Рынок недвижимости Дубая открылся для иностранцев в 2002 году. С тех пор он постоянно развивается в направлении большего комфорта для нерезидентов. Появляются новые инструменты, с помощью которых граждане других стран могут приобретать, продавать и управлять собственностью в ОАЭ.
По закону иностранцы имеют право приобретать недвижимость через посредников, брать ее в аренду или покупать в специальных фрихолд-зонах (freehold-собственность) — выделенных районах, где иностранцы могут оформить покупку объекта в свое полное и безусловное владение без местных представителей. Данное право регулируется в соответствии с законом о недвижимости № 7 от 2006 года, который был опубликован в середине 2006 года на официальном сайте Земельного департамента Дубая (DLD).
В мае 2020 на фоне пандемии COVID-19 на рынке возник новый удобный инструмент для работы с недвижимостью для нерезидентов. Департамент земельных ресурсов Дубая (Dubai Land Department — DLD) официально разрешил совершать транзакции купли-продажи и аренды земли, коммерческих и жилых объектов удаленно через специальные онлайн-сервисы из любой точки мира.
Иностранцам также доступны возможность онлайн-оформления документов и лицензий на собственность.
К концу 2021 года государственные агентства Эмирата планируют перевести все процедуры покупки и оформления собственности в формат «безбумажной стратегии», то есть в электронный вид. Решения Правительства Дубая по развитию интернет-экосистемы предлагают совершенно новые возможности для инвесторов.
В рамках данной статьи мы осветим основные пункты совершения онлайн-сделки с недвижимостью.
Содержание статьи:
- Шаг 1: Выбор объекта
- Шаг 2: Регистрация транзакции
- Шаг 3: Видеоконференция с DLD и подтверждение личности
- Шаг 4: Внесения авансового платежа и оплата пошлин
- Шаг 5: Получение документов о праве собственности
- Итоги
- Помощь с покупкой недвижимости в Дубае
Шаг 1: Выбор объекта
На начальном этапе покупателю следует выбрать цену, тип, размер и количество спальных комнат объекта. Оценить ставку аренды, район расположения, узнать план выплат, если речь идет о строящемся объекте (оff-plan недвижимость).
На множестве сайтов, особенно государственных, иностранные граждане смогут найти любую информацию вплоть до планов этажей здания и располагающихся рядом магазинов, парков, развлекательных заведений.
Когда объект выбран и встанет необходимость связаться с продавцом и заключить сделку, каждой стороне понадобится подготовить определенный список документов.
Ниже приведен лишь основной перечень. Эти и другие документы доступны на сайтах DLD или RERA (учреждение DLD).
Список включает:
- Регистрационные Форму А и Форму B, которые обычно предоставляются агентами сторон продавцу и покупателю.
- Договор купли-продажи (Форма F), подписываемый всеми сторонами сделки.
- Свидетельство о праве собственности (Title Deed), которое должен иметь продавец.
- Сертификат об отсутствии возражений при передаче прав собственности, получаемый от застройщика объекта (NOC).
- Заграничные паспорта продавца и покупателя, и если имеется, то карта резидента или гражданина ОАЭ (Emirates ID).
Мобильное приложение
До недавнего времени оформить основной документ (NOC) можно было только при очном посещении офиса застройщика на территории Дубая. Однако в 2020 году Департамент открыл доступ к электронной версии сертификата (eNOC).
Теперь документ можно оформить парой нажатий на экран смартфона из любой точки мира, главное — установить специальное мобильное приложение Dubai REST на своем устройстве.
Государственные сервисы
Для любого инвестора верным решением будет уже на этапе выбора недвижимости обратиться к сервисам DLD и RERA.
Они предоставляют множество удобных инструментов, позволяющих заранее узнать текущие ставки аренды, получить данные по налогам, оформить лицензии, открыть счета в банках, зарегистрировать свой бизнес и многое другое.
Все это доступно по принципу «одного окна» на интернет-ресурсах государственных учреждений.
Агенты
Мы лишь укажем, что лучшим решением будет найти проверенного и опытного агента недвижимости. В Дубае часто меняются законы, регуляции, налоги и требования к инвесторам. Рынок динамичен, каждый месяц в нем появляются новые предложения, запускаются в производство проекты, доступные для вкладов.
Найм специалиста избавит покупателя от множества возможных проблем, оставив время для выбора недвижимости, которая больше всего соответствует желаниям.
Шаг 2: Регистрация транзакции
Когда недвижимость выбрана, а необходимые документы собраны, требуется зарегистрировать транзакцию средств от покупателя к продавцу и загрузить ее в онлайн-систему Департамента земельных ресурсов Дубая.
