Дубай известен своей лояльностью к иностранным инвесторам, особенно к тем, кто заинтересован в недвижимости Эмирата. По данным Gulf News иностранными гражданами всего за 5 месяцев 2021 года было приобретено недвижимости на сумму свыше 3 млрд долларов. По мнению Яна Альберта, генерального директора Colliers, инвестиции в недвижимость растут как актив и у эмирата есть все шансы на дальнейшее привлечение иностранных средств. Иностранцам предлагаются удобные инструменты, комфортные налоговые условия, минимальное количество юридических преград и требований. Однако приобретение недвижимости в ОАЭ сопряжено с неизбежными дополнительными расходами. Рассмотрим, какие из них следует закладывать в бюджет заранее и на какую сумму стоит ориентироваться.
Содержание статьи:
- Основные расходы, предусмотренные Земельным департаментом Дубая
- Основные вопросы, возникающие при выплатах по плану за строящуюся недвижимость
- Виды транзакций и их юридические нюансы
- Помощь в выборе и покупке недвижимости
Основные расходы, предусмотренные Земельным департаментом Дубая
В каждом отдельном случае перечень, приведенный ниже, может как расширяться, так и сужаться, однако стандартный перечень расходов следующий:
- Пошлина, уплачиваемая в DLD, — 4% от стоимости недвижимости.
- Пошлина за оформление Прав собственности (Title Deed) — 136 долларов (500 AED).
- Пошлина за страхование процесса купли-продажи — 1 143 доллара (4 200 AED).
- Выплата агенту — 2% от стоимости недвижимости.
- Пошлина за оформление Сертификата об отсутствии возражений (No Objection Certificate — NOC) — до 1 361 доллара (5 000 AED).
- Дополнительные расходы: уплаты застройщику и муниципалитету за обслуживание объекта и коммунальные/социальные сервисы.
Купля-продажа собственности и налоги
В ОАЭ отсутствуют многие привычные для жителей западных страх налоги, в том числе налог на доходы физических лиц, налог на собственность и землю. Однако вместо этого с жителей взимаются разнообразные косвенные сборы, главный из которых — налог на добавленную стоимость (НДС).
Согласно законодательству Дубая, НДС (5% от стоимости) собирается практически со всех товаров и транзакций в экономике.
Однако транзакции в секторе недвижимости, за исключением аренды и продажи пустующей коммерческой недвижимости, освобождены от уплаты НДС.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: ПРАВИЛА ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ОАЭ. ВАЖНЫЕ МОМЕНТЫ
Покупка недвижимости и ипотечный кредит
Иностранцам-резидентам позволено оформить ипотеку в местных банках. Для получения ипотечного кредита можно обратиться в один из банков ОАЭ. Земельным департаментом Дубая устанавливается пошлина за регистрацию кредита — 0,25% от суммы кредита, плюс фиксированные 79 долларов (290 AED).
Стандартный список документов для получения ипотеки для резидентов Дубая следующий:
- Паспорт и копия визы покупателя.
- Копия карточки резидента ОАЭ — Emirates ID.
- Документы о прописке на территории Арабских Эмиратов.
- Документы, подтверждающие наличие постоянного дохода или подтверждение трудоустройства.
- Информация о счете в банке за последние 3–6 месяцев, которая подтверждает наличие постоянного дохода и отсутствие отрицательной кредитной истории.
- Меморандум о взаимопонимании (Memorandum of Understanding — MoU), заключенный между продавцом и покупателем объекта недвижимости, а также, при необходимости, третьими лицами.
- Права собственности на объект сделки (Title Deed) — предоставляется продавцом и текущим владельцем недвижимости.
- Сертификат об отсутствии возражений (NOC), полученный от застройщика.
«Стандартный» не означается исчерпывающий. Конкретный перечень может немного разниться в зависимости от банка, но не сильно, так как выдача ипотечных кредитов - пристально регулируемая государством сфера.
Если ипотеку желает взять не-резидент Дубая, то из документом ему понадобятся только копия паспорта, документы от банка (такие же, как указано выше). Документы MoU, Title Deed и NOC понадобятся при любых обстоятельствах, так как они заверяют состоятельность сделки по купле-продаже недвижимости. А ипотека выдается только под конкретную сделку.
