Qu'est-ce qu'un "bon investissement"? Cette question seule pourrait occuper un article séparé. La réponse dépend du type d'avantage que l'investisseur souhaite obtenir.
Si nous parlons de revenus à court terme, un bon investissement sera celui qui combine un rendement élevé des fonds avec un profit en peu de temps, bien qu'avec des risques élevés associés à la nécessité de choisir correctement le moment et l'objet du dépôt.
Si une personne est intéressée à trouver une source de profit stable, même en petite quantité, alors un "bon investissement" sera celui qui offre le moins de risques avec un rendement des fonds stable à long terme.
Dubaï offre les deux options, mais il y a des nuances.
Cet article donnera une image globale du climat d'investissement dans l'émirat, ce qui aidera à créer une image compréhensible de la situation pour l'investisseur.
Le contenu de l'article:
- Données de base
- L'économie de Dubaï et les perspectives du marché immobilier
- Offre du marché et pourcentage de retour sur investissement
- Coûts, avantages et incitations
- Conclusion
Données de base
La première chose à considérer est la situation actuelle avec la pandémie de COVID-19 et les restrictions internationales à la circulation.
Dubaï, la plus grande ville des Émirats Arabes Unis, est l'un des principaux centres commerciaux et financiers du Moyen-Orient.
Il y a un grand marché immobilier dans la ville, naturellement, compte tenu de sa taille et de son emplacement.
Le secteur de la construction et ses investissements représentent de 10 à 20% du PIB total de l'émirat. Cependant, avant tout, Dubaï est une ville balnéaire. Son économie et ses infrastructures, y compris le marché immobilier, visent à tirer profit des flux touristiques importants.
Dans le contexte des problèmes et des restrictions susmentionnés, Dubaï a considérablement souffert en termes de destination touristique, notamment en enregistrant le plus grand flux de population parmi le Conseil de coopération des États arabes.
Le faible afflux de touristes et d'autres visiteurs, tels que les expatriés, a réduit la demande locative, en particulier pour le secteur du logement de luxe, de sorte qu'en général, les prix d'achat de maisons ont diminué, atteignant un niveau record ces dernières années.
Une situation se crée lorsque l'achat d'un bien immobilier à Dubaï est devenu moins cher que jamais, mais il ne sera pas possible de gagner beaucoup à court terme. Néanmoins, tous les indicateurs économiques montrent que la reprise du secteur aux indicateurs pré-pandémiques peut être attendue au second semestre 2022 ou 2023.
Toutes les données ci-dessous doivent être passées à travers le filtre de la situation décrite ci-dessus.
Nous formulerons les principales questions sur lesquelles il est possible d'étudier de manière significative l'économie de l'émirat, du moins pour un investisseur.
- Quelle est la stabilité de la situation économique et quelles sont les perspectives de croissance?
- Quelle est l'offre sur le marché et quel pourcentage de retour sur investissement fournit l'immobilier?
- Quels sont les coûts et les obstacles pour l'investisseur et, inversement, quelles commodités offre Dubaï?
Divisons les questions en trois blocs et décrivons chacune d'elles.
L'économie de Dubaï et les perspectives du marché immobilier
Nous aurons besoin de deux sources de données: le Global Real Estate Transparency Index (GRETI) et le Global Property Guide (GPG).
Le premier est un indice cumulatif des perspectives du marché, composé de plus de 200 indicateurs différents.
Le second est un groupe d'indices dont nous nous intéressons à quatre:
- le revenu locatif brut,
- la notation des investissements à long terme,
- la notation de la compétitivité
- l'indice de liberté économique.
Le GRETI formule une évaluation en cinq états: "intransparent", "peu transparent", "semi-transparent", "transparent" et "hautement transparent". Pour faciliter la compréhension, considérez - le comme un score de 1 à 5. Les pays sont évalués en six catégories.
En 2021, Dubaï est désignée comme une économie "semi-transparent" ni bonne ni mauvaise en d'autres termes.
Les points forts de l'émirat sont
- infrastructure économique développée;
- réglementations et lois confortables de l'État;
- secteur technologique développé.
Ce dernier peut être observé dans la pratique d'ici la fin de 2021, dans le cadre du programme d'État "stratégie sans papier", tous les services clés pour les investissements seront transférés sur un formulaire électronique accessible aux investisseurs à distance et de n'importe où dans le monde.