Что нужно иметь на этом этапе
Заметим, что на этом этапе инвестор уже должен иметь полное представление о стоимости сделки.
- Если ипотечный кредит оформлен удаленно, следует быть уверенным в своей способности оплатить первые шесть месяцев из плана выплат.
- Необходимо обладать данными на ближайшие месяцы о расходах на коммунальные услуги, комиссии и пошлины, которые взимаются с транзакций, выплачиваются муниципальным органам при оформлении собственности.
- При покупке новостройки, скорее всего, придется заплатить дополнительные 2% от суммы покупки объекта за регистрацию земельного участка.
Юристы
Главная рекомендация при оформлении сделки и регистрации транзакции — заручиться поддержкой юриста. Законодательное поле Дубая не самое сложное на мировом рынке, но достаточно специфическое.
Очевидно, что продавец также будет консультироваться с профессиональным агентом и юристом, поэтому покупателю нужно находиться на одном уровне с ним, чтобы заключить выгодную сделку.
Криптовалюта
Небольшое нововведение в секторе — это возможность проводить транзакции за криптовалюту. Данному вопросу посвящена отдельная статья на нашем сайте.
Вы можете ознакомиться с ней: "Приобретение недвижимости в Дубае за криптовалюту".
Шаг 3: Видеоконференция с DLD и подтверждение личности
После того, как все документы будут заполнены, сделка инициирована, и транзакция зарегистрирована, DLD организует видеоконференцию с обеими сторонами транзакции, чтобы подтвердить, как личности сторон, так и их подписи в контракте и других документах.
Этот короткий этап является одним из основных в процессе осуществления покупки.
Шаг 4: Внесения авансового платежа и оплата пошлин
После подтверждения личности и подлинности документов специалистами из Департамента нужно внести авансовый или полный платеж продавцу по счету его IBAN (номер международного банковского счета — прим. автора).
Требования по платежам
Авансовые платежи и другие взносы необходимо будет оплачивать при получении ипотеки или регистрации плана выплат у застройщика.
Основные застройщики Дубая, такие как ДАМАК (DAMAC), Имар Пропертис (Emaar Properties), Мерас (Meraas), Дубай Пропертис (Dubai Properties), Селект Груп (Select Group), предлагают планы платежей по схеме 30/70, 40/60 или 60/40. Обычно они заключаются на срок от 3 до 5 лет.
После этого выплачиваются государственные пошлины, комиссии за транзакции, взносы за земельный участок и так далее.
На этом этапе также оплачиваются услуги риелтора и доверенного представителя, если таковой имеется.
Шаг 5: Получение документов о праве собственности
Инвестор получает документ, подтверждающий право собственности на недвижимость (Title Deed) и электронную копию зарегистрированного договора купли-продажи.
На данном покупку можно считать завершенной.
Итоги
Если максимально сократить описание процесса купли-продажи недвижимости онлайн, то схема не представляет из себя никаких сложностей. Все, что нужно:
- Выбрать недвижимость.
- Собрать документы.
- Оформить и зарегистрировать транзакцию на сайте DLD.
- Выйти на связь через видеоконференцию, чтобы подтвердить личность.
- Произвести необходимые выплаты и покрыть пошлины.
- Получить документы на собственность.
Возможные ошибки
Покупатель может ошибиться на каждом этапе сделки, но особенно — на начальных. Главная трудность заключается в необходимости учитывать все нюансы:
- Точно выбрать и оценить недвижимость, ее состояние и рыночные показатели.
- Собрать и оформить все документы в правильном виде
- С выгодой для себя провести переговоры с продавцом и заключить справедливый контракт.
- Провести переговоры с представителями государственного агентства.
- Вовремя внести необходимые платежи.
- Учесть множество более других неочевидных моментов.
Самостоятельное проведение сделки или работа с агентом
Все это можно сделать самостоятельно. Однако в этом случае сделка, вероятнее всего, отнимет у покупателя много сил и времени. К тому же никогда нельзя быть слишком осторожным при оформлении таких крупных сделок, как покупка недвижимости.
Поэтому основной совет — всегда обращаться к услугам проверенных агентов по подбору недвижимости, юристов и доверенных лиц.
Помощь с покупкой недвижимости в Дубае
Компания Ax Capital предоставляет полный спектр услуг и проводит сделки с недвижимостью ОАЭ «под ключ». Те, кто заинтересовался инвестициями в Дубае, могут обратиться в компанию за бесплатной консультацией.
Подберем подходящие именно вам предложения инвестиций в недвижимость Дубая с высокой доходностью.
