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El mercado inmobiliario de Dubai es uno de los mejores lugares del mundo en lo que respecta al atractivo de la inversión. Ofrece altos ingresos tanto por el alquiler de propiedades como por la venta de activos.
Dubai, como cualquier otro mercado, requiere su propio enfoque de inversión.
Este artículo tiene como objetivo destacar los aspectos clave del sector que todo inversor interesado en la posibilidad de invertir en inmuebles en el emirato debe conocer.
El contenido del artículo:
- ¿Por qué invertir en Dubai?
- ¿Qué debe buscar primero?
- Busque una oferta con alto rendimiento
- Propiedades terminadas y "sobre plano": ventajas y desventajas
- Consejos generales
¿Por qué invertir en Dubai?
Entre las muchas ventajas de la ciudad, las altas tarifas de alquiler, en comparación con otros mercados desarrollados, son particularmente beneficiosas. Los ingresos medios de alquiler de un inversor suelen oscilar entre el 8 y el 9% anual.
Los precios para comprar un metro cuadrado de propiedad son más bajos que la media mundial. Las propiedades de élite son particularmente baratas, relativamente hablando.
Cabe señalar que las leyes facilitan a los inversores la obtención de un permiso de residencia, que está sujeto a algunas condiciones.
Para aquellos que han comprado una propiedad por valor de más de $ 272.000, se otorga una visa de residencia por 2 años, y para propiedades por valor de más de $ 1.36 millones, se otorga una visa de residencia por cinco años. Para propiedades valoradas en más de $ 2.72 millones, se otorga una visa por 10 años.
Al mismo tiempo, Dubai es conocida por su recaudación de impuestos extremadamente leal hacia los inversores y propietarios. En el emirato no hay impuestos sobre la propiedad y la renta de las personas, no hay pago por la propiedad de la tierra.
¿Qué debe buscar primero?
El retorno de la inversión se mide mediante el índice de retorno de la inversión universal. Este indicador es siempre el objetivo final de su actividad inversora.
El ROI está influenciado por una variedad de factores, por lo que debe pensar en la elección correcta de un objeto en una etapa muy temprana.
Debes tener en cuenta:
- Ubicación de la propiedad dentro de la ciudad y sus barrios.
- Servicios asociados con la instalación y acceso a beneficios externos como tiendas, transporte, guarderías, guarderías y escuelas, instalaciones médicas, parques e incluso instalaciones de entretenimiento.
- El tamaño de la propiedad.
- La calidad de los trabajos de construcción realizados, que depende en gran medida del promotor elegido correctamente.
- Las condiciones actuales en el mercado de Dubai y el plazo para la compra de la propiedad.
- Tasas de interés sobre alquiler, impuestos, condiciones de préstamo y otros costos.
- Gastos de mantenimiento del activo, servicios públicos. Para ello, puede consultar el Índice de mantenimiento y carga de servicio de RERA.
Busque una oferta con alto rendimiento
Para lograr un alto ROI, debe comprender de qué se compone este indicador. Necesita saber qué propiedades tienen la mayor demanda en el mercado y cuáles son los costos para el inversor de comprar dicha propiedad.
Normalmente, los apartamentos ofrecen un mayor rendimiento de alquiler.
Este tipo de propiedad está diseñada para el flujo de población tradicionalmente alto en Dubai, mientras que los otros dos tipos principales de propiedades, villas y casas adosadas, cuentan con quienes buscan un apartamento para residencia permanente en el emirato.
Para los alquileres, sería más rentable comprar apartamentos más pequeños (máximo - 3 dormitorios) en áreas con precios asequibles para bienes y servicios, pero al mismo tiempo con transporte e infraestructura municipal desarrollada.
El acceso a la educación o la atención médica también es un factor importante en la elección de la ubicación, pero es necesario calcular qué tan cerca de los apartamentos se encuentran los distritos turísticos o comerciales importantes.
Los apartamentos pequeños son el producto más líquido. La reventa de tales propiedades es más rápida y a un precio más alto en comparación con propiedades grandes como villas y casas adosadas.
Considere los cargos anuales al Departamento de Tierras de Dubai (DLD) por mantenimiento de terrenos, servicios públicos y recolección de basura. La temporada de verano en particular se caracteriza por altos costos por estos aspectos.
Toda la información relevante se puede obtener directamente del sitio web oficial de DLD.
Propiedades terminadas y "sobre plano" : ventajas y desventajas
La pregunta crucial al elegir una propiedad es siempre la elección entre comprar una propiedad terminada o una propiedad que se encuentra en la etapa de proyecto o en las primeras etapas de construcción. La última forma de propiedad se denomina "sobre plano".
Obviamente, cada tipo tiene sus pros y sus contras, precios y riesgos.
Entre las ventajas de comprar un inmueble "sobre plano" se encuentran:
- Precio de compra bajo en comparación con las unidades terminadas. A veces es de 3 a 4 veces menos.
- Además del aumento en el valor de la propiedad durante el proceso de construcción en sí, es muy probable que los precios generales de los bienes raíces en Dubai aumenten hasta el momento de la construcción, por lo tanto, el aumento en la ganancia consiste en dos aumentos de precios a la vez. .
- Para los inmuebles en construcción, el inversor paga anticipos mucho más pequeños: el depósito inicial es del 5-10%, en contraste con el 25% para los inmuebles terminados.
