2020. Согласно изданию Media Office, на конец ноября 2021 года число посетителей с открытия выставки превысило 4,8 млн человек.
Из минусов: большая подверженность флуктуациям на рынке, большие расходы на обслуживание и сезонность.
Способы предоставления аренды
Необходимо также уточнить, как и когда вы можете сдавать жилье в аренду.
Самый прибыльный и неожиданный способ — это предоставление аренды при покупке офф-план недвижимость (прим. off-plan — недвижимость в процессе строительства).
Работает это следующим образом.
Застройщик подготавливает и запускает проект строительства какого-либо объекта, например, виллы. Он определяет срок строительства, этапы и план их завершения. Далее компания рассчитывает приблизительную стоимость объекта, когда он будет готовым, и затем снижает цену, чтобы привлечь покупателей «здесь-и-сейчас».
Застройщик выходит на рынок с предложением строящегося объекта по цене ниже рыночной на готовое жилье, а заодно предоставляет некий план выплат, привязанный к определенным этапам строительства и достаточно гибкий, чтобы привлечь как можно больше покупателей.
Планы могут быть разными, например, 50/50. Суть заключается в том, что половину стоимости покупатель выплачивает по ходу строительства объекта, только тогда, когда застройщик отчитывается о завершении определенного этапа строительства.
Вторую половину стоимости покупатель продолжает выплачивать ежемесячно после завершения строительства, например, в течении 3 – 5 лет. Однако еще до момента выплаты всей суммы готовая собственность полностью переходит под управление покупателя.
Покупатель начинает сдавать готовую недвижимость в аренду, и продолжает выплачивать деньги по оставшемуся плану.
Таким образом, еще до того, как вы отдадите всю сумму за купленную недвижимость, вы уже сможете зарабатывать на ней и часть прибыли тратить на выплаты. Оставаясь тем самым в плюсе и быстро возвращая вложенные средства, приумножая их.
Планы могут быть разными, например, 30/60 или даже «1% в месяц».
Другой способ — классический.
Вы покупаете недвижимость и начинаете сдавать ее в аренду, возвращая через какое-то время затраты. Долгий, но верный способ, отработанный годами.
Никаких сложностей, изысков или особых требований в этом случае нет.
Покупка недвижимости в Дубае
Мы ценим ваше время, поэтому предлагаем услуги наших юристов и специалистов по рынку, которые смогут подробно проконсультировать (в том числе бесплатно) по интересующим вопросам. Мы также предоставляем полноценные услуги подбора и сопровождения при покупке недвижимости, в том числе с целью превращения ее в источник вашего будущего арендного дохода.
Подберем подходящие именно вам предложения инвестиций в недвижимость Дубая с высокой доходностью.
