Desde septiembre de 2019, los Emiratos Árabes Unidos ha cambiado la legislación con respecto a las actividades de las empresas cuyas funciones incluyen la gestión de bienes inmuebles compartidos. Concierne a desarrolladores y operadores de hoteles y regula la operación de un amplio grupo de propiedades.
Contenido:
- ¿Quién se vio afectado por las innovaciones?
- Cambios en el marco legal
- Innovación en gestión y propiedad
- Propiedad fraccionada de la propiedad
- Asistencia en la elección y compra de bienes en los Emiratos Árabes Unidos
¿Quién se vio afectado por las innovaciones?
Tocaron los proyectos de construcción a gran escala (Master Project), que están presentes en la mayoría de las comunidades de Dubai y Abu Dhabi, que tradicionalmente se demandan como inversiones. Estos no son solo hoteles, sino también complejos residenciales, edificios de oficinas, aldeas rurales, donde se permite la propiedad fraccionada. El propietario puede tener la propiedad de un elemento de construcción separado (apartamento, apartamento), mientras que es accionista en áreas comunes: piscinas, áreas de parque, juegos infantiles, áreas internas libres.
Cambios en el marco legal
La innovación fue el reemplazo del organismo regulador básico. Si antes la Asociación de Propietarios actuaba como segmento de gestión, que podía tomar decisiones de forma independiente sobre el esquema de gestión para los territorios colindantes, ahora ha sido reemplazada por sociedades de gestión autorizadas. Esto tiene su propia ventaja, ya que estos últimos están controlados activamente por el estado. La Autoridad de Recursos Terrestres de Dubai (RERA) actúa como regulador, lo que garantiza la transparencia de sus actividades. Si no cumplen con sus obligaciones, los propietarios pueden presentar una denuncia contra la sociedad gestora directamente ante el regulador estatal. Notifica a la empresa y requiere aclaración y eliminación de los motivos de la denuncia. La falta de respuesta resultará en sanciones. En caso de repetidas violaciones, la licencia puede revocarse.
Características de la legislación
Entre ellos:
- Un claro control sobre la tasa del presupuesto destinado al mantenimiento de la propiedad compartida. No se puede cambiar arbitrariamente, la necesidad de gastar en elementos de gasto específicos debe ser confirmada por un auditor independiente antes de que se paguen. La tarifa no será aprobada por el regulador sin verificación de gastos y disponibilidad de justificación para el crecimiento.
- El sistema de designación de sociedades gestoras. En Dubai, se lleva a cabo según el principio de dividir todos los objetos en tres categorías. Entre ellos se encuentran regiones con un gran número de objetos de propiedad compartida, directamente hoteles o apartoteles, así como objetos pertenecientes a la categoría de propiedad compartida.
La última categoría es la más común, ya que incluye edificios de apartamentos residenciales, centros comerciales. Las sociedades gestoras ya no se nombran por decisión de la junta de propietarios. Ahora la elección se basa en una licitación, en base a cuyos resultados RERA toma una decisión. En caso de prestación de servicios injusta, la empresa puede ser sustituida por otra.
Innovación en gestión y propiedad
Las medidas tomadas están destinadas a mejorar y simplificar la gestión de la propiedad compartida, para realizar ajustes en función de los cambios en el mercado inmobiliario. Según el Director General del Departamento de Recursos Terrestres de Dubai, Salman Buti bin Majren, la iniciativa de propiedad de acciones cuenta con el apoyo total del departamento. La primera etapa fue el cambio en la legislación, la segunda, la introducción de una iniciativa para delimitar documentos que confirman el derecho de propiedad compartida de las habitaciones de hotel.
Esto debería conducir al fortalecimiento del mercado inmobiliario atrayendo inversores con un presupuesto limitado. No todos los expatriados pueden invertir en un hotel completo. Ahora la legislación le permite dividir un objeto entre varios propietarios, mientras que cada uno tendrá un título de propiedad. Proporciona no solo la propiedad, sino también la enajenación de bienes inmuebles. Cada parte puede venderse, pignorarse, transferirse a otras personas.
Propiedad fraccionada de la propiedad
Abre amplias oportunidades:
- Puede utilizar préstamos hipotecarios al comprar.
- Se permite la venta o reinscripción a familiares.
- El derecho de herencia no está limitado.
Desarrollar una práctica común ayudará a aumentar las ventas si las propiedades están disponibles para la venta a expatriados. Teniendo en cuenta que Dubai es uno de los destinos turísticos más populares, la innovación hará que el negocio hotelero sea más competitivo.
Cuales son los pros
En los países desarrollados, este esquema ha funcionado con éxito durante mucho tiempo. El principio de funcionamiento es simple:
- Una persona adquiere un fondo de habitación en la medida en que sus fondos lo permitan.
- Una o varias veces al año, el propietario viene a descansar y se instala en su propio apartamento. La duración de la posible residencia se negocia sobre una base contractual.
- El resto del año, su vivienda está gestionada por la entidad gestora.
La ganancia se divide según el acuerdo alcanzado y puede ser del 50 al 50 % o del 70 al 30 %, mientras que el comprador obtiene la menor ganancia. Pero incluso con este enfoque, los beneficios son obvios. Se trata de ingresos pasivos en su forma pura, sin necesidad de venir al país o resolver problemas organizativos. Los únicos gastos incurridos por el propietario se refieren a la renovación periódica del stock de habitaciones. En promedio, el retorno de la inversión puede ser del 3 al 6 % anual, dependiendo del hotel en particular y su grado de popularidad.
Perspectivas esperadas
La idea debería implementarse ampliamente en Dubai, aunque hasta ahora se refiere principalmente a apartamentos y no a objetos grandes. El objetivo de la ley es reducir la carga financiera y aumentar la afluencia de inversiones a la economía del país. Inicialmente, la iniciativa tenía como objetivo aumentar las inversiones en bienes raíces costosos, que no son asequibles para todos. Como resultado, la propiedad conjunta del hotel está asegurada al nivel de la ley y le permite obtener un beneficio neto con inversiones limitadas.
Asistencia en la elección y compra de bienes en los Emiratos Árabes Unidos
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