Dubaï est classée 36e au classement mondial.
Selon les données du GRETI, deux conclusions peuvent être tirées.
- D'un point de vue fondamental, l'économie de Dubaï est attrayante pour les investissements, bien qu'en raison de la situation internationale évidente, les indicateurs actuels soient différents.
- A la fin de 2021, Dubaï n'est pas au mieux de sa forme. La situation dans le secteur du tourisme a "entraîné" le reste de l'économie.
À l'heure actuelle, vous pouvez acheter de manière rentable une quantité suffisante de biens immobiliers en prévision de la hausse des prix dans les deux ans à venir. Par la suite, la solution la plus rentable sera la revente de cette propriété. Cependant, d'un certain point de vue, le loyer peut également devenir une source de revenus en croissance constante.
La conclusion ci-dessus est confirmée par les données GPG.
- La notation des investissements à long terme à Dubaï est "inexprimée". Les dépôts dans l'émirat ne sont pas considérés comme non rentables, mais il ne sera pas possible d'obtenir des bénéfices élevés à long terme pour le moment.
- Le revenu locatif brut est de 5,19% par an. L'indicateur exprime les revenus locatifs en pourcentage du prix payé pour l'achat d'un bien immobilier.
- La ville est classée 16ème au monde en termes de compétitivité de l'économie. Cet indicateur décrit la qualité de l'environnement macroéconomique, des institutions de l'État et du niveau technologique de l'économie.
- L'indice de liberté économique est de 77 points. Dubaï est un marché " principalement libre". La majeure partie des interventions gouvernementales dans le secteur immobilier est imputable à la régulation de la croissance des taux de location et à la limitation de la manipulation des prix.
Un investissement à long terme dans l'immobilier pour détenir une propriété pendant cinq ans ou plus n'apportera pas des rendements aussi élevés que des investissements plus courts dans l'achat et la revente. Mais nous devons envisager la perspective des deux ou trois prochaines années. En 2022, il ne faut pas attendre une forte croissance.
L'investisseur doit déterminer quel bénéfice il s'attend à recevoir de l'investissement et dans quel délai. Au début de l'article, nous avons mentionné deux stratégies. Il est moins cher d'acheter une propriété en ce moment, mais ce sont les attentes de profit qui devraient dicter les prochaines étapes.
À la fin de cette section il faut indiquer clairement:
Les cinq premiers mois de 2021 montrent des indicateurs clairs du virage du secteur vers la croissance. La situation avec le faible coût record de l'immobilier jusqu'à la fin de cette année pourrait changer radicalement dans le sens de l'appréciation des prix. Il est extrêmement important de calculer correctement le temps d'achat.
Offre du marché et pourcentage de retour sur investissement
Le marché immobilier de Dubaï offre une gamme d'offres assez riche.
Il y a deux raisons à cela.
Le premier est un secteur de la construction extrêmement développé avec un taux de construction élevé d'environ 60 000 nouveaux objets par an. D'ici 2040, les promoteurs de Dubaï ont déjà prévu de créer plus de 550 000 objets nouveaux. La deuxième raison est une économie diversifiée.
Il convient de souligner quatre domaines principaux.
- Immobilier résidentiel et de villégiature d'élite — appartements verticaux coûteux, villas, maisons de ville, penthouses, hôtels dans la zone côtière, colonies de chalets.
- Logements abordables-appartements de milieu de gamme, studios, petites villas d'une ou deux chambres, appartements hôteliers dans des zones centrales, commerciales et industrielles (Downtown Dubaï, Jebel Ali, Business Bay, zones économiques spéciales, etc.). Cette direction est intéressante pour la plupart des touristes, des expatriés et des travailleurs étrangers.
- Immobilier commercial-zones industrielles, bureaux, entrepôts et installations de tri, logements pour travailleurs, dortoirs (par exemple, à Jebel Ali).
- Projets en développement — terrains, objets au stade du projet.
À l'heure actuelle, l'immobilier de luxe a perdu plus de prix que d'autres domaines. En 2021, selon l'agence immobilière Knight Frank, parmi les 25 premières villes d'investissement, Dubaï était l'une des deux dans lesquelles les prix dans ce segment sont constamment en baisse.
