Текущему году предрекали установление многочисленных рекордов еще в самом его начале. Свежие данные по I кварталу 2022 года во многом подтвердили такие ожидания, хотя в некоторых случаях рост пришел из крайне неожиданных источников.
Тем не менее, полезно рассмотреть итоги первого квартала не только в перспективе их роста над рекордами прошлых лет, но в перспективе того, какой фундамент они закладывают на будущее.
Собрав данные из разных аналитических источников, ниже представлены самые важные факторы развития местного рынка недвижимость в ближайшем будущем.
Масштабная миграция иностранцев
Главной новостью марта 2022 года стала масштабная миграция россиян в Дубай. Состоятельные российские граждане активно бежали в эмират со своими средствами либо ввиду прямых санкций в отношении них, либо ввиду неопределенности в экономике самой России.
Приток россиян был настолько велик, что всего за пару месяцев они прыгнули с седьмого на пятое место в топе крупнейших национальностей-покупателей недвижимости в эмирате.
Выводя миллиарды долларов со счетов в таких странах, как Швейцария и Великобритания, они вкладывали их в различные активы на территории ОАЭ. От элитной недвижимости и предметов роскоши до пирсов и яхт. Сразу за россиянами стоит отметить состоятельных Украинцев, которые бежали из объятой войной страны.
На фоне начала глобального экономического кризиса в купе с геополитической неопределенностью, европейцы присоединились к миграции в конце марта — апреле 2022 года. Речь идет о гражданах Великобритании, Германии, Франции, Италии.
На фоне новой визовой политики и развития крипто-сектора в страну начали активно прибывать новые группы инвесторов из США и Канады. Китайцы продолжают активно наращивать свое экономическое присутствие.
Все это, в совокупности, привело к колоссальному росту спроса на недвижимость от объектов средней ценовой категории до премиума. 2021 год уже достаточно сильно сократил объемы предложения на рынке и ситуация лишь усугубится. Стоит ожидать значительного повышения цен на недвижимость, особенно жилую, в ближайшие кварталы 2022-го. Это уже заметно по данным, которые будут приведены ниже.
Объемы транзакций по недвижимости поставили исторические рекорды
В годовом выражении, на конец I квартала 2022, число транзакций по недвижимости увеличилось на 11,6%. Цены в среднем увеличились на 16,3% за тот же период. Следуя данным Земельного департамента Дубая, число транзакций по недвижимости достигло рекордных показателей, в последний раз достигнутых в 2010 году. Объемы транзакций стали самыми крупными с I квартал 2014 года.
Рост рынка, объемов продаж, цен на объекты, начались еще в конце 2020 года, когда сектор достиг рекордно низких показателей в виду пандемии COVID-19. С тех пор рынок недвижимости Дубая лишь активно рос, восстанавливаясь и преодолевая различные исторические отметки.
Двигателем этого роста был сектор вилл. Отвечая всего за 13% от всего объема жилой недвижимости Дубая, они стали главным двигателем роста сектора в ходе так называемого «ралли на виллы» — периода особо активных продаж в первой половине и середине 2021 года.
При таком небольшом запасе на рынке, уже к концу прошлого года стало понятно, что объем вилл не способен удовлетворить складывающийся спрос. Продавцы начали пользоваться положением и неоправданно завышать цены на объекты. Инвесторы и покупатели все чаще стали обращать внимание на прочие объекты рынка. В том числе апартаменты, составляющие 87% жилой недвижимости в Дубае.
На основе всего этого делаются прогнозы, что виллы сохранят за собой лидирующую роль в течении 2022 года, однако темпы их продаж и роста цен будут снижаться и стабилизироваться. В тоже время именно апартаменты начнут увеличивать обороты роста.
Лучший ROI покидает популярные районы
С сокращением объемов доступных на продажу вилл и премиальных объектов из сегмента апартаментом, взор инвесторов смещается в районы с более выгодным предложением недвижимости.
Из таких традиционно популярных у покупателей районов как Emirates Hills, Palm Jumeirah, Downtown Dubai и Dubai Marina наиболее выгодные показатели ROI (прим. процент возврата с инвестиций) мигрируют пригороды, такие как Sports City, Jumeirah Village Circle, Arjan, Arabian Ranches и Al Barsha South.
Два главных тренда на рынке
В первом квартале 2022 года можно было наблюдать формирование двух значительных трендов на рынке:
- В большинстве районов города выросло число покупателей, приобретающих объекты за наличные деньги;
- Вновь уверенно растут объемы продаж off-plan недвижимости (прим. на этапе строительства).
Off-plan сектор рынка зафиксировал 6 432 транзакции по покупке. Самая крупная из них достигла 18,7 млн. долларов. В первом квартале 2021 года число таких транзакций достигло лишь отметки в 3 280 сделок. Самой дорогой из этого числа была транзакций на 11,7 млн. Долларов.
Из транзакций, заключенных в этом году, 95% были дороже 2,72 млн. долларов. В 2021 году только 25% превысили эту отметку. Off-plan продажи превысили предпандемические показатели (прим. 4 500 сделок на тот же период 2019 года).
Рост процентных ставок и дефицит стройматериалов
Еще два небольших тренда, достойных внимания.
В течении года ЦБ ОАЭ продолжит повышать процентные ставки по кредитам, следуя политики Федерального резерва США. Центральный банк стран привязал изменения ставок к ставкам в США и действует соответственно политике американского агентства.
Федрезерв, в свою очередь, уже заявил, что продолжит регулярно, в небольших объемах, повышать процентные ставки как минимум до конца текущего года. Но не отрицают возможности продолжения в 2023-м.
Возвращаясь конкретно к Дубаю, местный строительный сектор столкнулся с определенным дефицитом строительных материалов на рынке. Россия и Украина были одними из основных поставщиков таких материалом на мировой рынок. Конкретно Украина, например, была прямым поставщиком прокатной стали для застройщиков эмирата.
Ситуация не означает, что сектор не имеет возможностей заменить источники поставок, однако при общем их сокращении, цены на закупку вырастут. В свою очередь это значит, что все проекты, начатые в 2022 году и позднее будут стоить дороже пропорционально повышенным расходам на закупку материалов.
