¿Qué es una "buena inversión"? Esta pregunta por sí sola podría ocupar un artículo aparte. La respuesta depende del tipo de beneficio que desee obtener el inversor.
Si hablamos de ingresos a corto plazo, una buena inversión será aquella que combine una alta rentabilidad de fondos con un beneficio en poco tiempo, aunque con altos riesgos asociados a la necesidad de elegir correctamente el momento y objeto del depósito.
Si una persona está interesada en encontrar una fuente estable de ganancias, aunque sea en una pequeña cantidad, entonces una "buena inversión" será aquella que ofrezca los menores riesgos con un retorno de fondos estable a largo plazo.
Dubai ofrece ambas opciones, pero hay matices.
Este artículo ofrecerá una imagen general del clima de inversión en el emirato, lo que ayudará a crear una imagen comprensible de la situación para el inversor.
El contenido del artículo:
- Datos fuente
- Perspectivas económicas y del mercado inmobiliario de Dubái
- Oferta de mercado y porcentaje de retorno de la inversión
- Costos, beneficios e incentivos
- Conclusiones
Datos fuente
Lo primero a considerar es la situación actual con la pandemia de COVID-19 y las restricciones internacionales de movimiento.
Dubai, la ciudad más grande de los Emiratos Árabes Unidos, es uno de los centros comerciales y financieros clave de Oriente Medio.
Existe un gran mercado inmobiliario en la ciudad, naturalmente, dado su tamaño y ubicación.
El sector de la construcción y las inversiones en él aportan del 10 al 20% del PIB total del emirato. Sin embargo, sobre todo, Dubai es una ciudad turística. Su economía e infraestructura, incluido el mercado inmobiliario, están enfocadas a sacar provecho de los grandes flujos turísticos.
En el contexto de los problemas y restricciones antes mencionados, Dubai ha sufrido significativamente en términos de su destino turístico, incluida la experiencia de la mayor salida de población entre el Consejo de la Commonwealth de Países Árabes.
La baja afluencia de turistas y otros visitantes, como expatriados, ha reducido la demanda de alquiler, especialmente para el sector de viviendas de lujo, por lo que en general los precios de compra de vivienda han bajado, alcanzando un nivel récord en los últimos años.
Se está creando una situación en la que comprar inmuebles en Dubai se ha vuelto más barato que nunca, pero no será posible ganar mucho en el corto plazo. No obstante, todos los indicadores económicos muestran que la recuperación del sector a indicadores prepandémicos se puede esperar en la segunda mitad de 2022 o 2023.
Todos los datos que se proporcionan a continuación deben pasar por el filtro de la situación descrita anteriormente.
También debemos determinar qué aspectos del mercado inmobiliario debemos tener en cuenta.
Formularemos las principales cuestiones sobre las que es posible estudiar de forma significativa la economía del emirato, al menos para un inversor.
- Qué tan estable es la situación económica y cuáles son las perspectivas de crecimiento?
- ¿Cuál es la oferta en el mercado y qué porcentaje de retorno de la inversión proporciona el inmueble?
- ¿Cuáles son los costos y obstáculos para el inversor y, a la inversa, qué comodidades ofrece Dubai?
Dividamos las preguntas en tres bloques y describamos en qué consiste cada una de ellas.
Perspectivas económicas y del mercado inmobiliario de Dubái
Necesitaremos dos fuentes de datos: el Índice Global de Transparencia Inmobiliaria (GRETI) y la Guía Global de Propiedad (GPG).
El primero es un índice acumulativo de perspectivas de mercado, que consta de más de 200 indicadores diferentes.
El segundo es un grupo de índices, de los cuales nos interesan cuatro: ingresos brutos de alquiler, calificación de inversión a largo plazo, calificación de competitividad e índice de libertad económica.
GRETI formula una evaluación en cinco estados: "opaco", "poco transparente", "semitransparente", "transparente" y "muy transparente". Para facilitar la comprensión, considérelo una puntuación del 1 al 5. Los países se evalúan en seis categorías.
En 2021, Dubai es designada como una economía "translúcida"; en otras palabras, no es buena ni mala.
Las fortalezas del emirato son
- infraestructura económica desarrollada;
- cómodas regulaciones y leyes estatales;
- sector tecnológico desarrollado.