Compte tenu de cela, il ne sera pas possible de tirer profit de l'achat et de la vente de tels biens immobiliers à court terme, mais les prix bas créent une excellente situation pour l'achat et la possession de biens immobiliers au cours des prochaines années.
Le logement abordable s'améliore beaucoup, mais les restrictions pandémiques freinent toujours la croissance du segment. La baisse relative des prix n'est pas aussi forte que dans le cas de l'immobilier de luxe, une augmentation progressive est déjà observée, mais plutôt lente.
À l'heure actuelle, l'immobilier commercial prêt à l'emploi est le plus attrayant pour les investissements à court terme. Le secteur croissant du commerce électronique et le développement du secteur de l'externalisation stimulent une augmentation de la demande pour cette offre, et en 2021 c’est le segment qui connaît la croissance la plus intense.
Les projets et les installations développés au début de la construction font la force de Dubaï, qui démontre toujours les meilleurs indicateurs de gisements. Un autre nom pour ces types de biens immobiliers: terrains et biens immobiliers "hors plan".
Le secteur de la construction se forme constamment de nouvelles installations, du moins pour charger d'énormes capacités de production afin d'éviter les temps d'arrêt des équipements. Souvent, le rythme de construction dépasse la demande actuelle, de sorte que les promoteurs recherchent des opportunités pour attirer autant d'investissements que possible dans leurs projets "ici et maintenant".
L'attraction est réalisée en offrant aux investisseurs des prix extrêmement bas pour l'achat d'un objet en construction. Le promoteur reçoit pour le moment le remboursement nécessaire des projets et l'investisseur achète des logements bon marché, dont le prix augmentera plusieurs fois simplement en raison de l'achèvement de la construction.
C'est le moyen d'investissement le plus rentable, car l'achat d'un "hors plan" sera rentable non seulement en raison de la construction de l'objet lui-même, mais également en raison de la prochaine augmentation des prix de l'immobilier due à la reprise naturelle de l'économie des EAU.
Ne pas oublier la restauration de l'afflux de population — cela assurera une augmentation de la demande dans la période post-pandémique des années à venir.
Examinons deux autres indicateurs de l'attractivité de Dubaï pour les investissements.
Le premier indicateur est le ROI (retour sur investissement).
Il est utilisé pour mesurer le rapport entre le bénéfice net et l'investissement. Un retour sur investissement élevé signifie que les revenus des investissements se comparent favorablement à leur valeur.
Pour l'émirat, le chiffre moyen varie entre 8% et 15%. C'est l'un des pourcentages les plus élevés au monde.
Le deuxième indicateur est le revenu brut ou, en d'autres termes, le revenu net. C'est le montant du bénéfice net qui peut être obtenu de la location ou de la revente de biens immobiliers avant que toutes les taxes et tous les coûts n'aient été déduits du montant.
Lors de l'investissement dans des biens immobiliers prêts à l'emploi, le revenu net est généralement de l'ordre de 10%. C'est un chiffre significatif, mais il fait pâle figure par rapport à ceux qui peuvent être extraits des investissements dans des objets en construction ("hors plan").
Le revenu dans ce cas peut atteindre 80-90%.
La différence entre le retour sur investissement et le revenu brut est que le premier est calculé pour l'ensemble du secteur, tandis que le second est calculé pour les différents types d'approvisionnement.
Coûts, avantages et incitations
Dubaï a une politique fiscale spéciale. Les principales taxes pèsent sur les sociétés et les impôts des citoyens sont souvent perçus par des sources indirectes, par exemple la TVA ou les intérêts sur les transactions.
Un investisseur individuel doit savoir ce qui suit.
- Pour chaque transaction de vente immobilière, vous devrez payer à l'État 4% de son montant.
- Vous devez payer 5% du tarif de location par an si vous louez une maison, ou 0,5% du prix d'achat. C'est ce qu'on appelle la "Taxe municipale".
- Les propriétaires ne paient pas d'impôts sur les terres ou les biens.
- Il est nécessaire de payer une taxe pour la collecte et l'enlèvement des déchets (ordures, etc.) C'est environ 27-54 $ par mètre carré de biens immobiliers par an.
- Paiement des services publics: eau, électricité, gaz. Aux EAU, la période la plus "difficile" en termes de dépenses est l'été.
- Si vous souhaitez assurer votre maison, les banques offrent un taux standard de 95 $ par mois ou une assurance premium de 408 $ par mois.