Основные вопросы, возникающие при выплатах по плану за строящуюся недвижимость
Часто инвесторы приобретают недвижимость в процессе строительства (оff-plan недвижимость). План выплат привязан к этапам строительства и может быть оформлен на 3–5 лет вперед. Случаются ситуации, когда инвестор не может эти выплаты продолжать.
Есть 4 варианта развития событий:
- Если закончено 80% строительства проекта, застройщик может оставить себе уплаченные инвестором деньги и выставить собственность на публичный аукцион, чтобы покрыть неоплаченные расходы. Также застройщик может вычесть более 40% от цены покупки и отменить контракт, вернув оставшиеся деньги.
- Если закончено 60% проекта, застройщик может вычесть 40% от цены покупки и отменить контракт, вернув оставшиеся деньги.
- Если возведение проекта началось, но не достигло 60%, застройщик может вычесть 25% от цены покупки и отменить контракт, вернув оставшиеся деньги.
- Если случились форс-мажорные события, то есть события неподконтрольные застройщику и помешавшие завершению строительства проекта, то застройщик может вычесть 30% от стоимости покупки и отменить контракт, вернув оставшиеся деньги.
Виды транзакций и их юридические нюансы
Покупать недвижимость в Дубае можно посредством совершения 4 видов транзакций: Деньги-Деньги, Деньги-Ипотека, Ипотека-Деньги, Ипотека-Ипотека.
Деньги-Деньги
Транзакция Деньги-Деньги — это обычная купля-продажа, когда покупатель, оформив все необходимые документы, оплачивает стоимость объекта.
В этом случае предварительно необходимо уплатить страховой депозит в 10%. Это происходит до оформления Меморандума (MoU).
После оформления NOC и уплаты пошлин DLD регистрирует перевод средств между сторонами и выдает Право собственности покупателю.
В этом случае покупатель оплачивает 100% стоимости объекта, и каждая сторона получает чеки перевода средств.
Пошлины:
- В Департаменте оплачивается пошлина в 4% от стоимости собственности плюс стандартная сумма в 136 долларов.
- Оплата регистрации доверенности: 1 089 долларов (4 000 AED) плюс 5% НДС, если цена собственности равна или больше 136 121 доллара (500 000 AED), или 544 доллара (2 000 AED) плюс 5% НДС, если цена собственности меньше 136 121 доллара (500 000 AED).
- Оплата 2% от стоимости собственности брокеру или агенту.
Документы:
- Оригинал Права собственности (Title Deed).
- Оригинал NOC.
- Оригинал паспорта, визы, если имеется, или Emirates ID (для покупателя — при наличии).
- Зарегистрированный MoU (Form F).
Деньги-Ипотека
Этот случай происходит, когда покупатель приобретает недвижимость, которую продавец приобрел в ипотеку и до сих пор не закрыл данный кредит.
Первый шаг должен сделать продавец, обратившись в банк, где была взята ипотека и запросить Письмо об ответственности (Liability Letter).
В письме будут указаны полная сумма кредита, размер выплаченной доли и имеющиеся неоплаченные пошлины и штрафы. Срок действия Письма — от 7 до 15 дней, в зависимости от банка.
Пошлины:
- В Департаменте оплачивается пошлина в 4% от стоимости собственности плюс стандартная сумма.
- Оплата регистрации доверенности: 1 089 долларов (4 000 AED) плюс 5% НДС, если цена собственности равна или больше 136 121 доллара (500 000 AED), или 544 доллара (2 000 AED) плюс 5% НДС, если цена собственности меньше 136 121 доллара (500 000 AED).
- Оплата 2% от стоимости собственности брокеру или агенту.
- Пошлина за фиксацию Письма об ответственности — 2% от стоимости собственности.
Документы:
- Оригинал Права собственности (Title Deed).
- Оригинал NOC.
- Оригинал паспорта, визы, если имеется, или Emirates ID (для покупателя — при наличии).
- Зарегистрированный MoU (Form F).
- Письмо об ответственности (Liability Letter).
Цена сделки:
- Сумма за погашение ипотеки, если продавец-владелец собственности не может ее покрыть.
- Изначальная цена объекта минус сумма, выплаченная за ипотеку продавца.
- 10% страхового депозита, который будет возвращен по окончании транзакции.
После закрытия ипотеки остальной процесс оформления сделки проходит так же, как было указано ранее.