Esto último se puede observar en la práctica: para fines de 2021, en el marco del programa estatal "estrategia sin papel", todos los servicios y servicios clave para las inversiones se transferirán a un formulario electrónico accesible a los inversores de forma remota y desde cualquier parte del mundo. .
Dubai ocupa el puesto 36 en el ranking mundial.
Según los datos de GRETI, se pueden sacar dos conclusiones.
- Desde un punto de vista fundamental, la economía de Dubai es atractiva para la inversión, aunque debido a la evidente situación internacional, los indicadores actuales son diferentes.
- Por el momento, Dubai no está en la mejor forma. La situación del sector turístico ha "arrastrado" al resto de la economía.
Por el momento, puede comprar de manera rentable una cantidad suficiente de bienes raíces anticipando el aumento de los precios en los próximos dos años. Posteriormente, la solución más rentable será la reventa de este inmueble. Sin embargo, desde cierto punto de vista, el alquiler también puede convertirse en una fuente de ingresos en constante crecimiento.
La conclusión anterior está confirmada por los datos de GPG.
- Los depósitos en el emirato no se consideran no rentables, pero en este momento no será posible obtener grandes beneficios a largo plazo.
- Los ingresos brutos por alquiler son del 5,19% anual. El indicador expresa los ingresos por alquiler como un porcentaje del precio pagado por la compra de un inmueble.
- La ciudad ocupa el puesto 16 en el mundo en términos de competitividad de la economía. Este indicador describe la calidad del entorno macroeconómico, las instituciones estatales y el nivel tecnológico de la economía.
- El índice de libertad económica es de 77 puntos. Dubai es un mercado "mayoritariamente libre". La mayor parte de las intervenciones gubernamentales en el sector inmobiliario se explica por la regulación del crecimiento de las tasas de alquiler y la reducción de la manipulación de precios.
Una inversión a largo plazo en bienes raíces para mantener una propiedad durante cinco años o más no generará retornos tan altos como inversiones más cortas en compra y reventa. Pero debemos considerar la perspectiva de los próximos dos o tres años. En el futuro, no deberíamos esperar un fuerte crecimiento en el próximo año.
El inversor debe determinar qué beneficio espera recibir de la inversión y en qué plazo. Al comienzo del artículo, mencionamos dos estrategias. Es más barato comprar una propiedad en este momento, pero son las expectativas de ganancias las que deben dictar los próximos pasos.
Al final de esta sección, debe indicar claramente:
Los primeros cinco meses de 2021 muestran claros indicadores del giro del sector hacia el crecimiento. La situación con el bajo costo histórico de los bienes raíces hasta fines de este año puede cambiar radicalmente en la dirección de la apreciación de los precios. Es sumamente importante calcular correctamente el tiempo de compra.
Oferta de mercado y porcentaje de retorno de la inversión
El mercado inmobiliario de Dubai ofrece una gama bastante rica de ofertas.
Hay dos razones para esto.
El primero es un sector de la construcción extremadamente desarrollado con una alta tasa de construcción de alrededor de 60.000 nuevos objetos al año. Para 2040, los desarrolladores de Dubai ya han planeado crear más de 550.000 nuevos objetos. La segunda razón es una economía diversificada.
Cabe destacar cuatro áreas principales.
- Propiedades residenciales y turísticas de élite: costosos apartamentos verticales, villas, casas adosadas, áticos, hoteles en la zona costera, asentamientos de cabañas.
- Viviendas asequibles: apartamentos de gama media, estudios, pequeñas villas de una o dos habitaciones, apartamentos de hotel en áreas centrales, comerciales e industriales (centro de Dubai, Jebel Ali, Business Bay, zonas económicas especiales, etc.). Esta dirección es interesante para la mayoría de turistas, expatriados y trabajadores extranjeros.
- Bienes raíces comerciales: áreas industriales, oficinas, almacenes e instalaciones de clasificación, viviendas para trabajadores, dormitorios (por ejemplo, en Jebel Ali).
- Proyectos en desarrollo: parcelas de tierra, objetos en la etapa de proyecto.
Por el momento, las propiedades inmobiliarias de lujo han perdido más precio que otras áreas. En 2021, según la agencia inmobiliaria Knight Frank, entre las 25 ciudades principales para la inversión, Dubai fue una de las dos en las que los precios en este segmento están disminuyendo constantemente.
