Последние данные по рынку недвижимости ОАЭ на начало III квартала 2022 года демонстрируют, что цены начали снижаться и стабилизироваться по всем направлениям, кроме строящегося и премиального сектора. Сегодня последние два можно вынести в отдельную категорию рынка, так как они все сильнее пытаются подстроиться под специфического европейского покупателя. Этот покупатель состоятельный и он испытывает страх.
Богатые жители европейских стран, России и Украины видят отчетливо формирующий экономический шторм на горизонте, поэтому они стремятся в кратчайшие сроки найти для своих внушительных сбережений тихую бухту. Такой бухтой, в последние два года, стал Дубай и, по всем показателям, он останется такой бухтой еще достаточно долго.
Такую роль эмирата понимают местные застройщики и риелторы, поэтому они уделяют отдельное внимание наполнению премиального рынка новыми объектами, создаваемыми специально под европейцев. Эту строящуюся недвижимость можно приобрести уже сейчас в рамках «off-plan» инвестиций и иностранные покупатели активно используют эту возможность, подстегивая, таким образом, рост цен до все более нездоровых показателей. Средняя цена транзакций по квадратным метрам на строящуюся недвижимость в июле 2022-го находилась на отметке 4310 долларов, что почти на 600 долларов выше того же месяца в 2020-м (3700 долларов) и более чем на 1 500 долларов выше показателей за июль 2015-го (2740 долларов).
Обратную и более здоровую тенденцию демонстрирует широкий рынок готового жилья — на нем существует крупное и разнообразное предложение, множество опций для разных категорий покупателей. Если сравнить запускаемые в строительство объектов с выставленными в продажу готовыми домами, то разрыв цен между ними колеблется в диапазоне от 14% до 30%. И этот разрыв только продолжит увеличиваться.
Для примера, цена на новостройку от застройщика в Downtown Dubai обычно начинается от 7620 долларов за квадратный метр. В то же время готовый объект обойдется покупателю уже в 5860 долларов за квадратный метр. Другой пример — Dubai Hills. Один из самых популярных районов среди инвесторов демонстрирует разрыв от 4690 долларов на новостройки до 4100 на готовые объекты.
Такой разрыв сам по себе уже крайне привлекателен для обычного покупателя. Но еще большую привлекательность он приобретает в контексте роста ставок на ипотечное кредитование. Привязанная к ставке Федерального резерва США, ставка ЦБ ОАЭ на кредитования продолжит расти, что заставит все больше и больше людей искать иные возможности сократить расходы на приобретение недвижимости. Эпоха «бесплатных» денег закончилась, вместе с ней закончилась погоня широкого покупателя за сверх дорогими домами.
Как уже было указано, снижение и стабилизация цен - это здоровая тенденция, которая нужна местному рынку все сильнее, если его участники хотят избежать перегрева и непоправимых последствий такого развития событий.
Позитивные тенденции на стабилизацию наблюдаются на рынке жилой недвижимости в секторе готовых вилл и апартаментов. В некоторой степени их можно также наблюдать на рынке «off-plan» вилл. С другой стороны в целом виллы в «off-plan» секторе продолжают расти, в том числе из-за их дефицита. Растут и апартаменты в премиальном сегменте.
В общем и целом, инвестиционный интерес, на данный момент, приобретают готовые объекты от риелторов или банков, так как у них имеется запас для роста и уверенного развития. На нем не выраженного дефицита и он не перегрет.