Ипотека-Деньги
Согласно законам Эмирата, банки могут предоставить ипотеку в размере до 80% от цены недвижимости. Остальные 20%, а также депозит в 10% и пошлины должен оплачивать покупатель за свои средства.
При покупке в ипотечный кредит, прежде чем оформлять договор между продавцом и покупателем, банк должен самостоятельно провести оценку стоимости недвижимости. Расход на оценку недвижимости составит от 9 183 до 12 856 долларов (2 500–3 500 AED).
Стороны продолжают оформление документов, и после получения заверенного NOC банк определяет сроки перевода средств продавцу. Для этого покупатель должен предоставить чеки с суммами транзакции собственности, уплаты пошлин и прочих взносов.
Пошлины:
- В Департаменте оплачивается пошлина в 4% от стоимости собственности плюс стандартная сумма.
- Оплата регистрации доверенности: 1 089 долларов (4 000 AED) плюс 5% НДС, если цена собственности равна или больше 136 121 доллара (500 000 AED), или 544 доллара (2 000 AED) плюс 5% НДС, если цена собственности меньше 136 121 доллара (500 000 AED).
- Оплата 2% от стоимости собственности брокеру или агенту.
- Оплата пошлины для DLD, которая составляет 0,25% от суммы кредита плюс 79 долларов (290 AED).
Документы:
- Оригинал Права собственности (Title Deed).
- Оригинал NOC.
- Оригинал паспорта, визы, если имеется, или Emirates ID (для покупателя — при наличии).
- Зарегистрированный MoU (Form F).
- Документы, получаемые и предоставляемые банку при взятии ипотечного кредита.
- Цена сделки:
- Покупатель платит минимум 20% от стоимости недвижимости, если банк предоставляет ипотеку на покрытие оставшихся 80%.
Ипотека регистрируется в Департаменте земельных ресурсов Дубая (DLD).
Право собственности (Title Deed) выписывается на имя покупателя, однако остается у банка, пока ипотека не будет покрыта на оговоренных условиях.
Ипотека-Ипотека
Это самый долгий из приведенных способов. В этом случае в сделке участвуют: продавец и покупатель, 2 банка, 2 ипотечных кредита и все третьи стороны — агенты, юристы, DLD и RERA.
Главная трудность в этом виде сделки — временные рамки, так как у многих документов есть конкретные сроки действия, и необходимо организовать весь процесс так, чтобы каждый документ был учтен до того, как он потеряет свою легитимность.
В противном случае, как по цепной реакции, все документы будут лишаться легитимности, пока новые лишь будут оформляться.
При этом способе оплаты будут участвовать все документы, которые указывались ранее, в том числе документы оценки недвижимости, Письмо об ответственности (Liability Letter), Письмо окончательного предложения (FOL) и другие.
Алгоритм действий следующий:
- Продавец и покупатель заключают соглашение.
- Банк покупателя проводит оценку стоимости объекта и подписывает FOL.
- Продавец получает Письмо об ответственности от своего банка и пересылает Письмо банку покупателя.
- Банк покупателя связывается с банком продавца, чтобы провести переговоры о сумме кредита.
- После обмена всеми документами и формами стороны направляются к застройщику для оформления NOC.
- Банк покупателя осуществляет трансфер средств банку продавца.
- Банк продавца освобождает продавца от обязанности по выплате ипотеки, для чего продавец должен добровольно отказаться от собственности в пользу банка и уплатить 351 доллар (1 290 AED).
- Происходит подписание документов о передаче собственности.
- Покупатель предоставляет чеки для покупки недвижимости банку на сумму за вычетом всех расходов на погашение ипотеки. Банк покупателя отпускает чеки продавцу на сумму, оставшуюся от всех перечисленных расходов.
- На имя покупателя оформляется Право собственности (Title Deed), которое передается банку-кредитору до того момента, пока первый не выплатит установленную сумму кредита второму.
Помощь в выборе и покупке недвижимости
Специалисты компании готовы проконсультировать по любому вопросу, касающемуся выбора или приобретения жилого и коммерческого фонда в ОАЭ. Ознакомиться с актуальными объявлениями от застройщиков можно в режиме реального времени.
Подберем подходящие именно вам предложения инвестиций в недвижимость Дубая с высокой доходностью.