- Los planes de pago que se van a realizar a medida que avanza la construcción son más baratos y más flexibles. A menudo, el plan de pago se puede extender por años después de que el objeto completado se transfiera al inversionista. Es decir, puedes empezar a alquilar una vivienda incluso antes de haber pagado tú mismo el importe de la aportación al "Fuera de plano".
- Las desventajas de la propiedad "fuera del plano" incluyen:
- Dependiendo del momento de la construcción, es posible que no tenga tiempo para recibir y, por ejemplo, revender el objeto construido es rentable, ya que durante este tiempo el precio del objeto caerá por debajo del precio de compra original.
- Los retrasos en la construcción o la cancelación de proyectos también son riesgos importantes. Por supuesto, en Dubai, estas situaciones son extremadamente raras. A menudo, es más probable que la propiedad se transfiera a otro desarrollador que que se abandone por completo. Sin embargo, aún existen riesgos y esto debe tenerse en cuenta. Verifique el historial de los desarrolladores.
- Las ventajas de una propiedad terminada son las siguientes:
- En los últimos años, el mercado de Dubai ha desarrollado un buen clima para la negociación. La diferencia entre el precio ofrecido y el precio real de la transacción puede alcanzar una diferencia del 50%. Esto se puede utilizar.
- Estas propiedades a menudo se encuentran en áreas ya desarrolladas, donde es más fácil evaluar los beneficios de las inversiones en propiedades específicas.
- Los bienes raíces terminados le permiten comenzar a ganar dinero inmediatamente después de la compra, por razones obvias.
- Los bienes raíces terminados generalmente tienen una tasa de alquiler estable, lo que le permitirá calcular los ingresos por adelantado con varios años de anticipación.
- Pagos iniciales más costosos. Las regulaciones del Banco Central de los EAU requieren que los compradores extranjeros realicen un depósito inicial del 25% del valor total de la propiedad. Además, incluso los ciudadanos de los emiratos deben pagar el 20% del importe.
- Presencia de costos iniciales, incluido el pago de transacciones. Juntos, pueden llegar al 8% del valor del objeto.
- Continuando con el primer punto, al solicitar un préstamo hipotecario para la compra de bienes inmuebles terminados, debe estudiar cuidadosamente el momento estricto del pago del préstamo bancario.
Consejos generales
En cualquier caso, incluso sin tener en cuenta el tipo de propiedad y el ROI, los inversores deben seguir algunos consejos generales cuando se trata del mercado de Dubai.
Las ventajas de este mercado incluyen la simplicidad general del proceso de compra de activos, por lo que seguir las reglas a continuación resolverá la mayoría de sus problemas.
Decide tus metas
Debe tener muy claro si desea invertir y cómo va a devolver estas inversiones. Estas son las principales consideraciones a la hora de elegir el tipo de propiedad de inversión. Si está interesado en alquilar, los pequeños apartamentos y estudios son su mejor opción. Si está buscando una ganancia de reventa, puede prestar atención a las villas y casas adosadas "sobre plano".
Comprender al momento de la adquisición de una propiedad
El mejor momento para comprar proviene de una variedad de factores: aumento de los alquileres, tasas hipotecarias bajas, exceso de oferta, disposición de los vendedores a negociar, regulaciones gubernamentales e incentivos fiscales.
Descubra todo sobre la ubicación del objeto de sus deseos.
Busque áreas con altos alquileres y demanda y buena infraestructura. Estudie las fortalezas del área para comprender qué tipo de población atraerá. Averigüe si es posible comprar bienes raíces al 100% de propiedad y sin la necesidad de representantes locales; esto reducirá el costo de sus gastos y le permitirá deshacerse completamente de las adquisiciones.
Consultar
El mercado de Dubai es dinámico y específico. Es diverso en su oferta, vendedores y desarrolladores. Nunca se equivocará con la decisión de contactar a especialistas en bienes raíces y mercado, queriendo prepararse para una adquisición importante.
Debe prestar atención al historial de los agentes inmobiliarios, si están registrados en RERA, qué socios tienen, qué opiniones de los clientes tienen.
Lo más importante es indicar claramente qué información necesitas obtener de un especialista en el sector y contar con la ayuda de un abogado.
Planifica tus finanzas
Incluso si tienes mucho capital, probablemente te resulte más rentable comprar un inmueble a través de un préstamo hipotecario, o quizás estés interesado en un determinado proyecto en construcción con un atractivo plan de pago.
En estos casos, debe asegurarse de que sus recursos sean estables y que los pagos y costos futuros sean predecibles.
Primero, comience por averiguar si puede cubrir los pagos de su hipoteca o plan en los primeros seis meses, y tenga en cuenta el período de tiempo que necesita para encontrar el inquilino o comprador adecuado.
Contacta con agentes y especialistas
Continuando con el punto de la necesidad de consultar, recuerde que durante muchos años ha existido un gran número de agentes y firmas inmobiliarias probados y contrastados en el mercado, contando tanto con un personal experimentado como con las conexiones necesarias en el mercado de Dubai.
El agente adecuado podrá hacerse cargo de la abrumadora cantidad de problemas y costos. Todo lo que necesitas hacer es indicar qué objeto quieres y esperar a que el activo que ya ha sido emitido caiga en tus manos.
Lo esencial
La adquisición de un inmueble es una decisión importante, costosa y arriesgada. Siempre haga su investigación preliminar y busque ayuda profesional para asegurar su inversión.