En vista de esto, no será posible obtener beneficios de la compra y venta de dichos inmuebles en el corto plazo, pero los precios bajos crean una excelente situación para comprar y poseer inmuebles en los próximos años.
La vivienda asequible está mejorando mucho, pero las restricciones pandémicas siguen frenando el crecimiento del segmento. La caída relativa de los precios no es tan fuerte como en el caso de los inmuebles de lujo, ya se está observando un incremento paulatino, pero más bien lento.
Por el momento, los inmuebles comerciales confeccionados son los más atractivos para inversiones a corto plazo. El creciente sector del comercio electrónico y el desarrollo del sector de la subcontratación están estimulando un aumento de la demanda de esta oferta, y ahora este es el segmento con un crecimiento más intensivo.
Los proyectos e instalaciones desarrollados en las primeras etapas de construcción son la fortaleza de Dubai, que siempre demuestra los mejores indicadores para los depósitos. Otro nombre para este tipo de inmuebles: terrenos e inmuebles "sobre plano".
El sector de la construcción está constantemente construyendo nuevas instalaciones, al menos para cargar enormes capacidades de producción con el fin de evitar tiempos de inactividad de los equipos. A menudo, el ritmo de construcción supera la demanda actual, por lo que los promotores buscan oportunidades para atraer la mayor cantidad de inversión posible en sus proyectos "aquí y ahora".
La atracción se lleva a cabo ofreciendo a los inversores precios extremadamente bajos para la compra de un objeto en construcción. El desarrollador recibe la recuperación necesaria de los proyectos en este momento, y el inversionista compra una vivienda barata, cuyo precio aumentará muchas veces simplemente debido a la finalización de la construcción.
Esta es la forma más rentable de invertir, ya que la compra de un "sobre plano" dará sus frutos no solo por la construcción del objeto en sí, sino también por el próximo aumento de los precios inmobiliarios debido a la recuperación natural de la economía de los EAU.
No se olvide de la restauración de la afluencia de población; esto garantizará un aumento de la demanda en el período posterior a la pandemia de los próximos años.
Veamos dos indicadores más del atractivo de inversión de Dubai.
El primer indicador es el ROI (retorno de la inversión).
Se utiliza para medir la relación entre el beneficio neto y la inversión. Un ROI alto significa que los ingresos de las inversiones se comparan favorablemente con su valor.
Para el emirato, la cifra media oscila entre el 8% y el 15%. Este es uno de los porcentajes más altos del mundo.
El segundo indicador es el ingreso bruto o, en otras palabras, el ingreso neto. Esta es la cantidad de ganancia neta que se puede obtener del alquiler o reventa de bienes raíces antes de que se hayan deducido todos los impuestos y costos de la cantidad.
Al invertir en bienes raíces confeccionados, el ingreso neto generalmente se ubica en la región del 10%. Esta es una cifra significativa, pero palidece en comparación con las que se pueden extraer de las inversiones en objetos en construcción ("sobre plano").
Los ingresos en este caso pueden alcanzar el 80-90%.
La diferencia entre el ROI y el ingreso bruto es que el primero se calcula para todo el sector, mientras que el segundo se calcula para tipos individuales de suministro.
Costos, beneficios e incentivos
Dubai tiene una política fiscal especial. Los principales impuestos recaen sobre las corporaciones y los impuestos de los ciudadanos a menudo se recaudan a través de fuentes indirectas, por ejemplo, el IVA o los intereses de las transacciones.
Un inversor individual debe saber lo siguiente.
- Por cada transacción de venta de bienes raíces, deberá pagar al estado el 4% de su monto.
- Debe pagar el 5% de la tarifa de alquiler por año si alquila una casa, o el 0,5% del precio de compra. Este es el llamado "impuesto municipal".
- Los propietarios no pagan impuestos sobre la tierra o la propiedad.
- Es necesario pagar un impuesto por la recolección y remoción de desechos (basura, etc.) Esto es alrededor de $ 27-54 por metro cuadrado de inmueble por año.
- Si desea asegurar su hogar, los bancos ofrecen una tarifa estándar de $ 95 por mes o un seguro premium de $ 408 por mes.
- Pago de servicios: agua, luz, gas. En los Emiratos Árabes Unidos, el período más "difícil" en términos de gastos es el verano. Por lo general, en este momento, el dueño de la propiedad paga $ 490 por mes por los servicios públicos.