Posséder une propriété à Dubaï est assez bon marché en termes de coûts. Un propriétaire qui paie lui-même des impôts dépense incomparablement moins que, par exemple, dans la plupart des pays occidentaux. Le locataire investit une partie des coûts dans le la location en général, ce qui allège encore sa charge fiscale.
Il convient de souligner que la propriété des biens pour les étrangers dans l'émirat est de deux types principaux.
- L'immobilier est acheté par des intermédiaires ou s'il y a un représentant-un citoyen des EAU. C'est l'offre principale sur le marché.
- Le logement est en "pleine propriété", c'est-à-dire dans la propriété personnelle inconditionnelle de l'investisseur. Cette offre est beaucoup plus petite et s'applique à certains quartiers de la ville. C'est évidemment le plus rentable.
Les autorités de Dubaï offrent également divers programmes préférentiels et opportunités d'investissement. Nous avons déjà mentionné la transition de nombreux services étatiques et municipaux vers le web.
Une petite liste de solutions disponibles qu'un investisseur peut obtenir à distance:
- délivrance de licences et de permis;
- enregistrement d'entreprise;
- achat et vente de biens immobiliers;
- participer à des programmes préférentiels;
- calculer les charges fiscales et le taux de location;
- connexion de divers services, y compris les services publics et les services d'assurance.
En ce qui concerne les avantages, il convient de clarifier les régimes de visas spéciaux: cartes d'or pour les grands investisseurs, visas pour les visiteurs et les travailleurs à distance, visas préférentiels spéciaux pour les retraités et bien d'autres.
L'État prend également des mesures pour assurer la sécurité des actifs des investisseurs, des locataires et des autres acteurs du secteur immobilier. La plus importante de ces étapes est la réglementation stricte des modifications du tarif de location.
Sous une forme concise, vous devez savoir à propos de ce système que le taux de location ne peut être modifié qu'une fois par an et pas plus de 20% dans les cas les plus extrêmes.
D'une part, cela libère les mains des investisseurs qui veulent manipuler librement les prix de la location de leur propre bien immobilier, mais, d'autre part, cela réduit les risques de flambée des prix sur le marché et d'effondrement soudain des taux.
Cette mesure protège également les investisseurs de bonne foi de ceux qui veulent spéculer sur le marché au détriment des autres participants, par exemple en faisant du dumping.
Conclusion
Dans la situation actuelle, l'immobilier à Dubaï peut être qualifié de "bon investissement". L'essentiel est de comprendre ce que vous allez obtenir et pour quelle heure.
L'immobilier, en particulier l'élite, est maintenant moins cher que jamais, mais acheter pour la revente dans un proche avenir n'apportera pas de revenus élevés, pour cela il faut attendre un an ou deux jusqu'à ce que l'économie et le secteur se rétablissent.
Avec chaque mois de 2021, cette perspective devient de plus en plus évidente — les EAU sont déjà entrés dans une phase de croissance de la reprise après l'automne 2020.
L'achat de biens immobiliers à louer aujourd'hui peut apporter un revenu stable, surtout si nous parlons de logements abordables et de petite taille, de bureaux et d'entrepôts.
Dans ce cas, il faut comprendre que la croissance des revenus sera stable, mais lente. Cependant, en 2022, des mouvements ascendants sont tout à fait possibles.
La solution la plus rentable dans cette situation sera l'achat d'objets en construction. Les bas prix généraux de l'immobilier dans ce cas sont également soutenus par le désir des promoteurs d'attirer des fonds supplémentaires.
Un tel logement lui-même devient plus cher à mesure que la construction est terminée. Mais compte tenu du fait que la période de construction moyenne de l'immobilier est de 2 à 4 ans, l'augmentation naturelle de la valeur se chevauchera également avec la reprise générale des prix après l'impact de la pandémie en 2020. Ainsi, le bénéfice de la revente de tels biens immobiliers à la fin de la construction rapportera beaucoup plus de revenus que les fonds investis.
Dubaï à un niveau fondamental est un marché spécialement conçu pour le confort de trois groupes de la population: les investisseurs, les étrangers expatriés et les touristes.
Même avec un petit profit, un investisseur peut avoir confiance dans la sécurité de ses actifs et dans les faibles coûts de leur entretien.
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