Ser propietario de una propiedad en Dubai es bastante barato en términos de costos. Un propietario que paga impuestos por su cuenta gasta incomparablemente menos que, por ejemplo, en la mayoría de los países occidentales. El inquilino invierte parte de los costos en el costo del alquiler en general, lo que alivia aún más su carga tributaria.
Cabe señalar que la propiedad de la propiedad de los extranjeros en el emirato es de dos tipos principales.
- Los bienes raíces se compran a través de intermediarios o si hay un representante, un ciudadano de los Emiratos Árabes Unidos. Esta es la principal oferta del mercado.
- La propiedad es de "dominio absoluto", es decir, en propiedad personal incondicional del inversor. Esta oferta es mucho menor y se aplica a determinadas zonas de la ciudad. Obviamente, este es el más rentable.
Las autoridades de Dubai también ofrecen varios programas preferenciales y oportunidades de inversión. Ya hemos mencionado la transición de muchos servicios estatales y municipales al online.
Una pequeña lista de soluciones disponibles que un inversor puede obtener de forma remota:
- expedir licencias y permisos;
- registración de negocio;
- compra y venta de bienes raíces;
- participar en programas preferenciales;
- calcular los gastos de impuestos y la tasa de alquiler;
- conexión de varios servicios, incluidos los servicios públicos y de seguros.
En cuanto a los beneficios, conviene aclarar los regímenes especiales de visado: tarjetas oro para grandes inversores, visas para visitantes y trabajadores remotos, visas especiales preferenciales para jubilados y muchos otros.
El estado también está tomando medidas para garantizar la seguridad de los activos de los inversores, inquilinos y otros participantes en el sector inmobiliario. El más importante de estos pasos es la regulación estricta de los cambios en la tarifa de alquiler.
De forma concisa, debe saber sobre este sistema que la tarifa de alquiler se puede cambiar solo una vez al año y no más del 20% en los casos más extremos.
Por un lado, esto libera las manos de los inversores que quieren manipular libremente los precios para alquilar sus propios inmuebles, pero, por otro lado, reduce los riesgos de picos de precios en el mercado y colapsos repentinos de tipos.
Esta medida también protege a los inversores de buena fe de aquellos que quieren especular en el mercado en detrimento de otros participantes, por ejemplo, mediante el dumping.
Conclusiones
En la situación actual, las propiedades inmobiliarias de Dubai se pueden llamar una "buena inversión". Lo principal es entender qué vas a conseguir y a qué hora.
Las propiedades inmobiliarias, especialmente las de élite, están ahora más baratas que nunca, pero comprar para reventa en un futuro próximo no traerá altos ingresos, para ello es necesario esperar uno o dos años hasta que la economía y el sector se recuperen.
Con cada mes de 2021, esta perspectiva se vuelve cada vez más obvia: los EAU ya han entrado en una fase de crecimiento de recuperación después del otoño de 2020.
Comprar un inmueble en alquiler hoy en día puede aportar unos ingresos estables, sobre todo si hablamos de viviendas asequibles y de pequeño tamaño, oficinas y locales de almacén.
En este caso, debe entenderse que el crecimiento de los ingresos será estable, pero lento. Sin embargo, en 2022, los movimientos ascendentes son bastante posibles.
La solución más rentable en esta situación será la compra de objetos en construcción. Los bajos precios inmobiliarios generales en este caso también están respaldados por el deseo de los desarrolladores de atraer fondos adicionales.
Dicha vivienda en sí se vuelve más cara a medida que se completa la construcción. Pero teniendo en cuenta que el período medio de construcción de los inmuebles es de 2 a 4 años, el incremento natural del valor también se superpondrá con la recuperación general de los precios tras el impacto de la pandemia en 2020.
Por lo tanto, el beneficio de la reventa de dichos inmuebles una vez finalizada la construcción generará muchos más ingresos en comparación con los fondos invertidos.
En cualquier caso, Dubai a nivel fundamental es un mercado especialmente diseñado para la comodidad de tres grupos de población: inversores, extranjeros expatriados y turistas.
Incluso con una pequeña ganancia, un inversor puede confiar en la seguridad de sus activos y en los bajos costes de mantenimiento.
